离婚诉讼中按揭房屋的权属

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1、离婚诉讼中按揭房屋的权属离婚诉讼中按揭房屋的权属（上）上传时间:2010-5-12浏览次数：1027字体大小：大中小中华人民共和国婚姻法解释（三） 草稿第十三条陈凌云西北政法大学民商法学院讲师、法学博士关键词：夫妻共有财产/按揭房屋/房屋增值部分 内容提要：婚前以个人名义购买的，婚后以夫妻 共同财产还贷，且在婚内获得产权证的房屋，其 权属在离婚诉讼中比较棘手，有夫妻共同财产的 主张，亦有个人财产的观点。两种结论体现了我 国物权变动模式和法定夫妻财产制之间的冲突， 也体现了身份法和财产法在影响财产关系变动 中的不同理念。从维护两性在家庭中的平等地位 出发，综合按揭房屋多种类型，最终确定房屋权 属

2、以及增值部分的分割规则。在中国人的观念中，房屋不仅是遮风避雨的场所，更是涵养家庭情感和培养生 活情趣的载体。从古至今，中国人对房屋的偏爱从未因现代文明而弱化，反因 快节奏的生活而变得愈加强烈。然婚前以个人名义购买，婚后获得产权证的按 揭房屋，在离婚诉讼中却给理论界和实务界造成了困惑，北京、江苏、上海、 广州等地法院针对同类型案例作出了截然相反的判决。而最高人民法院作出的关于中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）（草稿）（以下简称婚 姻法解释三草稿）第十三条的规定似乎起到了定分止争的作用，但又颇值得 深入探讨。本文以十三条为基础，根据按揭房屋的类型以及按揭过程中财产的 变动情况，确定离婚诉讼中

3、按揭房屋的权属，以及对增值部分的具体分割规则。、解析婚姻法解释三草稿第十三条婚姻法解释三草稿第十三条规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并在 银行按揭贷款，支付的购房款数额超过房屋总价的一半时，无论房屋何时交付 及房屋产权证何时取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还 的部分贷款认定为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷 部分，应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。（一）第十三条的基本内容1 .按揭房屋为个人财产的条件按照第十三条的规定，按揭房屋为个人财产的条件为：（1）婚前以个人名义购买；（2）以按揭方式否卖；（3）支付的购房款超过房屋总价款的一

4、半。在满足 上述三个条件的情况下，无论何时交付房屋产权证都将房屋视为婚前个人财产。 其中购房款超过房屋总价款的一半是判断的核心因素。反之，若已支付房款不足房屋总价的一半，则按揭房屋为夫妻共有财产。2 .共有还贷部分的返还原则在认定按揭房屋为婚前个人财产的前提下，尚未偿还的贷款为个人债务。其中 共同财产还贷部分依然为个人债务，但是在补偿时要考虑房屋的市场价值。（二）第十三条存在的问题第十三条虽然对按揭房屋权属争议作出了回应，但是并未提出公平且明确 的标准。1 .按揭房屋权属的确定受付款比例的影响嫡前一方支付的房款是否达到总房款的 50 %”。很多学者、法官、律师在讨论 该草案时，对此持反对意见。

5、他们达成共识，婚前个人支付50 %房款与支付20 % 或90 %的房款，对于权属性质上来说根本就没有任何区别，也没有实际意义。况且传统民法理论也未规定付款的比例与取得所有权之间的因果关系。2 .共同还贷部分返还内容不甚清晰最末有关共同还贷部分的计算，表达却不甚清晰。共同还贷的部分是根据贷款 合同确定的，因此共同还贷的数额也是确定的：共同还贷总额=每个月偿还的贷款 选贷的时间第十三条认为应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。因此，第十三条中所说的并不仅仅包括共同还贷的部分，还涉及到房屋增值部 分的分割。离婚诉讼中按揭房屋涉及三部分款项：首付款：共同还贷；房屋增 值部分。首付款为

6、购买房屋一方的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共有，买 受人的配偶可以主张以共有人的身份请求返还其应有份额，虽然强调管理”补偿，但并没有给出确定 合理”的标准。、全国各地法院对离婚按揭房屋权属的基本态度离婚诉讼中按揭房屋分割的法律症结集中在两个方面：按揭房屋的权属以及房 屋增值部分的分割。婚前以个人名义购买按揭房屋，婚后获得房屋产权证，且 以婚后共同财产还贷，由于整个房屋权属变动过程跨越了婚姻关系，难以确定 按揭房屋权属，而房屋权属不明导致房屋增值部分分割困难。对此全国各地法 院主要有两种观点：婚前个人财产和夫妻共同财产。即使都主张个人财产，有 关房屋增值部分的分割问题上，也存在截然不同的观点。

