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1、市场调研及商业定位鉴于前期市场调研和定位研究的重要性,重要提供如下服务内容，重要目的在于为接下来的概念设计和方案设计提供根据和指引性建议,从而提供设计工作的针对性和减少设计成本。-1前期基本作业调查在项目正式进入实行前，我们会对项目自身进行比较充足的理解判断，通过与业主方沟通，切实理解业主方需要实现的目的,并通过最后后续的规划得以实现。基地特性调查开发目的定性分析建筑设计与前期规划分析既有及潜在限制条件调查-2基本资料分析综合参照指标分析,针对都市发展规划,特别是项目所处地区经济状况，通过对政府对将来商业、居住、商务规划发展方向的把握,对在该区域内发展不同商业项目提供参照建议。重要对项目所在地
2、区经济发展各项参数指标、居民收入及消费支出构造、消费习惯、都市规划发展等方面进行分析。宏观基本资料都市将来规划开发政府政策导向分析居住、商业、商务发展及产业开发-3市场分析该部分重要进行零售商业及有关市场分析，对既有零售商业进行总体析述，通过对市场目前重要是零售业态、区域零售市场发展方向及趋势进行判断,从而有机的切入本项目周边地区的零售商业项目进行解析,在进行市场分析时,我们需要对市场上,特别对周边地区目前在建及将来规划商业项目进行挖掘分析,从而为该项目提供良好的市场预期。重点针对都市重要地区及本项目周边邻近商业市场进行具体分析。零售商业市场析述区域既有商业发展及特点零售租金及商铺售价分析将来
3、区域零售发展将来周边住宅开发对该项目影响判断分析-4项目分析对项目周边发展环境、道路交通、居住、商业发展进行分析，同步重点对项目自身发展的限制与潜力进行析述。道路交通周边环境发展人口居住SWOT分析1-5竞争项目研究对于项目周边既有、在建以及规划的竞争性项目的研究,有助于理解周边消费者消费习惯以及消费水平。同步为本项目的定位,以及商业体量的拟定提供有效的参照数据,从而保证其商业定位的可行性。竞争性项目的拟定竞争性项目的业态组合竞争性项目的核心商户竞争性项目的租售价格-消费者调研通过对基本资料、市场分析，我们在进入该项目商业定位前仍需要从消费者和商家两个层面进行把握，从消费者层面理解她们需要什么
4、商品，什么服务是消费者承认和需要的;消费者调研选用定量问卷和座谈会两种调研方式，在执行期内调研目的确立、调研方式选择、调研对象的选择、调研问卷大纲的设定等方面届时业主方均可规定参与监督。1-7厂商访谈在进行商业定位前需要通过对主力承租户的理解判断定位方向与否对的,因此在商业定位前需要从商家那里理解她们对该项目的结识和见解，初步确认该项目之定位大方向。厂商访谈重要采用与潜在商家直接沟通的方式，在执行期内选择厂商进行访谈,访谈问卷和访谈商家提前得到业主方确认。1-8商业定位方案通过基本资料、项目区位条件、周边消费特性、市场分析,结合消费者调研和厂商访谈状况，做出如下商业定位方案建议：商业定位目的市
5、场(目的消费群体、目的消费区域定位）消费需求分析功能需求及组合分析项目主题设计商业层级建议整体业种业态组合及配比主力承租户组合及建议商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点,即要拟定商业地产的经营方向,或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。 精确的开发定位是商业物业成功开发的核心，只有精确的开发定位才干充足地发挥商业物业的商业价值,才干获取抱负的投资收益。如果商业地产的开发定位失误，虽然物业具有了优良的配套设施条件，并投入了大量的广告推广费用，采用了先进的营销推广方式,商业地产的经营也将会面临失败的命运。如广州美博城配套设施先进，营销推广的力度很大，但其较高档化妆品批发
