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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-之江国际生活广场商业运营管理规划（1.0版）一、项目概况之江国际生活广场项目位于太仓昆太路18号，属于之江国际一期商业项目；项目占地面积约160亩，总建筑面积约18万平方米。之江国际生活广场是一个综合性、多功能的家居生活MALL，商业经营的主要方向为家居类，是集家居装饰一站式购物消费、家居设计、家居汇展、家居文化、商务办公、餐饮酒店、休闲等多功能于一体的大型家居主题性购物中心。在商业经营组合方面，之江国际生活广场包括品牌家居卖场、生活大卖场两大中心主力卖场，以及陶瓷卫浴、集成家居两大主题街区，并配套有家居
2、文化设计中心、特色餐饮休闲商业街、酒店、商务中心等多种功能的服务业态。实际经营面积超过10万平方米，在家居装饰领域，能够全方位的满足目标客户的消费需求。该项目属于太仓老城区拆迁改造项目，也是市政府重点支持的十大商业载体项目。项目位于太仓成熟的习惯性家居建材消费商圈，周边各类市场林立、汽车站、物流中心配套齐全。对太仓及周边区域的客户，具有强大的吸纳力。之江国际生活广场作为太仓西区市场群中规模最大、配套最全、硬件最强、管理最新的“升级版市场”，她的建成必将成为区域市场的领头羊，太仓西区的核心专业市场，由此而带来的市场集聚效应将大大改变太仓家居业的现状，对于太仓现代服务业的推动，也必将产生深远的影响
3、。二、商业规划本项目原属于“五洋商城”二期项目。项目周边并存有建材市场、美时达家居广场、陶瓷市场、副食品市场等。在安排本项目的商业规划时，主要遵循“整合、提升、创新”的思路，并将五洋商城以及即将建设的地块北侧郑和路专业街纳入到统一商业业态规划的范畴。以利于商业资源的合理配置，实现本项目最优-精品文档-精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-的格局。以下对本项目周边市场经营状况及对策做初步分析：（一）周边市场调查、分析1.五洋商城的业态五洋商城经过几年的发展，已经形成一定规模的综合市场，但由于规划不合理，业态管理较松散，造成内部格局比较乱。五洋商
4、城总计约400家商铺，目前，各类家居、装饰、建材类约占30，机电类行业约占45%以上，空铺约占5%，其它约20。由于家居装饰、建材类门类较多，分布很散乱，产品档次较低，虽占有30的市场面积，但没有形成集聚效应和品牌效应，经营状况一般。机电行业是本市场比重最高，经营状况最好的行业。五洋商城租金水平底层商业约0.40.7元/平方米/天，3楼以及部分最初引进的石材业租金水平约0.15元/平方米/天。在本项目业态规划中，以不排坼五洋，而将其纳入统一市场为出发点。通过项目新商铺的开发，有序引导五洋业态调整，逐步吸纳其家居装饰类产品向本案迁移、靠拢，实现集聚；调整后的五洋商城将主要向五金机电市场、基础建材
5、方向发展。将五洋商城作为本案的兄弟市场、配套市场，是我们的目标，也是实现共同繁荣发展的关键。2.北门街橱柜市场北门街邻人民路，与郑和路干道相交叉，属于市区比较集中的橱柜、小商品类街道，目前商业氛围较好，橱柜为本街区主要经营类型，但品牌档次基本为二三线品牌；其余窗帘、门窗等装饰零星分布，且规模小、杂乱无章。共计商铺61家，其中橱柜类占30。北门街租金水平约1.21.8元/平方米/天。除了引进外来高端品牌外，本街区的橱柜行业也为我们的招商重点对象，争取整体迁移为上策。3.建材市场业态建材市场位于204国道以西与新华路交叉口附近，本市场规划杂乱，交通出-精品文档-精品文档就在这里-各类专业好文档，值
