物业考察报告

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1、物业考察报告物业考察报告（一）改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城*新区的高级豪 华公寓别墅一一*也应运而生。*是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米, 其中包括6幢18层高级公寓,88幢独立豪华型花园别墅以及 其它配套的商业购物康乐中心。*已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为*工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外

2、物业管理已有二十多 年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产 物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济 实体,其经营方式是 自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其 是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。 它的 管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争 ，从而代替 仅管收费而不管服务的 房管所”的管理模式。我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与*的物业管理建设。 针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地 考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一 条行之有效的物业管理之路。首先

3、，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起 加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义 的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理 手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋 道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围 的不同,我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。 管理方面的三大部侧重

4、解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维 修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、 娱乐区、超级市场、 商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样 ，就使生 活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能, 建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部 组建起一支有10名pa清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内 外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由*新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告 ， 做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建 设

5、和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的护卫人员基本 保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事 项:要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执 行;要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力 支持,因而无论对待任何人士 ，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他 手里,他必须时常加倍留神，熟知下列各点：1、他所保卫的准确范围包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。3、护卫人员

6、所拥有的法定权力和限制。4、所有公寓门户及火警通道。5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。7、留意危险性物品及施工单位 动火”所有地点。&怎样利用及控制灯火系统。9、基本的救伤常识。除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、 表要求、巡视报告、入口控制等重要环节 ，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落 实得较好。九四年度*安全部被市公安局、人事局评为先进 集体。四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员 负责公寓、别墅房屋的维修管理。 在物业

7、管理的实践中，我们 深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。 新建的房地产，较易发生的 问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急 ，施工复杂 的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务 ，为他们解决 生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对*范围内的所有设备进行自查、抽查、维修 ，定期进行保养，保 证设备运转合格率达到百分之百。五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会 , 重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。 如垃 圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维 护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等

8、等，要求住 户均按照签订的公约严格执行。综上所述，物业管理公司的工作内容很多 ，也非常细致。像*购房须知条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共 同利益出发，去加强内部的综合管理 ，处理好业主（住户）的关 系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿 化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情 合理,因而得到所有住户的支持和理解。我相信国外的现代化的物业管理模式将推动我国房产管理模式的改革，从而适应市场经济条件下房产管理的。物业考察报告（二）20xx年，在xxx和xxx的直接领导和大力支持下，我公司围绕依托xx、开拓发

9、展、做大做强”的发展思路,创新工作模式， 强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理 工作的发展要求，在强调服务上层次、管理上台阶”的基础上, 通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。 截至12月底，我公司共实现收入 xxx万,总体实现收支平衡并 略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：、xxxx工作任务完成情况（一） 以物业管理和工程维修为重点，全力完成XXX和XXX交办 的各项中心工作任务在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物 业管理工作，此外，受XXX委托,我公司负责了 XXX临时停车场 经营管理工作，取得了良

10、好的社会效益，圆满完成上级交付的 任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项,进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境,确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用万元，是去年的两倍多。（二） 完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化 企业管理体制改革20*年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部 管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体 制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常

11、维护管理的单一工作模式和发展思路,把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争 ，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此,我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市 场竞争需求的规章制度，如物品采购暂行规定、废旧物资 管理规定、加班制度、维修工程监管工作规定、小区 管理目标责任考核表（包括办公内务、安全防范、车辆管理、 机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面）、物业管理有偿服务规定等，为公司发展的规范化和可持续化奠定 了基础。同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原 则,在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制 和管理目标责任制，对小区进行年

12、度经济指标与服务指标的 考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入（见下表1）,而且激发了服务中心全体员工的积极 性,提高了他们的工作能力和效率进一步明确了小区服务中的责、权、禾I，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外,我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训,公司的对外形象焕然一新；推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开（三）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，

13、 打造悦华物业品牌为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台；不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传,使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度；结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社 区文化活动，累计投入万活动资金，与去年同比增长了 %,增强 了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是XX花园“ XXXX大赛”及XX小区XXX运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强 烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在XX花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使 用，为小区居民提供了良

14、好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。页123（四）参与市场竞争，积极拓展公司业务我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部 分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养 工作,()为XX良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。我公司把通过iso质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形 式做好品牌宣传，以xx停车场项目为契机，进一步向外界展示 了公司的形象。我公司承接xx停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约xx万元。由于我公司管理工作到 位,车场

15、管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故 和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造xxxx公共物业管理品牌 积累了宝贵的经验。(五) 加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职 工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进 行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与xxxxx学院共同建立校企合作关系，建立“xxxxx学院实习基地”为公司进 一步发展储备了人力资源；安排员工参加多种培训，提高公司 工作人员的业务能力和综合素质。我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大 家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐 ，并举行文 体活动；另一方面,让员工认识团队价值，将自身利益和发展与 公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和 谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。（六）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产 作为一切工作的根本确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安