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1、某某花园整合营销方案目录市场分析 5 市场背景分析 52004年市场概况 82005年市场发展趋势预测 12房地产市场板块构成 14竞争对手分析 18立案环境分析 26项目地理分析 26周边环境分析 26区域背景和发展趋势 27 项目规划设计分析 27项目户型设计和面积配比分析 28景观环境分析 29配套环境分析 30价格定位分析 30S W O T分 析 32优势和机会点 32劣势和威胁点 33市场定位 34目标客户定位 34产品定位 35价格定位 36名称定位 39概念定位 40项目形象定位 42营销推广策略 44媒体策略 44营销周期 45阶段性推广策略 46入市态势和开盘策略 50项目
2、销售计划 50销售网络和销售培训 52案前筹备工作 59某某花园整合营销方案一、 市场分析1.1房地产发展背景分析某市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。萌芽期：97年以前，称得上是某市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，某市房地产业获得蓬勃发展，某市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是： 1、政
3、府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。4、企业的品牌意识较差。以上几点是对某市地产开发过热期的总结性描述，下面我们详细分析一下某市房地产市场过热期情况。据统计，某市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年某市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。多层的空置率超过20%，已经达到风
4、险空置水平，但仍处在可控风险范围之内，不必对市场过分恐慌。盘整期：2002年，某市房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%；2003年，某市房地产开发投资38、2亿；建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米；房屋竣工面积178、94万平米，其中住宅竣工面积160、75万平米；商品房销售面积215、85万平米，其中住宅销售面积202、37万平米；房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为142万平米；某市房地产市场发展阶段性特征阶段时间特征萌芽期97年以前计划经济、政府主导、单位福利分房过热期98年2001年政府对地产市场宏观控制力差；众多地产商一哄而起，产品品质普遍不高，同质化现象严重；市场处于无序竞争