6、的开发定位不适合市场的需求,最后导致物业的经营步履艰难。 商业地产具有两个客户层次，第一种客户层次是商品经营者，即物业的目的租户,她们是商业地产的直接客户；第二个客户层次是商品的购买者、消费者,她们是商业物业的间接客户,是经营的利润之源。商业地产和租户经营活动的中心任务是充足满足消费者的需求。 商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。周边环境中的人群涉及居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群,有效人群分布的范畴也许相称广泛，也也许较为狭窄。有效人群的分布范畴受地段的交通条件、周边居民状况。商业环境等多种因素影响。一般状况下，交
7、通辐射的范畴越广,有效人群分布的范畴也越广;周边居民聚居限度越高，有效人群的密度就越大；周边商业越发达,有效人群的范畴和密度也就越大。分析有效人群的多种消费需求，其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求就是地产开发定位的方向。 有效人群也许有多种潜在消费需求，也就是商业地产可以有多种开发定位方向，而其中有某种开发定位方向可使商业地产发挥最大的商业潜力,使物业经营投资回报最高,此种开发定位方向就是商业地产的开发定位目的。对商业地产进行精确的开发定位，不仅要善于分析有效人群的分布特点,并且还需要理解消费者多种类型的消费需求及其经营的特点。这样才干选择合理的潜在消费需求作为
8、商业地产的开发定位方向,这就规定商业地产的经营者需要具有广博的商品经营知识外还要具有丰富的物业运作经验。、 项目概况、都市背景邯郸地处河北省最南端，西依太行山,东依华北大平原，邻接晋鲁豫三省。是一座具有近三千年悠久历史的文明古城,战国时期是赵国的都城，总面积.万平方公里,其中市区面积45平方公里，总人口849.万人,其中市区人口27.8万人。现辖四区、一市、十四县。邯郸市19年被国务院批准为对外开放都市，1992年又被国务院批准为较大的市。全市经济保持迅速健康增长。全市生产总值9365亿元,人均生产总值达到10887元，都市居民人均可支配收入776元。邯郸交通发达，京广铁路、京深高速公路、10
9、国道横贯南北，邯长、邯济铁路，309国道沟通东西，是中原地区重要的交通枢纽。截止底，全市公路通车总里程己达632公里。高速公路达到72公里，形成四通八达的“五纵五横”干线公路网。邯郸历史悠久,文化源远流长。早在30近年前，这里就孕育了新石器时代初期的磁山文化。春秋战国时期,赵敬候迁都邯郸，使赵国都城邯郸迅速繁华成为赵国政治、经济、军事和文化的中心,留下了“胡服骑射”的千古美名。汉代与西安、洛阳、淄博、成都同为全国五大都会。独具特色的燕赵文化哺育出大批政治家、军事家和哲学家，出名的有蔺相如、廉颇、苟子、赵奢、李牧等。“邯郸学步”、“完璧归赵”、“负荆请罪”、“黄粱美梦”等许多历史典故都发生在这里
10、,邯郸也因此被誉为中国的“成语典故”之乡。诸多的名胜古迹为邯郸保存了一笔珍贵的文化财富。随着本地经济的发展，现今邯郸具有三大商业圈，分别为和平路商圈、人民路商圈、浴新大街商圈。和平路商圈为邯郸市一级商圈,位于和平西路与陵西北大街交汇处，康德商场、阳光日月城、邯郸北国商城、国风购物广场、金伯爵广场等大型商场均处在该和平路商圈内,是邯郸市商业最繁华的地段，此商圈可定位为特级商圈。人民路商圈为邯郸市一级商圈，位于人民路与中华大街交叉口，目前形成了以新世纪广场、国贸中心、万达为代表的中高档消费区，周边汇集了不少的市政机关、高档商务酒店等,是典型的都市消费新区,作为新市区商圈但是由于高于都市目前整体消费
