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1、房屋评估技术路线为统一估价机构的技术标准，保障评估价格的科学、合理、 公平、公正，制定了房屋综合调整标准、房屋及装修折旧标准、 房屋装修及设施设备评估标准。第一部分房屋综合调整标准一、框架房屋调整项目及系数1、框架房屋设定标准檐高H为3.5米，每上升或下降10cm， 调整土 1%；2、框架一等房屋设定承重梁及柱厚度N50cm,当V50cm的 调整-2%；3、框架房屋外墙设定为37砖墙，外墙为24砖墙时，调整 -2%；（外墙砌块根据厚度参照砖墙调整）4、框架房屋设定为外墙清水，内墙刮腻子找平，内墙清水 调整-3%，顶棚未抹灰找平调整-2%；5、房屋台基高与设定标准台基高hl （设定一等50cm、
2、二等 30cm）院坪与胡同落差h2 （设定30cm）不同时，每上升或下降 10cm，调整1% ；房屋有半地下室时，台基高度减半计算，即： 台基二（实际h1-对应的标准台基）：2+对应的标准台基；楼房 中h1和h2只调整第一层，二层以上不作调整；6、框架房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按 照通间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间W1/4调整-1%, 1/4通间1/3调整-2%, 1/3通间1/2通间 调整-3%, 1/2通间2/3通间调整-4%, 2/3通间3/4通间 调整-5%, 3/4通间调整-6%；7、框架一等房屋设定为屋面现浇，预制板的调整-5%，屋面 为复合板
3、的调整-8%，单层彩钢板、石棉瓦的屋面调整-15%；二 等房屋设定为预制板，现浇的调整5%,屋面为复合板的调整-8%, 单层彩钢板、石棉瓦的屋面调整-15%；8、框架房屋设定供暖为暖气片供热，地暖的调整3%，无暖 气的调整-3%；9、框架房屋设定为有上、下水，每缺少一项调整-1%；10、框架房屋门窗设定标准为普通铝合金门窗（塑钢或双口 木质门窗），断桥铝合金门窗调整4%；双层铝合金（或塑钢）窗 调整3%；普通木门窗调整-1%；简易木门窗或铁质门窗调整-2%；二、砖混、砖木一等房屋调整项目及系数：（檐高N3.2m）1、砖混房屋的屋面现浇调整5%；2、一等房屋设定标准檐高为3.4米，每上升或下降1
4、0cm调 整土 1%；3、一等房屋设定外墙为37砖墙，当外墙为24砖墙时，调 整-3%；4、一等房屋台基与设定标准台基高h1不同时（砖混50cm、 砖木40 cm），每上升或下降10cm调整1%；房屋有半地下室且 需单独补偿时，台基高度减半计算；楼房中台基高度h1及胡同落差h2只调整第一层；5、一等房屋设定标准的院坪与胡同之间的落差h2为30cm, 每上升或下降10cm调整1%;调整系数不得低于-3%；6、一等房屋设定暖气片供热，地暖的调整3%，无暖的调整 -3%；7、一等结构房屋设定为有上下水，每缺少一项调整-1%；8、一等砖混房屋设定为有圈梁和构造柱，缺一项的调整-2%；9、一等房屋门窗设
5、定标准为普通铝合金门窗（塑钢或双口 木质门窗），断桥铝合金门窗调整5%；若为双层铝合金（塑钢） 窗调整4%；普通木门窗调整-1%；简易木门窗或铁质门窗的调整 -3%；10、一等房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按 照通间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间W 1/4调整-1%，1/4通间1/3调整-2%，1/3通间1/2通间 调整-3%，1/2通间2/3通间调整-4%，2/3通间3/4通间 调整-5%，3/4通间调整-6%；11、一等房屋进深低于5m的调整-2%；12、房屋内墙面为清水的调整-3%，顶棚未抹灰找平调整-2%；13、砖木结构上屋面现浇细钢筋混凝土防水，其主要