6、得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-入不便，目前共有商家约100户，主要经营板材、木地板，以及部分家具、门窗、卫浴等。规模普遍小，品牌少、低，属于低端市场。市场缺乏管理及统一推广，经营不景气。建材市场平均租金水平约0.4元/平方米/天。对于本案，建材市场不是主要目标。随着本项目发展，会对其部分商户产生自然迁移。任其存在或逐渐衰落，对本项目影响不大。城厢镇政府规划建设的郑和西路专业街商铺，预计营业面积1万平方。适当引导使其业态规划为品牌地板（板材）为主，实现建材市场快速衰落，可以加快本案周边商业氛围的形成，也有助于本项目业态规划的补充。虽然会造成部分商户的流失，但长远看，利大于
7、弊，应积极参与郑和西路专业街的规划、招商。最佳方案是实现“之江国际”品牌的共享，可最大化化解不利方面的影响，增加项目的影响力。4.陶瓷城业态分析本商业区，主要以卫浴、瓷砖行业为主，专业方向明确，管理尚可以，但缺乏品牌，产品档次偏低，商铺属于临时建筑、设计规划低档，整体形象较差。陶瓷城总商户数量约55家，其中46为卫浴类产品，36为磁砖类，以及部分卫浴五金、灯具、石材等。陶瓷城租金水平约0.260.55元/平方米/天。5.美时达家居广场美时达家具五金广场位于太仓汽车站东侧的城北西路，是由太仓市通达房地产开发有限公司投资开发的规模较大的家具五金装饰材料广场。该建筑共四层，店铺有182间，四层，美时
8、达广场的定位为太仓首家一站式的装饰材料航母及大卖场。底楼主要经营灯饰、布艺、小五金、玻璃、防盗门窗、铁艺、木业制品及陶瓷洁具等装饰材料，二楼是品牌家具的展示厅，三四楼是沙发世界。美时达家居装饰广场租金标准约1.21.8元/平方米/天。-精品文档-精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-6.家装家居市场评估及装饰设计施工业太仓现有家装设计、施工企业100多家，且不断有原来在昆山、苏州设点的外地公司来太设立分部。大量的设计施工企业也说明了家装、家居市场的庞大。家装设计、家装施工企业是整个家居产业链的第一链，设计施工行业对于后续材料和家居产品的消费起
9、着非常大的引导作用。因此，尽可能多地吸纳家装设计、施工行业入驻本项目，并整合成立“家居设计文化中心”对于项目招商和后期的商户经营，都将产生重大的作用。市场综述：根据前期的调查和数据分析，考虑到家居消费主要是新房装修用户，若按照500元/平方家居消费标准计算，按照个人购买商品房数量，太仓市居民家居市场年消费约4.1亿元，昆山市约13.9亿元，合计约18亿元市场规模。若按照家居类占全年消费品零售总额11统计指标测算（上海指标）约5.3亿元，昆山市约12.6亿元，合计17.9亿市场容量。两个计算口径基本吻合。年增长速度12-15。本项目一层总营业面积为40680平方，加上二个大卖场2-3层约3.6万
10、平方，小计实际营业面积约7.67万平方。家居类方向：扣除北卖场面积约2.4万方，以及规划的餐饮休闲、生活超市（一层部分）约1万方，实际营业面积约4.2万方。成熟经营后，按照每平米6000-10000元/年家居业营业额经验标准测算，满铺经营预计达3.36亿元，占太仓目前市场总规模比例约67。按照目前太昆市场规模和发展速度，本项目在市场容量方面与市场状况具有相当的匹配性，并预计在未来5年，可以满足市场发展需求。（二）商业定位、发展目标根据项目前期的大量调查，以及太仓家居装饰行业的发展现状，之江国际生活广场设定了自身的商业定位和发展目标。综合描述：首席家居生活MALL产品品类：主要经营各类中高档品牌家具、陶瓷卫浴、集成家居、灯饰、-精品文档-精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-
