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1、成都锦里古街考察报告一、项目概况历时三年打造的有“成都版清明上河图”之称的锦里民俗休闲街于 2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。古街位于成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区，锦里跟武侯祠连为一体，进入锦里不需要买门票。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，其在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛更值得细细回味。二、锦里古街的管理模式“锦里”是依托成都武侯祠而打造的一个蜀地民俗文化“博物馆”，它的建成，丰富了武侯祠品牌文化内涵，体现了川西古街民居建筑风貌及三国蜀汉文化特色。“锦里”采
2、用由武侯祠控股公司化运作模式，引进经营管理人才进行市场管理。据统计，该街自2004年10月31日开街至今，已接待国内外游客400余万人，实现销售收入3500余万元，拉动周边经济上亿元，为社会提供近千个就业岗位，形成了成都民俗旅游休闲文化的一个亮丽品牌。2004年11月18日，“锦里”被文化部命名为“文化产业示范基地”。针对锦里古街项目博物馆成立成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司，其中社会资本占40%，武侯祠博物馆和员工分别占公司的40%和20%股份，实现了控股。三、锦里古街的规划设计 “锦里”位于武候祠一般保护区内，南北长约330米，东西宽最窄处约20米，街道宽度最宽处6米，平均宽度为3-
3、4米，对聚集人流起到了关键作用，地块呈狭长条状，总用地9235平方米（约14亩）。此地西靠武候祠刘备殿、三义庙、荷花池等，环境优美；东、北临611研究所，为普通现代多层建筑，环境视觉欠佳；南面紧接物候祠大街，交通便利。古街以蜀汉文化为主线，使更多的人们了解、熟悉蜀汉文化，进而深入知晓蜀汉文化的延续、发展，同时也能达到旅游者观光、购物、食宿并参与有关文化活动，规划中的建筑采用清代风格，一切视觉范围内的内容，均具有古朴的、历史的情趣。 总体功能分区： 饮食文化区：在原“三顾园”基础上改建而成，此处离文物建筑较远，符合消防要求，也对文化展示创造良好条件。客店府第区：此区离文物建筑较近，用高低相间的常
4、绿树、灌木遮挡，似隐非现，分而不离。锦绣展示区：为锦里的中心区。这里视野开阔，展示内容丰富。向西蜀汉丞相孔明殿尽收眼底，其倒影入水中，使空间倍感开阔，波光摇曳，更具园林韵味。新搬入的三义庙作为借景，使景观更为丰富。向东设二层浮雕廊，既遮挡与此不协调的多层现代建筑，参观者又可从廊墙的浮雕上，看到四川从“蚕虫”开始的丝绸、锦缎的发展史；向北可从戏台下进入商业步行街，两边设蜀锦、蜀绣作坊展示区，把蜀锦、蜀绣生产实际，展现在人们的眼前，让四川人、成都人、外地人及外国人充分了解四川省为何简称“蜀”的历史。戏台上可演出地方小型戏曲，前面设广场，可让观光者参与各种民俗文化活动，既可观戏、听曲，又可在此停留休
5、闲，是一处多功能的广阔空间。民间艺术文化区：该区可参观生产加工制作的各类工艺品，参观者获得参与的情趣。从戏台下进入后，依次即可参观丝绸产品，观蜡染坊；观看中医看病、购川内名贵药材；买三国文化纪念品；参观诸葛井；看裱工房裱国画，并可书法名家和金石名家题字和刻印。再往后可购有关三国文化书籍、字画等；参观民风民俗的工艺品，如做糖饼、打草鞋、纺棉花等等，最后是敬奉中华民族的伟大母亲（四川盐亭人）、也是蚕桑丝绸的祖先祖庙。庙前有一小广场，从此可进入武候祠一般保护区。此段街道狭窄，空间丰富多变，可再观蜀都赋所描写的市张列肆的景象。交通组织：根据四周环境状况，将主入口大门设在南侧武候祠大街一面，并设门，其前
6、后设人流集散位置，既方便人员进出又兼为武候祠消防通道。从第一区至第三区广场，路宽4米，可满足消防车进出，再从广场西侧通过消防通道大门进入武候祠后区，方便消防。从第三区戏台开始设约2米宽街，使人步行在街上有繁华热闹之感。中间和后面设广场，可供人流集散。路面用青、红砂石铺地，与古朴环境相谐调。景观设计： “细微之处见精神”，古街从各个细节入手，让游客的一切视觉范围内的内容，均具有古朴的、历史的情趣。锦里第二期工程已经完成初步设计规划，工程名为“水岸锦里”，全长1.5公里，武侯祠、锦里内的所有水道将被引入活水连通，到时候，水岸锦里可与武侯祠古式园林建筑群隔河相望，交相辉映，运河上有船舫，河里遍栽荷花
