《水岸馨都房地产营销策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《水岸馨都房地产营销策划（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、毕 业 设 计课题名称水岸馨都房地产营销策划院（系）/专 业经济管理学院/房地产经营与估价班 级房估0911学 号0905153132学生姓名杨 娜指导教师：章 昀 2012年 6月 目 录1、引言2、水岸馨都经营环境分析3、水岸馨都项目分析4、水岸馨都产品策略5、水岸馨都定价策略6、水岸馨都分销渠道7、水岸馨都推广策略8、水岸馨都售后服务9、结束语2、睢宁县水岸馨都经营环境分析 21经济发展环境（1）国际经济发展形势：经济全球化经过调整后，以空前的速度和规模持续深入发展，全球经济依存性不断上升。全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。（2）全国经济发展形
2、势：目前我国经济的基本面是好的，仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健，自身回旋余地较大；30年改革开放打下了良好的体制、物质和技术基础，具有较强的抵御风险能力和增长活力（3）当地城市经济发展形势：从经济社会发展主要指标实现情况看，前三年我县“十一五”规划实施总体进展顺利，绝大部分目标完成情况较好，达到或超过预期进度要求。位于睢宁县城西部的经济开发区，2006年4月被批准为省级经济开发区；位于县城北郊、梁集镇境内的宁江工业园、位于桃园镇及岚山镇境内的桃岚化工园、位于104国道北、双沟镇的双塔路两侧的临空产业园、位于高作镇境内的钢铁机械产业园等重要
3、的几大园区经济也在迅速发展。2.2政治环境含义：房地产开发的政治环境指各级城市人民政府对房地产开发的态度。1.政府土地供应的数量和开发条件 城市人民政府每年土地供应的数量和开发条件，直接影响房地产开发的规模和构成。政府土地供应的数量： 供应的数量偏多的影响：导致房地产开发项目数量增加过多，从而将导致房地产市场的供过于求，房屋价格下跌，房地产项目收益受损。由于房地产价格的宜升不宜降的特点，房地产价格一般不容易降低，但空置率会大幅度上升，从而导致大量的资金积压，使国民经济的发展受到影响，使我国金融安全受到威胁。 供应的数量偏少的影响：将导致房地产开发项目数量增加不足，从而将导致房地产市场的供不应求
4、，房价大幅度上升，则会加重消费者的房地产开支，也会影响国民经济的发展和人民的生活水平。开发条件： 供应土地集中旧城区 ，供应土地集中郊区2.经济适用房开发制度 经济适用房制度是政府为了解决市民中低收入阶层的居住问题，将土地无偿划拨，其房价低于正常的市场价格的一种制度。政府对经济适用房的态度，对住宅开发的影响： 如果政府划拨的土地数量偏少：低收入阶层永远买不上房，这不符合我国的社会主义性质。 如果政府划拨的土地数量偏多：开发的经济适用房数量就可能偏多，可能诱发中高收入阶层纷纷购买经济适用房，从而将冲击普通商品房市场。3.对房地产开发征收的税费水平 政府将房地产开发的税费收取作为一种经济调节手段。
5、当房地产开发过热时，通过提高房地产开发税费的征收标准，在一定程度上抑制过热的房地产开发。4.对房地产开发商资质的审查 如果政府对房地产开发商的资质审查严格，将导致一大批不合格的房地产开发商被清除出去，市场的规范程度将提高，对合格的房地产开发商将提供广阔的市场发展空间。2.3法律环境 房地产开发的法律环境，首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况。其次，相关法律的影响也是深远的。1.直接管理房地产的法律、法规 中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法及其配套的行政法规。 2.相关法律、法规 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国环境保护法2.4社会环境1.房地产开
6、发的人口数量环境 该城市人口数量直接决定了该城市所需要住宅及其相关配套措施的数量，也间接决定了该城市所需要的商务类房地产、生产类房地产的数量。 2.房地产开发的人口构成环境 城市规划区内人口的构成决定了该城市住宅及其配套设施的建筑面积构成和区位构成。 城市规划区内的人口构成包括6个方面： 男女比例构成：男性收入一般比女性多，一般男性比重大的地方房地产市场稍微好一些 不同年龄构成：低龄和高龄人群比重太高不利于房地产的开发 有户籍人口与无户籍常住人口的比例构成：对于发达的城市地区来说，实际人口中的相当比例，甚至是主要部分都是无户籍的常住人口。无户籍的常住人口将成为房地产市场的主要消费者。 规划区内
7、的各种家庭规模的比例构成：在现代城市，结婚子女大都想要独立生活，家庭规模有逐渐变小的趋势，这有利于房地产的开发。 丁克家庭在城市规划区家庭总数的比例：由于人们观念的变化，不想生育的家庭相当普遍，他们一般会对房屋有特殊要求，要有针对性的开发房屋。 单身人士在城市规划区总人口的比例：现代男女单身人士在同龄人群中所占比例越来越大，往往还是些经济条件较好的年轻人。3.房地产开发的人口受教育水平 由于人的实际购买力等于购买欲望乘以购买能力，而人的购买欲望和购买能力都与其所受教育的水平密切相关。受过高等教育的人与未受过高等教育的人在购买欲望和购买能力的对比。睢宁县水岸馨都地块位于省重点中学附近，文化氛围浓
