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1、房地产交易流程与合同 (1) 第一节 房地产转让流程与合同 一、房地产转让的基本流程房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一） 房地产买卖的基本流程 1 商品房预 . 第一节转让流程与合同一、转让的基本流程转让是指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其转移给他人的行为。（一）买卖的基本流程1 商品房预售基本流程商品房预售合同的一般流程为：第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第
2、六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续。2 商品房预售合同转让基本流程商品房预售合同转让的一般流程为：第一步，预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；第二步，签订预售合同权益转让书；第三步，预售合同转让登记备案。3 房屋在建工程转让基本流程在建工程转让的一般流程为：第一步，房屋在建工程权利人向管理部门提出在建工程转让申请；第二步，管理部门对申请进行审核、批复；第三步，转让双方签订在建工程转让合同；4 商品房销售基本流程商品房销售的一般流程为：第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况； 第三步，购房人与商品
3、房开发商订立；第四步，交易过户登记。5 二手房买卖基本流程二手房买卖的一般流程：第一步，购房人或卖方人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；第三步，交易过户登记。（二）交换基本流程第一步，换房人通过经纪机构等渠道寻找房源；第二步，交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；第三步，到登记机构进行换房合同登记备案和审核第四步，交换双方支付差价款和相关税费；第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取权证或公房租赁证。（三）赠与基本流程1 生前赠与基本流程第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证后有效； 第二步，赠与双方持经公证的赠与书与
4、受赠书、权证等资料到登记机构办理赠予登记领证手续。2 遗赠基本流程第一步，权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的在其死后全部或部 分赠送给受赠人，此遗赠书也必须经公证机关公证后才有效。 第二步，权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与； 第三步，受赠人持有关合法文件到登记机关申请办理过户登记领证手续。（四）以抵债基本流程第一步，确定债权、债务；第二步，确定抵债合同；第三步，订立抵债合同；第四步，债权、债务双方将抵债合同、原权证等相关资料向登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取权证。（五）以作价投资入股的基本流程第一步，合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国
5、家有关部门批准；第二步，合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中涉及到以作价投资的清单向登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取权证。（六）兼并、合并的基本流程第一步，按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；第二步，将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的权利证书等有关资料到登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取权证。二、 1 合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；2 转让的坐落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况；3 计价方式及价款；4 面积差异处理办法；5 付款方式及期限；6
6、 交付期限；7 违约责任；8 规划、设计变更的约定；9 交接、产权登记的约定；10争议解决处理办法；11相关附件及补充条款；12当事人约定的其他条款。三、房屋买卖合同 （一）主要合同条款 一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款：1 买卖当事人的姓名或名称、依据；2 买卖的坐落、地点、面积；3 房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；4买卖的价格、支付方式和期限；5交付日期；6 违约责任；7 争议解决处理办法；8 买卖双方当事人约定的其他事项。 （二）签订的注意事项1 供有人的权利。2 权益转移。3 房屋质量。4 承租人优先购买权。5 集体所有土地上房屋的买
7、卖对象。6 住房户口迁移。7 维修基金交割。8 物业管理费、公用事业费具结。第二节 房屋租赁流程与合同一、房屋租赁的基本流程 （一）房屋出租的流程 第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。第二步，签订房屋。第三步，将房屋及相关材料到租赁房屋所在地的登记机关申请办理房屋登记备案。第四步，领取房屋租赁证，缴纳相关税费。 （二）房屋转租基本流程第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同；第三步，将转租合同和原房屋租赁证到登记机关办理房屋转租合同登记备案；第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。
