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1、房地产开开发流程程 目录第一章：项目决决策阶段段第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权二、征地地拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证三、 规规划设计计四、建设设项目报报建登记记，申请请招标，办办理招标标投标手手续，确确定勘察察五、申办办施工工许可证证六、招标标第三章：工程建建设阶段段1、施工工用水电及通讯讯线路接接通，保保证施工工需要22、施工工场地平平整，达达到施工工条件33、施工工通道疏疏通，满满足施工工运输条条件4、施施工图纸纸及施工工资料准准备5、施施工材料料和施工工设备的的准备66、临时时用地或或临时占占道手续续办理7、施工工许可批批文及办办理开工工手续88、确定定水
2、准点点与座标标控制点点，进行行现场交交验9、组组织图纸纸会审、设设计交底底10、编编制工程程进度计计划111、设计计、施工工、监理理单位的的协调第第四章：项目销销售阶段段一、申办办销售售许可证证二、商品品房销售售及按揭揭办理一、申请请竣工验验收，取取得建建筑工程程竣工验验收备案案证二、申办办建设工工程规划划验收三、进行行权属登登记，取取得商商品房权权属证明明书四、物业业移交第五章：交付使使用阶段段从开发、建建设、经经营、管管理的程程序上讲讲，房地地产开发发一般可可分为五五个阶段段，即可可行性研研究和项项目决策策阶段、建建设前期期准备阶阶段、建建设阶段段、销售售阶段和和交付使使用阶段段。第一一章
3、：项项目决策策阶段房地产产项目可可行性研研究阶段段 房地地产开发发项目经经董事会会批准初初步立项项后，转转由企业业战略发发展研究究室进行行可行性性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分
4、析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的
5、可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘
6、察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研
7、究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权。开发发商获取取土地使使用权的的主要方方式1） 通过行行政划拨拨方式取取得；22） 旧旧城改造造取得中中标地块块国有土土地使用用权；33） 转转让取得得；4） 出让方方式取得得（招标标、拍卖卖、协议议出让三三种方式式）；55） 联联合开发发并报有有关主管管部门立立项、审审批后取取得；66） 通通过司法法裁决取取得；77） 通通过兼并并、收购购等股权权重组方方式取得得。开发发商获取取土地使使用权的的程序土土地使用用权有偿偿出让的的方式出出让方式式是指政政府作为为国有土土地的代代
8、表以什什么形式式或程序序将国有有土地使使用权让让与土地地使用者者。按照照中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例国国有土地地使用权权的出让让方式有有三种：协议、招招标、拍拍卖。协协议出让让指土地地使用权权的有意意受让人人直接向向国有土土地的代代表提出出有偿使使用土地地的愿望望，由国国有土地地的代表表与有意意受让人人进行一一对一的的谈判和和切磋、协协商出让让土地使使用权的的有关事事宜的这这样一种种出让方方式。招招标出让让是指在在指定的的期限内内，由符符合条件件的单位位或者个个人以书书面投标标形式，竞竞投某地地段土地地使用权权，由招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地
9、地使用者者（即土土地使用用权受让让人）的的出让方方式。以以招标方方式出让让土地使使用权，不不仅要明明确合同同双方当当事人的的权利义义务，而而且要明明确投标标的效力力及招标标人在招招标期限限内应负负的责任任等。拍拍卖又称称竞投，有有些地方方也叫“拍让”。它是是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就就所出让让使用权权的土地地公开叫叫价竞投投，按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂
10、牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。土地主管部门（1）土地使用权出让
11、房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 （2）土地使用权划拨 房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。 区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 （3）征用土地 (征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。 （4）地价评估 市房地局负责
12、城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让让土地使使用权申申请程序序 (1) 用地地者见到到招标公公告后到到指定地地点索取取招标文文件。 (2) 用地地者到市市或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况，进行行咨询，并并到出让让地块实实地勘察察，搜集集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
13、同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投
14、。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、征地地拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证。城城市房屋屋拆迁是是对城市市规划区区内国有有土地上上原有的的房屋及及其附属属物等，不不适应经经济、社社会发展展需要的的部分进进行拆除除重
15、建，使使城市的的整体功功能得到到改善和和提高。 1、拆迁方式：1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1） 填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2） 建设项目批准文件；3） 建设用地规划许可证；4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5） 拆迁代办单位和评估机构资料。6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7） 有关金融机构出具的拆迁补偿
