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1、资产评估三大方法 摘要：资产评估作为一项社会性、公正性的社会经济活动，是市场经济条件下不 可缺少的社会中介服务，其评估结果是资产交易、企业合资或合作、银行贷款等 经济活动的重要参考依据。资产评估方法体系由市场法、收益法和成本法三种基 本方法构成。本文通过案例，更好的诠释三大方法的比较。 关键词：资产评估方法；适用性；分析；结论一、案例简介某房地产公司于 1998 年 2 月以出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 2000 年 2 月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米 3800 元，经济耐用年限为 60 年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米 4500 元。 该大楼总
2、建筑面积为 6000 平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼 的租金一般为每天每平方米 3 元，空置率为 15%，每年需支付的管理费用一般为 年租金的 4%，维修费为建筑物重置价的 2%，房产税为租金收入的 15%，其他税 为租金收入的 8%，保险费为建筑物重置价的 0.5%，资本化率确定为 9%，试根据 以上资料评估该写字楼在 2003 年 2 月的价格。二、评估方法适用性分析实际的市场不可能满足市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间 完成、没有交易费用这些条件，因此三种方法的评估结果必然存在差异，怎样选 取评估方法更加公允呢?（一）成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成
3、本，然后估测被评估资产业已存在 的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评 估方法的总称。成本法考虑的是资产的过去而不是未来，而资产未来所能带来的收益才是其 价值的源泉，因此该方法的应用有一定的局限性。尽管如此，如果评估对象目前 的收益低于正常水平或未来收益不能可靠确定，或在相同、类似资产交易不活跃 的情况下，成本法仍是较好的方法。如企业厂房的未来收益很难从企业收益中可 靠分离出来，用成本法就较为稳妥。而且成本法比较充分地考虑了资产的损耗， 评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业 资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的
4、条件下可广泛地应 用。（二）收益法收益法考虑的是未来现金流量，与资产的过去、现在无关，资产之所以有价 值，归根结底是由于其能给持有者带来未来收益，而未来收益是资产价值的源泉。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方 法来判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资 产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益 所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可 以预测。收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合， 易为买卖双方所接受。一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评
5、估，例如酒店、商场、写字楼等商业房产以及整体资产。（三）市场法市场法考虑的是相同或类似资产的可替代性和市场价格反映资产内在价值 的原理，比照相同或类似资产的市场价格来确定资产的价值。应用市场法必须具备的前提条件是：第一，需要有一个充分发育活跃的资产 市场；第二，公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资 产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长；第三， 参照物的基本数量至少为三，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是 正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。因此，市场法，只适用 于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的 3个前提
6、条件就可以运 用市场法。三、案例分析（一）评估思路与方法的选取评估对象是写字楼，属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价 值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方 法。（二）纯收益的求取1. 估算年收入 年收入=3*365*6000*（1-15%）=5584500（元）2. 估算年总费用管理费=5584500*4%=223380（元）维修费=4500*6000*2%=540000（元）保险费=4500*6000*0.5%=135000（元） 税金=5584500*（15%+8%）=1284435（元） 年总费用=223380+540000+135000+12
7、84435=2182815（元）3. 估算净收益 年净收益=年收入-年总费用=5584500-2182815=3401685（元）4. 计算房地产价格房地产的剩余收益期为 30 年，则：房地产价格二（3401685/9%） *1-1/ （1+9%）八30=34947734.85 （元）5. 评估结果经评估，该写字楼房地产在2003年2月的价格为34947734.85元，单价为 每平方米 6934.55 元。四、总结总而言之，评估方法之间的差别主要是评估角度和实现评估目的的路径上的 差别。市场法是以现实市场上的参照物为基础来评价被估资产的公允价值。成本 法是以资产重建的角度来评价资产的公允价值。
8、而收益法是以资产的预期获得能 力的角度来评估资产。在评估过程中，这些方法也是互为利用、相互融通。以成 本法为例，成本法中的重置成本既可以通过市场询价获得，也可以通过核算细节 分析取得，还可以利用相同功能的参照物的功能价值比较获取。而成本法中的功 能性贬值和经济性贬值，一般是将资产未来因运营成本超支或利润减少所形成的 收益损失进行折现求取。所以应该应根据业务的具体情况，选择与被估资产相适 应、相匹配的评估方法。参考文献：1 刘桂良，晏艳阳，郑毅.资产评估理论与方法M.西南财经大学出版社，2002.2 王彬.浅议资产评估方法的选用S.现代商业，2008, （32）.3 姜楠.资产评估学M.大连：东北财经大学出版社，2009.4 于新颖.资产评估基本方法及选择J.中国集体经济，2009，（9）.5 汪海粟.资产评估M.北京：高等教育出版社，2007