11、水平显得人气不是很旺,日客流量不超过8万人次。 浴新大街商圈为邯郸市二级商圈,地处浴新南大街,温州服装城、冀南工业品市场（纺织品大世界)、台州温岭鞋帽城等构成了专业市场商圈。以及邯郸市其他区域分布着部分专业市场、临街商业门脸,这些位置局部区域虽然繁华,但未形成大的商业氛围,定位为二级商圈。2、市场现状:（1）新世纪电影城新世纪电影城位于新世纪商业广场七楼东部，影城营业面积0平方米,按照三星级电影院原则建造,影城有个4厅、1座，1个S数码厅、3个RD模拟厅、票价定位525元,中央空调、兼营休闲咖啡吧、健身、游戏、可乐饮料、爆米花、音像。新世纪电影城于新春开业。(2）邯郸大剧院邯郸大剧院（原工人剧
12、院)从属邯郸市文化局,位于中华大街中段。门前为市文化广场，北望新华书店,南临和平路。营业范畴涉及电影、戏剧、歌舞表演、餐馆住宿、健身娱乐等项目,并承揽多种大、中型会议,实为我市大型综合文化娱乐中心。现以接待文艺团队表演及市委市政府大型政治会议为主。票价定位125元。 3、项目概况:稽山新天地商业街项目由邯郸市稽山房地产开发有限公司开发建设，邯郸市稽山房地产开发有限公司是浙江绍兴稽山集团在邯郸市投资设立的综合性房地产开发公司。浙江绍兴稽山集团创立于1984年，座落在浙江绍兴的稽山鉴水之畔，是集印染、织造、服装、生物化工、外贸进出口、房地产等为一体的综合性民营公司集团,系“国家大型公司”、“全国出
13、口创汇先进公司”、“省级管理示范公司”、“国家级高新技术公司”。月10日,“稽山控股”在新加坡主板成功上市,成为浙江省第一家在新加坡直接上市的公司。目前，集团总资产达0多亿元,成为一家取信于0余个国家和地区客商的国际化公司。该项目发展商是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司成立于989年，由来自世界各地的优秀房地产投资专家、经济分析专家、金融专家、投资顾问专家城、都市规划专家、营销专家构成，总部设于香港,重要在香港、东南亚、北美及内地从事风险基金投资、都市规划及房地产筹划和营销代理等业务。曾在香港及东南亚地区先后投资发展过近600多种项目,其中涉及美国佛罗里达
14、州迪士尼乐园、日本大阪亚太贸易中心、香港九龙丽港大厦、昆明锦绣花园等，每年代理销售金额超过60多亿元。稽山新天地商业街项目位于和平西路与陵西北大街交汇处的西北侧,总建筑面积逾万平米，投资额达15亿元。项目整体定位为邯郸市“购物休闲第一街”,是邯郸市首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公等多种业态于一体的复合型业态商业区。周边银行、邮政、公交线路等市政配套完善;可容纳500余个车位的超大智能车场,为项目的长远发展奠定基本。本项目所处的和平路商圈，从地理位置上讲,距火车站长途客运站仅5米之遥、周边数十条公交干线通过,交通十分发达;邯山北大街两侧、环城西路两侧为专业市场和临街门脸,处在邯郸最具价值的
15、特级商圈边沿地带。商业密度:方圆五百米之内，沿街分布着上百家坐落的商铺,有大小家商场，数千商户云集于此,商业密度居全市之首。商业环境:环顾四周,即可见康德商场、阳光日月城、北国商城、国风购物广场、金伯爵广场、乐颐电脑城、新赵都、邯山商场八座大型商场。消费流量:项目主干道邯山北大街日均客流量5万人次，高峰时可达2万人次。 稽山新天地商业街项目内部交通直接通向2层、3层的自动扶梯、观光电梯、连廊使项目各个楼座互相贯穿、人气连成一片。囊括了大型主题商场、立体式主题商业街、名品店、美食街、商务公寓、家具影音、电玩中心、休闲广场等几乎所有的业态种类。餐饮美食街经营特色小吃，尽览天下美食。西安腊汁肉白吉馍、保定驴肉火烧/牛肉罩饼、新疆羊肉串、陕西臭豆腐干、老北京炸酱面、天津大麻花、唐山秀麻团、云南丽江饵块、青岛蛤蜊、开封水煎包、沧州铁狮子头、津味炸土豆圆子、重庆虎皮脆椒、上元观红豆腐、朝鲜明太鱼、江西龙虎山豆腐干、江西郑新初烤鲜牛肉,想吃什么有什么！名品购物街是清一色简洁、明快的专业店。同步,街区采用先进的国际商业街设计模式，室外联廊、“空中花园”、通透飘窗、跨层扶梯，打造“无遮拦”、“零距离”全新商业模式。名人篆刻字碑、优雅街头小品、炫目街头霓虹、舒服休闲