6、承重结 构仍为木质，细钢筋起拉结防裂作用的调整3%；三、砖混、砖木二等房屋调整项目及系数：（2.7mW檐高V3.2m)1、砖混房屋屋面现浇调整5%；2、砖混房屋设定为无圈梁构造柱，有圈梁构造柱调整2%；3、二等房屋设定标准檐高为2.9米，每上升或下降10cm， 调整土 1%；4、二等房屋设定外墙为24砖墙，当外墙为37砖墙时，调 整3%；5、二等结构房屋设定标准地基高hl为30cm，每上升或下 降10cm，调整1%；6、二等房屋设定标准有暖气（因锅炉在室内较多），无暖气 的调整-2%，有地暖的调整3%；7、二等房屋设定为无上、下水，每增加一项调整1%；8、二等房屋门窗设定标准为普通木门窗，普通
7、铝合金、塑 钢门窗或双口木门窗的调整2%；若为双层铝合金（塑钢）窗调 整4%；断桥铝合金门窗调整6%；简易木门窗或铁质门窗的调整 -2%；9、二等房屋设定标准的院坪与胡同之间的落差h2为20cm， 每上升或下降10cm调整1%；10、房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通 间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间1/4 调整-1%，1/4通间1/3调整-2%，1/3通间1/2通间调整 -3%，1/2通间2/3通间调整-4%，2/3通间3/4通间调整 -5%，3/4通间调整-6%；11、房屋内墙面为清水的调整-3%，顶棚未抹灰找平调整-2%；12、砖木结构上屋面现浇细钢筋混
8、凝土防水，其主要承重结 构仍为木质，细钢筋起拉结防裂作用的调整3%；13、砖木结构屋面为复合板的调整-8%，单层彩钢板、石棉 瓦的屋面调整-15%；四、砖混、砖木三等房屋调整项目及系数：（2mW檐高V2.7m）1、砖混房屋屋面现浇调整5%；2、三等房屋设定标准檐高为2.4米，每上升或下降10cm， 调整1%；标准地基高h1和院坪与胡同之间的落差h2不作调整;3、三等房屋设定标准无暖气，有暖气调整2%，地暖调整5%；4、三等房屋设定为无上、下水，每增加一项调整1%；5、门窗设定标准为简易或普通木门窗，普通铝合金、塑钢 门窗或双口木门窗的调整3%；若为双层铝合金（塑钢）窗调整 5%；断桥铝合金门窗
9、调整7%；6、房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通 间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间1/4 调整-1%，1/4通间1/3调整-2%，1/3通间1/2通间调整 -3%，1/2通间2/3通间调整-4%，2/3通间3/4通间调整 -5%，3/4通间调整-6%；7、内墙面为刮腻子找平的调整3%；8、砖木结构上屋面现浇细钢筋混凝土防水，其主要承重结 构仍为木质，细钢筋起拉结防裂作用的调整3%；9、砖木结构屋面为复合板的调整-8%,单层彩钢板、石棉瓦 的屋面调整-15%；五、钢结构房屋调整项目及系数（工业厂房）1、跨度（单跨）调整，跨度W.5米的不调整，6.5米V跨 度W9
10、米的调整6%, 9米V跨度12米的调整10%, 12米V跨度 的调整15%；2、钢结构房屋设定标准地基高h1为10cm，每上升或下降 10cm，调整1%；院坪与胡同之间的落差h2不作调整；3、高度调整含墙体和支撑柱的调整，标准檐高为6米，每 上升或下降20cm,价格调整1%；4、设定为塑钢（铝合金）门窗，断桥铝合金门窗调整5%； 若为双层铝合金（塑钢）窗调整4%；普通木门窗调整-1%；简易 木门窗或铁质门窗的调整-3%；5、钢结构屋顶为单层彩钢板的调整-8%；6、车间带天车、牛腿柱的按天车的吨位进行调整，天车吨 位V10吨调整3%，10吨吨位V50吨调整6%，吨位N50吨调 整10%；（天车轨