8、厚，有些家庭为了方便孩子学习，也会在此买房。2.5房地产开发的自然环境 城市地处地震带：房地产开发项目必须考虑地震的危险。一方面影响了房地产开发项目的可建设高度，另一方面增加了防震的要求。城市地处地址条件较软的地带：限制建筑物的可建设高度。城市地处地形起伏不定的地带：考虑地形的影响。城市降雨非常丰富：考虑防水措施。2.6房地产市场的完善程度 1状况的初步分析 近年来，经济的快速发展和城市建设步伐的加快，极大地拉动了房地产市场需求的持续增加，为房地产市场建设提供了良好的发展空间和发展机遇。作为沟通政府、房地产开发企业、金融机构以及消费者等多方市场主体的桥梁，房地产中介便应运而生了。随着住房制度改
9、革的深入以及住房商品化程度的提高，人们对房地产中介服务的需求日益凸现，房地产中介服务业迅速发展壮大起来。 （1）房地产中介企业在整个中介行业中的地位 根据经济界普遍认同的一种分类方法，可将中介服务业分为市场交易中介组织、信息咨询服务机构、市场监督鉴证机构、法律财务服务机构以及自律性行业组织等五个类别。由于市民收入水平的提高，购买力提高，小区开发迅速，睢宁的房产中介在最近几年也在飞速发展起来 （2）不同注册类型的房地产中介企业规模差异较大 一是从企业数量看：内资企业占绝大多数，私营企业数量最多。二是从人员规模看：私营企业积聚人数最多，户均人数国企居首。 三是从资产总量看：有限责任公司资产最大，国
10、有企业户均资产最多。四是从市场份额看：私营企业和有限责任公司占据代理销售、租赁市场的主要份额，国有企业在代理租赁市场上经营优势明显。 五是从经营规模看：私营企业总体实现营业收入最多，国有企业户均经营规模位居第一。 （3）房地产中介企业分布的地域性与区域房地产市场发育程度相匹配 我县的房地产中介服务企业发展存在着明显的地域性和冷热不均，城区好于郊区、近郊优于远郊、发展速度的快慢正相关于经济发展水平的高低，从另一个方面验证了房地产中介的发展服务于房地产乃至整个经济发展的特质。2.存在的主要问题 房地产中介服务业对促进我市社会主义市场经济体制的建立和满足居民服务消费需求方面发挥了积极作用，但与中介服
11、务业发达的上海、深圳、北京等地相比，差距不小；与国际水平相比，无论是机构规模及行业规模、业务范围、人员素质，还是有关制度和体制的完善程度，存在着更大的差距。存在的问题主要表现在以下几方面： （1）企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱 规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的900个企业中，10人以下的占到86%；超过50人的仅占4.9%。房地产中介企业资产总计在50万元以下，占全部企业的66%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，由此带来的结果是为数不
12、少的企业在竞争中被逐渐淘汰。（2）行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才 据经济普查资料，在所有从业人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地产企业平均水平7个百分点，低于全市二三产业平均水平6.6个百分点。从而导致从业人员的素质参差不齐，其综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。 （3）部分中介机构管理运作工作还未走向规范 由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的，工作程序和管理机制缺乏规
13、范性，相当部分企业和单位还没有真正走向市场化。3、水岸馨都项目分析3.1小区基本信息楼盘名称： 水岸馨都 物业类型： 住宅楼 区域方位： 市中心 详细地址： 睢宁县文学南路2号 售楼地址： 睢宁县文学南路（原锯条厂） 销售均价： 3600元/ 占地面积： 36700平米 建筑面积： 80000平米 容 积 率： 2 绿 化 率： 40% 交房标准： 毛坯房 交通状况： 位于文学南路与青年中路，公交车1路、6路、9路周边设施： 该小区三面环水，附近有南门小学 、南门中学、睢宁中学、苏果超市、金德隆超市、县建设局、邮局、工商银行、建设银行工人医院、幼儿园、百货大楼、东关菜市场、新华书店、先锋书店等内部配套： 门卫安防 中央花园 3.2小区地理位置图：小区总体俯瞰图3.3市场供求状况分析（1）.需求分析房地产业在国民经济和社会发展中占相当重要地位。进入20世纪90年代以来，作为现代服务业之房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业个重要新兴产业，对促进相关产业发展拉动经济增长改善城市面貌提高人们居住水平正在做出重要贡献，发挥巨大作用。09年睢宁县房地产投资占全社会固定资产投资的14左右，房地产业地方税收占全县地税收入的27%，房地产消费金额相当于全社会消费品零售总额的七成左右，房地产增加值对全市GDP贡献率为17%.2010年睢宁商品住
