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1、最近很多商业项目，体量从几十万方到上百万方，规模巨大让人惊叹，开发商业项目也是一 个接一个，不管市场潜力多大，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我 在这里就重点说商业理性体量多大比较合理，或者一个商圈内商业规模多大合适。因为未来 随着商业成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。首先引用两个公式；1、零售销售额=购物概率*人口 *人均零售开支2、商业面积二零售销售额/单位面积营业额购物概率测算公式选用赫夫模型公式 P一 一S 一 在以上的公式中，ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率；Sj表示jT + 一 一一 一+市场的规模（营业面积）；ij表示i地区的
2、消费者到j市场的时间距离或空间距离； 表 示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；表示j市场对i地区消费者的吸引力；示同一区域内所有市场的吸引力。在计算购物人流（购物人流=购物概率*人口）同时，画出商圈大小和画出商圈的三个层次。 分别计算三个层级，核心商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域） 然后累加总的销售额，其中在计算商业面积或体量的时候，单位面积营业额也可以用零售平 均收益额替代。赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。但这一模型的运用需要收集大量 的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专 业的市场研究人员所使用一般采用人均商业面积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型 以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算，国际上通常比例是人均在 1.2-1.5M2.
