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1、【教材例题】 某房地产开发公司出售一幢写字楼， 收入总额为 10000 万元。 开发该写字楼有 关支出为：支付地价款及各种费用 1000万元;房地产开发成本 3000 万元;财务费用中的利息 支出为 500 万元 (可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有 50 万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555 万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。8 y! O* U$ N& d. I【答案】 (一)确认收入 D* Q% S3 m) H o! ; H3 p收入总额 =10000 万元(二) 确定扣除项目-G%
2、A; _5 I R(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000 万元/ m % _3 4 d8 D(2) 房地产开发成本为 3000 万元(3) 房地产开发费用 =500-50+(1000+3000) X5%=650(万元)(4) 允许扣除的税费为 555 万元(5) 从事房地产开发的纳税人加计扣除20% d5 R p9 9 o g( # I2 + o加计扣除额=(1000+3000) X20%=800(万元)(6) 允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005( 万元)- 7 Q, ?) _$ j( P; ?8 f% N(三) 计算增值额增值额=100
3、00-6005=3995(万元)/ w& x& x+ )a a$ q p. k n(四) 计算增值率 . A8 f z% p& T& M增值率=3995+6005X100%=66.53% ( f; d! |9 K 丫3 m(五) 确定适用税率 , t; 7 3 ( z/ E t5 |; N* z(六) 依据适用税率计算应纳税额应纳税额=3995X40%-6005X5%=1297.75(万元)(a% l( x z/ u【教材例题】某房地产开发公司 2007 年开发商品房对外出售，具体情况如下 (公司营业 税税率5%、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3%、印花税税率0.5 %o(已记入
4、公 司“管理费用 ”中)、企业所得税税率 33%)8 r7 J6 F* 7 p3 H) 9 z! / g1. 按转让产权合同取得收入4000 万元;0 x3 w& u1 P1 W, w2 w6 c+ F2 d2. 支付取得土地使用权的金额800 万元;! m# W$ K* x/ F: m- e2 T* L0 t3. 开发成本费用 1500万元;- x O R) r/ $ i! 4. 开发费用 250万元 (当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。% D L M r0 c( A/ f: q公司计算应缴纳的有关税金如下：(1) 应缴纳营业税=4000X5%=200(万元)P a4 ? H9 B
5、7 I(2) 应缴纳城市维护建设税 =200X7%=14(万元)1 W8 A9 k C. P Q$ b7 L # B(3) 应缴纳教育费附加 =200X3%=6(万元)N# X! J% |) o0 n; g E k应缴纳印花税=4000X 0.5 % =2(万元)T/ G# t5 l& J: D(5) 应缴纳土地增值税： $ j8 p1 F6 t4 C( J 扣除项目金额 =800+1500+250+222+(800+1500/ 20%=3232(万元)$ ?5 P) Q. v5 B! m( z! u 增值额 =4000-3232=768( 万元) x o. w2 & 6 n) v) e p:
6、 O+ 增值率=768- 3232X 100% 24%Z2 o1 Z7 c) y t# o2 f 应缴纳土地增值税 =768/30%-3232/0=230.4(万元)(6) 应缴纳企业所得税 =(4000-3232-230.4) /33%=177.408(万元)3 J6 ?# J0 D0 b4 z5 V 要求： 2 X6 t9 w3 E( _9 q1. 根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处 ? b* C# K4 p4 R32. 核定该公司应缴纳的各种税费是多少?【答案】分析处理如下：1. 公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增 值
7、税、企业所得税错误。 7 Z9 S6 m3 s$ M(1) 计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照 实际数扣除。(2) 按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用 ”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其管理费用”，可做扣除。* - / P, m( B(3) 公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加 计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：5 r _5 A& 1% T(一) 确认收入按转让产权合同取得收入40
8、00万元4 . h4 P4 P8 E0 F0 9人0 u(二) 确定扣除项目 ) W, i( S+ m. ?, J/ / g9 u 扣除项目金额 =800+1500+(800+1500)X 10%+220+(800+1500 20%=3210(万元)B3 c( m,J!(三) 计算增值额 0 u% g% g# O0 g k3 G增值额 =4000-321 0=790(万元 ). E4 r# o: O N% v(四) 计算增值率增值率=790* 3210X 100% 25%z% l# s$ 2 u$ 7 C(五) 确定适用税率第一档 % ?5 s q! n9 E9 F(六) 依据适用税率计算应纳
