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1、东湖高新技术开发区控制性详细规划说明书前言 东湖高新技术开发区是武汉科技新城（约120平方公里）的重要组成部分，已经划定了50平方公里的封闭管理区。东湖科技新城已经编制多次总体规划，最近编制完成的总体规划于2000年12月获市政府批准。为进一步推进开发区的产业发展，完善规划管理，受东湖开发区管委会的委托，我院编制了其重点建设区的控制性详细规划。本次编制控规的区域，是东湖高新技术开发区的重点建设区，也是科技新城的核心功能区，规划范围为：西起汤逊湖、南湖东岸，北至珞瑜路，东到南环铁路、滨湖大道，南止汤逊湖北岸，总面积为29.91平方公里范围。以南环铁路为界，分为南北两个区片同步编制规划。北片面积1
2、5.45KM2，南片面积14.46 KM2。第一章 本区域的基本定位和有关规划要求 最近编制完成的武汉科技新城总体规划，结合“武汉.中国光谷”的战略设想，根据新世纪高新技术产业发展的新要求，提出建设产学研居一体化综合发展、花园式、智能化的高新技术科技新城。其重点是建设一流的高新技术科技工业园区、先进的科技贸易与管理服务设施、高质量的园区环境形象、舒适的居住生活环境、高效便捷的交通体系、高标准的基础设施保障。 规划在北片布局关东光电子产业园、关南生物工程产业园、应用软件产业园等三个产业园；建设鲁巷科技商贸区、关东光电子管理服务中心、关南高科技管理服务中心等三个公建区；重点建设关山公园东侧与碳黑厂
3、地区两个居住区，村镇居民点集中安排在职业技术学院西面的闸上徐地区（部分村民外迁安置）；重点建设关山公园和凌家山公园，并形成连接南湖和东部山系的绿化走廊。 规划在南片布局汤逊湖高科技产业园；建设汤逊湖高技术园区公共服务中心；建设汤逊湖居住区，村镇居民点安排在园区西部边缘；建设民院路立交公园和玉龙岛北部公园和汤逊湖沿岸绿带。第二章 现状调查与分析 一、现状概况 1、社会经济与人口现状 东湖高新技术开发区成立于1988年，10多年来一直保持着较高的发展速度，已经成为武汉市新的经济增长点，高新技术产业也成为武汉市的四大支柱产业之一。开发区内现有高新企业1181个，2000年实现技工贸总收入252.4亿
4、元，GDP达97.5亿元。开发区现有产业科技人员8.6万人，规划区土地面积30平方公里，涉及九村一委，现有居住人口约10.08万人（如下表）。居民北片6.88万人南片1.28万人 村民北片1.12万人南片0.80万人总人口10.08万人 2、用地现状 由于开发区内大部分土地尚处于征用阶段，并未投入使用与实际运营，实际开发建设用地仅占42.8%，加上村镇居住与企业用地（占10.2%），现状建设用地为53.0%。其中以工业用地、村镇建设用地、居住用地、公共设施用地和道路广场用地为主要类别，分别为522.98公顷（占17.5%）、304.28公顷（占10.1%）、232.66公顷（占7.8%）、15
5、4.77公顷（占5.2%）和164.51公顷（占5.5%）。另外还有少量绿地、特殊用地、仓储用地、对外交通用地、市政设施用地。 从用地布局情况分析，北片基本形成了关东、关南两个高新技术工业园和关山一路以东传统工业区。南片主要为各大学科技园、华软科技园、和江夏区早期批租建设得小型工业企业，已批租建设用地主要集中于火炬路、江夏大道两侧。本区教育科研发达，有中医药研究院、核动力研究所、化工研究院等科研院所，和武汉纺织学院、纺织工业学院、职业技术学院、城建中专、交通技校等大专院校，教育科研用地面积112.44公顷，占总用地的3.8%。本区居住生活用地由城市居住用地和村镇居住用地组成，二者用地面积基本相
