《房地产开发项目策划前期策划新世纪花园》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目策划前期策划新世纪花园（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章 项目所在地环境分析与市场调查第一节 宏观环境分析一、经济环境全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元，按常住人口计算，人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家，其中，国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步
2、奖，共申请专利1059件，其中，发明专利213件，增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%。世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就，进行的城市投资环境竞争力排名。令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底，市区森林覆盖率达到33.5%，绿化覆盖率达42.7，绿地率达37.9，人均公
3、共绿地6.5平方米，市区运粮河等5条内河实现了清水常流。许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。许昌市的城市品牌，在全省18个地市中，位居前列。城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境，又提升了市区居民的生态福利。2004年以来，以东城区为重点，全面推进新城区开发建设。2006年开始，实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。截止2007年12月底，东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路17条，大型桥梁6座，通车里程86公里，形成了“五纵九横”的路网框架。推进区10条道路建成通车，完成绿化面积4.4万亩，实施工业项目51个。推进区道路框架
4、基本拉开，生态水系初步形成，生态绿化建设顺利推进。推进区的开发建设，也使许昌市在统筹城市发展上，走在了全省前列。二、政策环境。依据许昌市总体规划（20052023）中2023年全市常住人口达到65万，人均住房建筑面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为1625万平方米，新增住房355万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房32.7万平方米，建设住房建设年度指引 2023年，商品住房建设6402套，建筑面积57万平方米；政策性住房建设2245套，建筑面积12.9万平方米。 2023年，商品住房建设6209套，建筑面积55.3万平方米；
5、政策性住房建设2166套，建筑面积12.4万平方米。 2023年，商品住房建设5997套，建筑面积53.3万平方米；政策性住房建设2023套，建筑面积11.6平方米。住房用地供应年度指引 2006年，供应商品住房用地0.67平方公里，政策性住房用地0.15平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.08平方公里）。 2007年，供应商品住房用地0.63平方公里，政策性住房用地0.14平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.07平方公里）。 2023年，供应商品住房用地0.59平方公里，政策性住房用地0.13平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.07平方公里）。 20
6、23年，供应商品住房用地0.54平方公里，政策性住房用地0.12平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.06平方公里）。 2023年，供应商品住房用地0.52平方公里，政策性住房用地0.11平方公里（经济适用房0.05平方公里，廉租住房0.06平方公里）。政策与策略 （一） 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。 1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积
7、的70以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。 2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，多层住宅容积率11.6，多层、高层住宅容积率不大于4.0。 3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。 （二） 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。 1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商
8、品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。 2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。 3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。 （三） 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。 1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建
9、设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。 2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10应用于廉租住房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。 3、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。 （四） 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤
10、积土地的行为 依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。 （五） 积极稳妥的开展城中村（旧村）改造 为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村（旧村）居住生活环境的普遍改善。 （六） 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用 严格
11、按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。 （七） 整顿和规范房地产市场秩序 加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范三、人口环境。全市城镇化率2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。在全省的位次也是比较靠前的。市区建成区人口2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口
12、为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。许昌市市区已达到大城市规模标准。市区建成区面积2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积也是比较靠前的。四、文化环境。 全市公益文化设施建设步伐加快，已累计完成投资1600余万元，新建图书馆2个，文化馆2个，纪念馆1个，许昌博物馆中心文物库房1个。文物景区建设迈出新步伐。灞陵桥和春秋楼景区加大基础设施建设，新建了春秋楼泮池桥、灞陵桥关公辞曹处门楼、
13、曹丞相拜送关羽大型红石雕塑、关羽辞曹丞相书铜塑和曹冲称象等具有浓厚历史文化特色的仿古建筑，提高了景区的文化品位；新建了大型停车场、游客服务中心、四星级厕所等旅游设施，完善了服务功能。两景区通过创建活动已拿到国家3A级景区牌子。 院第二小节 倡 项遥目所摇在地赚房地攀产状弟况分春析浊一、器城市禽房地穗产发蚕展。篇2帐00艺7全奥年房熟地产神开发换投资补29转.9殖8亿榨元，花比上解年增脚长4且4.失2%妨。其半中，边住宅稻投资挤完成竖23蒸.2汽6亿帐元，吼增长继39亩.9磁%。熄办公拴楼投桑资0莫.4固2亿伟元，镜增长恳36赞倍；箩商业途营业符用房钥投资寸4.筑09待亿元狠，增测长3压02右.
14、2因%。临在住视宅开俗发中匪，新稳开工刑面积芦39检0.晶7万解平方危米，穷增长椒18齿.1哭%。肃90着平方降米以鹊下住肉宅新豆开工期面积帝70秘.7逆万平使方米配，占仙住宅激新开氏工面吐积的魂18起%。匙商品沟房销凶售良处好。坦全年棕商品之房销朽售面嫌积2寇27挪.8坚万平园方米蒙，增套长1誉72贴.2给%，验其中壁，商旅品住魂宅销随售面耍积2紧18鼠.1崭万平百方米易，增哭长1诵77事.6性%。浓商品畜房销凳售额逃38嫁.2迟4亿汉元，窝增长喷19四9%洞，其蹈中，拒商品学住宅史销售盘额3挥5.桃09虑亿元贴，增佛长2必27顷.6杜%。音20鲁06樱年一洋季度围完成姑开发肤土地奏面积索8
15、.拔02胖万平萌方米举，同照期相怠比增售长4躁.1笼倍，现而今升年一布季度份完成泪开发尤土地铲面积颜为零它。待夸开发眉的土督地快桑速扩阔大，侍今年疑一季胡度全克市待亩开发拥面积贝为1兔8.江32烫万平刃方米昨，同它期相所比增精长1岗34凝.9呢%。炮20眯06暗年一智季度联全市镜房地斗产待严开发蓝土地序分别傍是7埋.8他万平贼方米掌、2透00可5年趴全市朽房地浑产待电开发迷面积该为零军平方登米。骗这种成状况研的存估在是捏因为困近几锹年土跃地当畜年的胃开发省量大拴大小挺于当沾年土框地储趁备的忠增量缓。以枯20真05贝年为盆例，伟购置漆面积凯是3飘29关.4庄5万据平方万米，口而开争发面担积仅别2
16、8羊.3垒1万番平方逗米，略相差商近3闸01钻.1晓4万维平方馆米；凝今年专也是家如此妙，1把-3生月购测置8毙.6狭7万饥平方少米，梳完成判开发疏土地冷面积鞠为零拉平方现米，里相差歼太大羽，这届样逐殃年积功累，傻象雪覆球越拼滚越采大。凤土地仔是不灰可再室生的摸资源抖，尤坛其是村在我企国，侵人多寸地少听，更呀是寸质土寸兽金。偿“呜土地拼在手筛，衣贝食无仪忧雁”秒，往淹昔农此民的笔理念震今日安已成秃为房普地产锈企业苍的共松识。敬因此餐，尽别管宏街观调灿控收劣紧了外土根锦，他佳们仍握千方集百计办扩大肤自己摆的土乔地储秩备。盘大量慈的土检地被坟房地棵产企华业掌五握，奔加大影了土馋地调壤控的拐矛盾瓜，提唤高了凳房价抽上涨玉的空衰间，饥造成洗资源昆闲置赴。且吸由于尘现行日土地街拍卖财是答“溉价高袭者得毅”乘，而条“闷价高蓬者搂”芝并非宏自有薄资金罪购得盆土
