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1、工业用地转商业用地(总 9 页)操作流程-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One 1CAL 本页仅作为文档封面使用请直接删除工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约 定或者土 地使用权划拨批准文件的规定使用土地:确需改变该幅土地建设用途 的，应当经有关人民 政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批 准。其中，在城市规划区内改变 土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规 划行政主管部门同意。二、改变用途的大致程券1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划
2、的 副市长 签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让 金三. 现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现 在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审 查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、 所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公 开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他 用地。根 据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，各类用地出让的最高年 限为：居
3、住用地70年:工业用地 50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年:商业、 旅游、娱乐用地 40年;综合或其他用地50年。在没有办理土地手续前，原土地性质保持不变.你说的工业基地，是指当地政府经过规划 土地等部门确定的城市规划简单 的说,只是一种指导性政策只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后，土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄？变更用途，一要看城市规划是否允许，二要到土管局办理变更三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎 么核算的？经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地 性质，价格与此地块
4、价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去 国土部门咨询土地证不等同于项目用地预审意见，土地规划用途性质分类有多 种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。土地证只说明有拥有该地块土地使用权，但所建 项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所 建项目，则要进行审批，并由规 划土地管理部门和有关机构出具项目用地预 审意见。必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性。土地是划拨并不影响房产交易。划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出 让金，领 取的新土地证，土地的性质就成出让了。工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂？去年我买了一块地是工业用地
5、性质，土地证变更为绣花厂，后因不符合规划, 改项为 老年公寓并办了规划用地许可证，现在土地证不符，需要变更，可是土地局让我土地参加 照拍挂.问题补充:当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了 现在还需要再 补吗你 的回案有依据吗土地局局长说改变用途就要招拍挂补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是 转让不用 再招拍挂我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门? 程序如何 哪位知道请赐教。多谢。答：建设用地性质变更的依据城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工 程设施的 要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要
6、求，并加以综合协调，以期达到功能分 区和整体布局结构的科学、合理。根据城市规划法第 二十九条、第三十四条规定：“城 市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城 市规划，服从规划管理。”“任何单位和个 人必须服从城市人民政府根据城市规 划做出的调整用地决定。城市规划是城市建设用地 管理的基本依据。在城市规 划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违 反城市规划用地 布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城 市规 划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。申报材料:申请用地性质变更报告（原件 3 份）；特殊项目需提交市政府批准文件（验审原件，提交复印件 3 份）；涉
7、及到的相关部门意见（如国土、消防、环保等）；发改委立项文件（重大项目应有已审批的可研报告）；原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证（原件）及相关文件（原件 3 份）；规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的 成果图（3 份蓝图及电子文件）。审批程序：申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部 门报经县 政府（或法定的主管部门）批准后，持政府批文报规划局受理；规划局岀具批文；持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文； 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15 个工作曰其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通
8、过招 标卖出大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!！ 每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常 重要。变更土地用途不简单看运气，规划局有可能已经划到商业用地去了单需要 办理， 这种的就比较简单补交土地使用权出让金就可以，也可以委托第三房代办.如不认识人, 打我电话帮你联系试试目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一 个顾问项 目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设 用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和 办理什么样的手续，谢谢。答：根据土地管理法第56条的规定是可以的，根据该条规定，建
9、设单位确需改 变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行 政主管部门同意后， 报原批准用地的人民政府批准。2002 年国土资源部发布的 协议出让国有土地使用权规 定的第 16条也规定：“以协议出让方式取得国 有土地使用权的土地使用者，需要将土 地使用权出让合同约定的土地用途改变 为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的， 应当取得出让方和市、县人 民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订 土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补 交相 应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”由于各地的执行政策不一，国土
10、资源部在今年发布的招标拍卖挂牌出让 国有土地 使用权规范中对此问题再次作出了明确，在该规范第 4. 3条“招标拍 卖挂牌出让国有 土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的国有土地使用权出让合同有约 定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍 卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途 应当采取招拍挂形式。所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。 规划局签 批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使 用年限有一些问题
11、，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了， 将来国家 总要解决房产证的土地分类：1、农用地（耕地、林地、园地、草地）2、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地）3、未利用地土地使用权分几种有什么区别1、按是否交出让金（即用地性质）划分为二类:出让地（已交了土地出让金）和 划 拨地（没交土地出让金）两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质（使用性质）分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游 用地、 综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不 一样，如住宅为 70 年，而商业只 50 年。政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否 注明。出 让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年 限的。