6、当，城市居住用地主要分布在关山一路沿线、珞喻路沿线的学府佳园和康居苑、玉龙岛花园等；村镇居住用地几乎遍地开花,而且利用率很低。（各类用地分布见用地现状图与现状用地汇总表）。 二、现状使用评价 作为武汉市重要的科技产业区，现状产业用地比例远低于一般要求的产业用地比例；居住用地基本满足区内现状人口的居住需求，但开发区现有从业人员在区内居住的比例较低；同时，安置农业人口的新村用地遍地开花，占据重要地段，与产业发展有矛盾，且农民新村的还建用地总量远远超出实际所需安置的农业人口。区内公共设施用地主要以教育科研为主，服务配套设施严重不足（仅占1.31），不能满足基本服务要求；同时建设的整体性不强，多数为沿
7、街一层皮的低级建设模式。绿化系统建设以几条主干道沿线，集中绿地（区级公园）与公共开敞空间严重缺乏，现状公共绿地仅占1.19，不足国家规范标准的十分之一； 根据现状土地的使用情况，结合规划利用要求，将规划区内土地分为已建成用地、在建用地、审批待建用地、批租意向用地、未开发用地、道路（铁路）用地、水域等七大类别。其中，已建成用地1148.73公顷，占38.52%；在建用地153.38公顷，占5.14%；审批待建用地786.63公顷，占26.38%；批租意向用地530.00公顷，占17.78%；未开发用地95.04公顷，占3.19%；道路（铁路）用地247.03公顷，占8.27%；水域21.36公顷
8、，占0.72%。 现状土地的使用情况，表现为占而不用较多，可开发用地不足。详细情况见（现状用地情况一览表）。 三、规划的执行情况评价 1、规划用地实施评价本区土地的规划执行情况，表现为规划的产业用地执行情况较好，建设的产业用地中绝大部分（87%）是按规划布局实施的；而非产业用地的建设中，规划执行情况较欠缺，只有40%按规划实施，主要是由于旧城改造、老企业改造尚未进行；区内有大量原规划确定为绿地的土地已经转变为房地产开发用地，特别是关山公园等，几乎被填占怠尽。 2、功能建设实施评价 规划北片主要布局三个产业园、三个公建区、两个居住区和一个村镇居民点、两个公园。现已形成关东、关南两个工业园，曙光软
9、件园已经逐步启动。科技商贸区已有部分商贸设施建设，但可利用地不多，规划实施中改造难度大；关东、关南服务中心均已无法实施。两个居住区尚有60%用地未建成，居民点在建设中。关山公园已被蚕食殆尽，凌家山公园也被逐步蚕食。 南片主要布局一个产业园、一个公建区、一个居住区和村镇居民点，一个公园。产业园按照园区发展模式，划分为五个大学园区，建设发展较快。规划的中心公建区土地已经被华师园征用，一个居住区已进入开发实施阶段，滨湖及中心地区公园大部用地被用作开发建设。 3、环境景观实施评价 园区门户形象与节点景观进行了初步建设。但公建设施的缺乏，造成零星、无序的服务设施建设多。绿化系统建设形成以几条主干道为骨架
10、的道路沿线绿化带，但缺乏集中绿地。科技园区内环境建设滞后，除关东工业园有整体环境建设外，关南工业园建设各自为政，整体环境较差。园区智能化程度明显不足。 老居住区与老工业企业设施落后，建筑破旧，环境景观较差。新居住区环境较好，但缺乏基本配套设施，加上开发规模小，布局零碎。农村居民点现有两种形式：老村镇居民点和还建农民新村，除还建农民新村在建筑质量和整体布局稍有改进外，还存在建设规模小、配套设施不足、环境落后等问题，特别是对开发区整体形象有较大负面影响。 相对于规划目标，即建设一流的高新技术科技工业园区、先进的科技贸易与管理服务设施、高质量的园区环境形象、舒适的居住生活环境、高效便捷的交通体系、高