9、税额9 t6 & n. Y, ! D9 K应缴纳土地增值税 =790X30%-3210X 0=237(万元)0 , y- y n# t6 D(2) 企业所得税： 应纳税所得额 =收入 4000-支付取得土地使用权 800-开发成本 1500-开发费用 250-税金220-土地增值税 237=993( 万元 ) 应缴纳企业所得税 =993X33%=327.69(万元)4人；?5 c# j2007 注册税务师 计算题【例题】某市内资房地产开发公司 2006 年开发一个项目，有关经营情况如下： $ m# s* g) ( 1 )该项目商品房全部销售，取得销售收入4000 万元，并签订了销售合同。 (
10、u- _4 A& , Q1 h(2) 签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600 万元，相关税费 50 万元。2 A* T# y N I) J/ x5 o i9 u: 8 Z(3) 发生土地拆迁补偿费200 万元，前期工程费 100 万元，支付工程价款 750 万元，基础设施及公共配套设施费 150 万元，开发间接费用 60 万元。(4) 发生销售费用 100万元，财务费用 60 万元，管理费用 80 万元。(5) 该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为 10%。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：1. 该房地产开发公司 2006 年应
11、缴纳印花税 ()万元。A. 1.38B. 1.50C. 2.18D. 2.30【答案】 D【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税=4000X 0.5 %o+600X 0.5 %o =2.30万元)2. 该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为( )万元。 0 m7 e* t- Y. 0 C.A. 220B.222.65 ） z s6 J+ E9 D! F- z2 KC.225D.230.6） J a8 C% z9 N |） a! I# Q/ T【答案】 A 【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加=4000 5%X（1+7%+3%）=220（万元）3.
12、 该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣 除项目金额 （ ）万元。 2 O4 M（ d! W7 k A. 2301 g/ e$ i； | w! Q0 人：U- PB. 2303.65C. 2483D. 2685【答案】 C 【解析】准予扣除土地使用费 =600+50=650（ 万元 ）, - D E% a4 w* t! 准予扣除房地产开发成本 =200+100+750+150+60=1260（万元）+ % 1 w$ j2 m$ S! m准予扣除房地产开发费用=（650+1260） X10%=191（万元）准予扣除 其他扣除项目金额” =（650+1260
13、） X 20%=382万元）,B p$ 8 P: h$ d 该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、 开发成本、 开发费用、 其他 扣除项目金额合计=土地使用费650+ 开发成本 1260+开发费用 191+其他扣除项目金额382=2483（万元 ）4. 该房地产开发公司 2006 年应缴纳土地增值税 （ ）万元。A. 389.1B. 394.55 H P3 ?- k4 f h. n（ O） _4 lC. 678.54D. 679.6； R% B: F2 K h- 【答案】 A. T W0 j& 0 i: 【解析】收入总额 =4000（万元 ）； k6 # , k$ f准予扣除项目
14、合计 =220+2483=2703（ 万元 ）增值额 =4000-2703=1297（ 万元 ）增值率=增值额却扣除项目金额 X00%=129齐2703X100%=47.98%，适用税率30%。” d d2 应纳土地增值税 =1297X30%=389.1（万元）1 a-人u： h% j,人9 c二、出售旧房应纳税额的计算方法 计算步骤：（一）收入 . l/ 7 h: U D7 E6 （二）扣除 3 k. $ f） O- （ 3 s% q计算评估价格 * Q9 p% F+ o% O r& 计算转让费用计算税金 / E$ N6 S ? h8 E6 _汇集扣除项目金额（三）计算增值额（四）计算增值率
15、（五） 依据增值税率确定适用税率4 W# $ U! N- J3 U（六）依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额为适用税率-扣除项目金额 速算扣除系数【教材例题】某工业企业转让一幢 20 世纪 90 年代建造的厂房，当时造价 100 万元，无 偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600 万元，该房子为 7 成新，按 500 万元出售，支付有关税费计 27.5 万元。计算企业转让旧房应缴纳 的土增值税额。 ; |6 h8 V0 F/ p! . c* E, K$ D【答案】(一)确认收入 7 v6 p( s z# w6 r500 万元$ F. l: A; Q6 C) j( i(二) 确定扣除项目 C2 r$ G$ P0 q: W评估价格=600X70%=420(万元)(2) 允许扣除的税金 27.5 万元 9 . e4 T$ j4 |5