7、，四周古树环绕。整个1.5公里全是古建筑。”据武侯祠博物馆前馆长、现任博物馆顾问张丽君介绍，“锦里要从餐饮、酒吧等享乐休闲景观商业，向购物中心、商业街区、文化剧场中心等多业态发展，逐步成为具有国际水平的休闲步行街！”四、锦里古街招商及经营模式*古香古色的锦里锦里商铺招商工作严谨是保障现在商气火爆的一个重要原因。锦里古街早期的消费定位就是广大中青年，所以锦里建造了大量的古式建筑，又以现代时尚文化的酒吧娱乐区来迎合中青年消费，这也是锦里商业的特点。由于锦里土地属于国有性质，所以商铺采取只租不售的模式，从早期的400多家中层层筛选，最后选择落户30多家。对30多个商家的信誉和实力进行了严格的把关，这
8、对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用，而且实现了在锦里古街，没有重复的民间艺术种类，全是错位竞争的局面。锦里的商业模式和传统的商业模式不同，锦里对刚进驻的商家实行保障经营，在收取商铺租金价格没有按照成都市固有面积收取，而实行的是按商家所销售的物业类型收取，这使以手工生产的四川固有蜀锦、蜀绣利润薄但又具有丰富文化内涵的民间珍品在锦里得到可持续的发展。对酒吧餐饮等利润高的商家所收取的租金自然就要高一些，这种商铺收租的方法使得锦里的商业持久繁荣但又不失锦里深厚的文化内涵。业态类型店铺数量占比租金估算住宿11%锦里客栈为管理公司自营酒吧1012%1楼月租金800元/平方米2楼月租金500元/平方米中
9、餐厅22.3%1楼月租金800元/平方米2楼月租金500元/平方米茶馆33.4%1楼月租金800元/平方米2楼月租金500元/平方米咖啡22.3%1楼月租金800元/平方米2楼月租金500元/平方米好吃街小吃1922%月租金800元/平方米特色店铺1619%月租金800元/平方米特色商品花车3338%月场地租赁2400元（规格2米1米）合计86100%*锦里古戏台及民间艺人现场制作 *锦里特色商品花车 *锦里促销活动DM*有着浓郁中国风的酒吧*夜晚的锦里古街成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司对古街进行统一的管理，会在街区内按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动，例如元宵灯会、小吃节
10、、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。街里的古戏台也会定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；加上热闹非凡的民间小吃集市，让人们亲身体验川西古镇“赶场”的热闹场景；另外还有趣味十足的民间婚礼展示，游人可参与其中，乐在其中，而情侣们甚至还可以将自己的婚礼仪式搬来锦里举行，体会一种独特的、传统的婚庆方式；民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀更是常年不断，花样百出。其他诸如夜晚打更、采用花轿和滑竿等传统交通工具等多种古韵十足的特色项目，让锦里重现昔日川西古镇的生活原茂。锦里古街还发起了一项
11、长期的公益活动“公益锦里”，近期目标是“一年帮助一所希望小学”。帮助内容包括校舍改建、图书衣物捐赠、贫困学生资助等部分。宣传口号是：“他们，将因你的善举而改变”，借助慈善活动的效应来宣传项目和吸引商家及游人的参与。*锦里公益活动的宣传画及带着可爱兔子耳朵的工艺品制作艺人锦里管理公司不仅组织开展各种各样的活动更是帮助商户开通了“锦里民俗购物”网站，一方面服务了商家方便了游客，又可以利用网络资源宣传古街。为了尽快将资源转化为资本，武侯祠锦里旅游文化经营管理公司先后开发三国文化旅游产品大类、百余种，每年收入增加，并向国家商标局申请了个类别、件注册商标，另外还在西南地区率先建立了三国文化旅游纪念品超市
12、香叶轩，让旅游产品与游客零距离接触，进而提高销售收入。*锦里民俗购物网站五、项目优劣势分析竞争优势：1、 采用由武侯祠控股公司化运作模式，引进经营管理人才进行市场管理；2、 商铺采取只租不售的模式有利于后期的招商和管理；3、 对刚进驻的商家实行保障经营，在收取商铺租金价格没有按照成都市固有面积收取，而实行的是按商家所销售的物业类型收取；4、 街道宽度最宽处6米，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用；5、 锦里管理公司善于运用各种方式对锦里古街进行很好的宣传和带动，对于商户的经营奠定了扎实的基础，解决了商户后顾之忧。6、锦里二期工程“水岸锦里”的多业态定位，必将进一步带动和促进武侯祠商圈的发展。竞争劣势：随着“文书坊”等一批以川西古镇文化为主题的大型项目先后开发开放，对于锦里古街的经营有一定程度的冲击；