11、标准的基础设施保障。开发区的建设还有巨大任务。 四、当前问题分析 1、规划执行不严格批租土地和总体规划的布局有较大出入。尤其是非产业用地，以绿地和公共设施用地为主，本身建设不足，被其他用途侵占严重。一些生产项目布局选址不符合科技新城产业规划布局；没有相应的配套设施，布局不够合理；规划区内农民新村和部分住宅建设零散，不能形成规模效应，没有生活服务设施。 2、规划指导作用不强。 规划对产业进行严格规定，也得到了较好执行。但在公共设施、仓储用地、研发用地的布局与规模上，规划预测与实际发展趋势有差距。 3、实施中存在重产业、重居住，轻配套、轻环境的情况，执行有关法规不严格。土地出让工作中，在用地规模上
12、，集约化程度不高；在用地界限上，规整性及与规划衔接不够。规划区内几个大型产业园区和几条主干道尚具有良好的城市景观形象，其它如早期引进企业档次不高，工业区内不少土地荒废，与科技新城总体规划部署的高新技术园区形象有一定差距，同时规划区也缺乏整体的城市景观形象。第三章 规划分析与工作重点 一、规划依据本规划的主要依据有： 1.中华人民共和国城市规划法； 2.建设部城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则； 3.湖北省控制性详细规划编制技术规定、武汉市控制性详细规划技术规定； 4.国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90），国标城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 5.武
13、汉市居住小区公共服务设施定额标准； 6.武汉市城市总体规划（1996-2020）、武汉市中心城区控制性详细规划； 7.武汉科技新城总体规划（2000-2010）； 8.武汉市“十五”计划，东湖高新技术开发区“十五”计划，及相关文件； 9.武汉市勘测院实测1/2000地形图； 10.其他与城市规划、土地管理、建设管理相关的法律、法规和条例。 二、规划指导思想 1.高起点、高水平、高标准地建设高新科技产业园区。 2.建设现代化的高科技商贸区及生产管理服务中心。 3.创造高品质的居住生活环境。 4.塑造优美的城市景观形象。 5.配备高标准的基础设施及安全保障体系。 三、规划定位及规划目标开发区的重点
14、发展区是武汉市的三大工业基地之一，是科技新城的重要产业基地，是高新技术产业群体的高度密集区。规划以发达的高科技产业生产集群、先进的科技贸易与管理服务设施、高质量的园区环境形象、舒适的居住生活环境、高效便捷的交通体系、高标准的基础设施保障为支撑，建设成为一流的高新技术科技工业园区。 四、规划期限及人口规模 1、规划期限本规划期限考虑与武汉科技新城总体规划、武汉市及开发区“十五”计划相协调，确定控制期限为2002-2010年，控制年限为8年。 2、人口规模规划控制总人口18.6万人，其中城市居住人口16.3万人，村镇居住人口2.3万人。规划安排居住用地569.34公顷，其中城市居住用地497.73
15、公顷，村镇居住用地71.61公顷。居住人口毛密度327人/公顷，各类居住用地人口容量标准为，二类居住用地350人/公顷，一类居住与SOHO用地为150人/公顷，村镇居住用地为300人/公顷。人均居住用地（包括城市居住用地与村镇居住用地）30.6平方米，其中城市居民人均居住用地面积30.5平方米，村镇居民人均居住用地31.1平方米。 五、开发区的用地需求与规划重点 1、安排适量研发与商贸市场用地作为科技园区及其依托母城形成“科学研究技术开发中试孵化规模生产信息交流产业化发展”的产业链，本区内甚至科技新城均有明显不足。尤其是在“技术开发”、“中试孵化”、“信息交流”等方面几乎是空白。主要原因当然是产业发展本身的阶段性和运作的问题，但规划在用地上的控制应为其提供发展的保证。 2、切实保证产业用地需求园区产业用地表现出结构与总量两方面的不足，主要由于老企业的改造压力和居住用地的盲目扩张，以及其他一些城市功能用地的发展，显
