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1、一、四种赢利模式运作商业地产项目,第一位工作就是从四种基本赢 利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让 产权,快速回收资金.如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售, 在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种 基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港.这种模式对发展商 的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2。能为公司带来稳定的 资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握 在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物 业投入资本运作。第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营 或以物业 为股本，成立专业商业经营
2、公司，与知名商家合作或合伙经营，赚 取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售， 然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理.好 处是可以收回部分投资,而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理 搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比 例又有 许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也 意味着不同的市场风险.如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈 阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式， 既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销 售、招商、经营三赢，令 开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选 择赢
3、利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风; 商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市 场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式 的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习 惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪 婪；200612 P。 1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施.总之，在 商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性 研究对比，绝对非常重 要.“四赢三统一”二、四赢三统一”概念 商业地产，尤其是规模相对较 大的商业地产，其牵涉到
4、的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为 广 泛，其中包括：开发商，业主，经营商家目标消费群等最基本的 四个方面，仅仅一个“双赢远远不能够满足各利益主体的要求，而 必须向着“四赢的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展, 为了达到这一目标，“三统一”-统一招商，统一销售，统一管理将 逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中 的基本操作模式.四赢的 具体内容包括：1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业 主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3。商家 通过入场经营取得经营利润；4。消费者在消费中得到体验和一定的 满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即
5、 相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业 地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目标，“三统 一”模式在 商业地产运作过程中的优势正在凸现：1有利于统一 的业态规划和项目定位。在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划 的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营 成功的一个基本保证。在项目启动前，由专业公司根据目标消费人 群的若干消费特点和消费结构，进行统一的业态规划，进而将项目合 理的定位，将能够极大的保证项目最终的成功。2.有利于合理的 掌控租金和售价之间的均衡;商业地产另外一个重要的特点是,租金和 售价之间存 在着一定的比例关系，并且二者之间的相
6、互影响关系十 分明显。市场上常见的8%的投资回报承诺即反映了这一事实。商 铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司 统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以 租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得 租售之 间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现.有利于实现发展商 的利益最大化。商业物业建成后，发展商作为物业的拥有者，对物 业的赢利有多种模式可以选择，在本文第一部分已作阐述。市场研究 发现，凡是经营的比较成功的大型商业，多采用第三种赢利模式：不 租不售，自己做商 不租不售，不租不售 业经营，与商家联营，以物 业为股本，成立专业商业经营公司，
7、合作或合伙经营。业经营，或 与商家联营,以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。 这种模式就可以成为 统一招商，统一销售，统一管理。“三统一模 式”一-统一招商，统一销售，统一管理。三统一模式在聘请专业公 司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和销售 的反馈信息借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以 实现利益最大化的目标.有利于协调各利益主体之间的 关系;商业地 产所涉的利益主体众多，因而就难免有众多的关系需要协调，理论上 看来四个利益主体最少有六对矛盾六对矛盾（业主与发展商，商家 与发展商，消费者与发展商，业主与商家，业主与消费者，消费者与 商六对矛盾
8、200612 P。2商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究家）需要协调。利益共同体中的矛盾关系：利益共同体中的矛盾关 系： 关系业主 商家 发展商 消费者在操作实际过程中如果不是一家公司，而是几个公司同时操作各个部 分，各个利益主体由于利益侧重点的差异，其所需要处理的矛盾必 然将增加，每一个矛盾都将为项目的成功留下隐患.若由专业公司进 行三统一操作,在同一个公司内部进行协调，则可以有效的避免以上 情况的发生。三统一操作模式有利于保证项目的持久繁荣：这种模 式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的 内容，其最明显的 特点就是针对性较强，有这一特点作为基础，将能够极大的保证项目 的持久繁荣。三
9、统一操作模式下的管理与纯粹的商业管理有很大的 不同,简单的概括就是：纯粹的商业管理是主导式的管理，三统一模 式下的管理则为服务式的管理。商业经营公司通过使用统一品牌， 统一开具发票等常规管理模式，对商家的经营范围，经营模式等进 行严格的管理，管理相对严格，并且伴随着高昂的费用。这一经营模 式多伴随着百货公司，精品购物等形式存在，如：汇金百货，大洋 百货，百盛等均可以称之为纯粹商业管理模式的典型代表。但是针 对大多数商业地产项目而言，特别是针对规模相对较大，多种业态共 存的商业项目，纯粹的商业管理在一定程度上存在着不适应性。三 统一操作模式下的商业管理，以服务为主导，在业态统一规划的基 础上，通过与商家签定管理公约，服务协议等模式，针对商家的经 营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合。即能达到管理的目 的，也能够有效的满足商家的需求,同时也兼顾了各方面的利益，使 得四赢格局能够真正得以实现。在四赢格 局得以实现的基础上，项 目持久繁荣也就不难理解了.实施“三统一”操作模式对操盘公司的要 求极为苛刻，要求操盘公司即要有充足的商家资源储备又要有丰富 的销售经验，同时还要具有扎实的商业管理和物业管理经验.伴随着 房产行业的进一步发展，三统一模式的巨大效应将日益呈现出来