8、二、房屋 （一）房屋示范文本 （二）房屋的内容1 当事人姓名或者名称及住所。2 房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况。3 租赁用途。4 房屋交付日期。5 租赁日期。6 租金及支付方式和期限。7 房屋的使用要求和修缮责任。8 房屋返还时的状态。9 违约责任。10当事人约定的其他条款。 第三节抵押流程与合同 一、抵押的基本流程（一）土地使用权抵押流程第一步，债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及权属证书等有关资料到登记机
9、关办理抵押登记。第四步，领取其他权利证明及经注记的权属证书。第五步，债务履行完毕，抵押双方向登记机关申请办理抵押注销手续。（二）建设工程抵押第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。第三步，抵押双方持债务合同（主合同），抵押合同及权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到登记机关办理抵押登记。第四步，抵押权人保管其他权利证明，权利人领取经注记的建设工程规划许可证。第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证
10、到登记机构办理注销抵押手续。（三）预购商品房期权抵押预购商品房期权设定抵押应符合以下条件：（1）抵押所担保的主债券仅限于购买该商品房的贷款；（2）不得设定最高额抵押；（3）符合国家关于商品房预售管理的规定。 预购商品房抵押的基本流程为：第一步，商品房预购人与商品房开发经营签订商品房预购合同，并已交付部分房价款。 第二步，持商品房预售合同到登记机关登记备案。第三步，抵押权人与抵押人签订抵押合同。第四步，抵押双方持抵押合同及经登记机构登记备案的商品房预售合同到登记机关办理抵押登记。第五步，抵押权人保管其他权利证明，权利人领取已经注记的商品房预售合同。第六步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注
11、销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同或权利证书到登记机关办理注销抵押登记手续。（四）现房抵押现房抵押的一般流程为：第一步，债务合同成立。债务人或第三者将自己依法拥有的作担保。第二步，抵押双方签订抵押合同。第三步，抵押双方；持抵押合同，权利证书到登记机构办理抵押登记手续。第四步，抵押权人保管其他权利证明，抵押人保管已经注记的权利证书。第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、其他权利证明及已经注记的权利证书到登记机关办理注销抵押手续。二、抵押合同 （一）抵押合同的特征1抵押合同是从合同。2抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。3抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可
12、以转让，但其转让是连同主合同债务一同转让。4抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。5抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。6 抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。 （二）抵押合同的内容抵押合同一般应具备以下内容：1 抵押人和抵押权人姓名（或者名称）、住所；2 抵押物的座落、用途、结构、面积、价值、四至范围；3 被担保的主债权的种类、数额；4 债务人履行债务的期限；5 抵押担保的债权范围；6 抵押当事人约定的其他事项。建设工程期权设定抵押的，还应增加：1建设工程规划许可证编号；2国有土地使用权出让金的款额；3总承包合同或者施工总承包合约定的建设工程造价；4已投入工程的款额
13、，但不包括获得土地使用权人的费用；5建设工程竣工日期。（三）抵押合同的成立根据担保法规定，抵押合同签订后，应当向登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。 第五章经纪基本业务第一节经纪基本业务的分类一、居间业务与代理业务居间，是指向委托人报告订立交易合同的机会或提供订立交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。代理是指经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三人进行交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。卖方代理是指经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售的经纪行为。目前在中国经纪业，卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：1商品房销售代理，是指经
14、纪人接受开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。2房屋出租代理，是指经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。3二手房出售代理，是指经纪人受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房进行出售并收取佣金的行为。买方代理业务是指经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买的经纪行为。目前在我国，代理业务的运作方式还比较单一。在美国就出现了6种运作方式，也即代理业务的6种类型：1 经纪人独家销售2 卖主与经纪人独家销售3 开放式销售4 报底价销售5 联合专卖销售6 优先购买二、新建商品房经纪业务与二手房经纪业务新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售于租赁代理，且大多为卖方代理，即经纪机构代理开发商出售或出租其开发的商品房。此类业务的特点是客户相对强势，房源批量化，业务运作成本高。二手房市场上的经纪业务涉及面更广，类型更为丰富，涉及二手房买卖、租赁，既有采取居间方式进行的也可采用代理方式进行的，采用代理方式的二手房业务中，既有卖方代理又由买方代理业务。从客户类型来看，二手房经纪业务既有面向分散的个体客