11、道在地面的其房屋不调整，地面需考虑轨道基 础价格）7、房屋设定无上下水，每增加一项调整2%，生产用的给排 水需单独计算；8、房屋设定无供暖，有暖气调整2%，地暖调整5%，中央空 调、新风系统和空气能按设备单独计算；9、房屋内设定为无隔墙，楼梯间的隔墙不单计算，内部隔 墙（隔断）按装修项据实测算增加；10、围护结构为1.5m抹灰砖墙及复合板，当抹灰砖墙高度 低于0.5m时，调整-3%；11、支撑结构由H钢或C钢变更为钢（铁）管或三角架时， 支撑结构价格调整-5%，屋面结构由H钢或C钢变更为铁管或三 角架时，屋面调整-5%；两项均调整-10%；六、简易房的调整项目及系数（檐高N2m）1、围护砖墙变
12、成复合板每增加或减少一面10%；由一面砖 墙变成彩钢单板调整-15%，由一面复合板变成彩钢单板调整-5%；2、顶面水泥板或砸顶调整10%，顶面单层彩钢板、石棉瓦、 阳光板调整-10%；3、檐高设定2.4米，每上升或下降10cm，调整2%；标准 地基高h1和院坪与胡同之间的落差h2不作调整；4、设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通间自 然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间1/4调整 -2%，1/4通间1/3调整-4%，1/3通间1/2通间调整-6%， 1/2通间2/3通间调整-8%，2/3通间3/4通间调整-10%， 3/4通间调整-12%；5、普通木门窗调整2%，铝合金、塑
13、钢门窗的调整5%；6、有上下水每项调整2%；有暖气调整3%，地暖调整7%；七、房屋不论等级和结构均需调整的项目1、长期无人居住或废弃不用的调整-2%；2、室内砖地面调整-1%,灰土或土地面调整-3%；3、屋面未砸顶、找坡调整-5% （不含复合板顶）；4、无门窗的调整-6%；5、无屋顶的调整-20%；6、无供电调整-2%；7、房屋借墙调整，每借一道短边调整-3%，长边调整-5%；8、根据实际查勘情况确定基础状况的，基础较差的调整-5%， 明显无基础的调整-10%；9、未计入建筑面积的房屋挑檐大于70cm（含）以上的调整 1%。说明：（1）以上调整系数仅为同一房屋调整项目相同时的系数， 当单项调整
14、项目不同时按比例调整；（2）当房屋进深较大时，有的设置砖墙横隔墙，这种横隔 墙不单计装修中的隔断；当客厅为两间通间时，同时有对应的横 隔墙时，可视作不通间（即：不作调整）；若是横隔墙为装修项 的隔断类，当隔断另计入装修时，则视为这两间为通间，房屋需 按通间调整。（3）砖墙围护，屋面为复合板、单层彩钢板、石棉瓦的房 屋参照砖木房屋调整，更适合按照砖木二等（不采用一等）及其 调整系数计算。（4）以上价格及调整因素适用于传统的建筑材料建设的多 层及以下框架或砖混楼房、框架或砖混平房、砖木平房、单层钢 构车间、轻工业厂房、复合板房、简易房。不适用大型框架楼房 （商场等）、高层楼房、特殊建筑物构筑物（如
15、：体育场馆、礼 堂、火车站、粮库、砖木楼房、水上建筑、寺庙、塔等）。第二部分房屋及装修折旧标准一、建筑物折旧建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建 筑物在价值时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额。在估 价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨 损、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后 或过剩造成的建筑物价值损失。经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素 所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素，区位因素， 也可能是其他因素。二、折旧的方法折旧的方法主要是直线折旧和成新折旧。直线折旧是指房屋建成后每过一年应对其进行相应折旧。参照房地产估价规范中相关规定：非生产框架结构用房 的耐用年限为60年，非生产砖混结构用房的耐用年限为50年， 非生产砖木结构用房耐用年限为40年，根据房屋的装修保养程 度，其经济寿命会在此基础上各加减10年。成新折旧是根据建筑物的建成时间和使用、