7、（一）按揭房屋属于婚前个人财产1.房屋为婚前个人财产主张按揭房屋为婚前个人财产的法院主要有：上海市高级人民法院1、广东省高级人民法院2和深圳市中级人民法院3。上述三者明确承认按揭房屋的个人财产属性。其他地区法院的法官虽然在判决中也支持婚前个人财产的观点， 但是法无明文规定，仅为法官个人观点。4若按揭房屋为夫妻婚前个人财产，必须满足以下要件：第一，婚前以按揭的方 式购买；第二，以个人名义购买；第三，在婚姻存续期间获得房屋产权证；第 四，用夫妻共有财产还贷。但也有例外情况：若配偶方有证据证明，在婚前双方对共同购买的房屋已经达 成合意，认可所购买房屋为共同共有，并且出资。此时虽然该房产登记在一方 名

8、下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。 对此上海高级人民法院和广东高级人民法院持相同的观点。可见有共同共有的意思表示，同时共同出资的情况下就可以认定属于按揭房屋属于夫妻共有财产。然而深圳中级人民法院虽然也认可上述两院的例外观点，但是提出了更多的参 考因素，其中包括出资的比例，婚后是否共同生活以及婚姻存续时间的长短等。 这些因素不影响按揭房屋为夫妻共有的属性，但会直接影响分割的比例。这种观点考虑了婚前购买按揭房屋的行为与产权登记之间的关联性。5房产证是取得物权的标志。在婚姻关系存续期间获得房产证，仅仅是婚前购买房屋期 待权的延续，而房产管理部门发放房产证的行为，实际上

9、是一方婚前期待权在 婚后演化成物权的过程。6 方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题， 由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓 万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”7尚未偿还的贷款，为个人债务。共同财产还贷的行为并不改变房屋的权属。地方法院的观点与第十三条的规定并不相同，地方法院并没有将房款支付比例 作为判断房屋权属的要件之一，直接导致将按揭房屋认定为个人财产的范围大 大扩张。（二）按揭房屋属于夫妻共同共有财产江苏高级人民法院认定婚前以个人名义购买的房屋为夫妻共有财产。8尽管一方婚前购买按揭房屋，但只要再婚姻存续期间获得产权证，无论产权证 上登记的所有权

10、人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。这种观点也具有普遍 性，建立的基础是，婚后夫妻共同购买或还款的事实使得原属于一方婚前特有 的权益在双方之间平分，以维护婚姻关系的稳定。9根据中华人民共和国婚 姻法（以下简称婚姻法）第十七条、第十八条和第十九条的相关规定，将 跨越婚姻关系的以按揭方式购买的房屋视为夫妻婚后的共同财产。房屋为夫妻 双方共有，在离婚诉讼中应当作为共有财产分割。（三）离婚诉讼中按揭房屋增值部分的分割与按揭房屋有关的款项共有三部分：房屋的首付款；偿还贷款；房屋的增值部 分。其中婚前以个人名义购买，房屋的首付款视为买受人的婚前个人财产；以 共同财产还贷的性质也比较明确；而房屋的增值部分归

11、属却未有定论。根据民 法理论，房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。然而因为有婚姻关系的 存在，房屋增值部分的归属并不完全适用财产法的规则。对此存在两种观点。1 .不能分割房屋增值部分持此种观点的是上海市高级人民法院。该院认为，婚前以个人名义购买的 房屋，婚后取得房产证，此时房屋为夫或妻婚前个人财产，并非夫妻共同财产， 另一方并非房屋所有权人，其只能要求返还共同还贷金额的一半。10这显然是按揭房屋为婚前个人财产的当然结论，增值部分归属于房屋的所有人。2 .可以分割房屋增值部分对于房屋增值部分的分割部分有两种观点。第一种观点认为，根据 2003年12 月4日最高人民法院关于适用中华人民共和国婚

12、姻法若干问题的解释（二）（以下简称婚姻法解释（二）第十一条规定：方以个人财产投资取得的 收益，应认定为夫妻共同财产。”此种观点，将房屋的增值部分分成两部分：婚 前还款引起的房屋增值；婚后共同还款引起的房屋增值。婚前个人还款部分引 起的相应房屋增值部分也应当认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的 房屋增值部分均由双方平分。第二种观点认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分， 购房一方应当对另一方适当补偿。11、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的原因从公示的角度出发，按揭房屋的买受人为房屋唯一的所有权人；然由于婚前没 有对房屋权属作出明确的约定，并且

13、获得产权证的事实发生在婚姻存续期间， 易得出房屋为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化这种 观点。离婚诉讼中按揭房屋权属之争，反映了财产法与身份法中财产权属确定 规则之间的冲突。（一）法律行为和非法律行取得物权之间的冲突不动产物权可以通过法律行为和非法律行为取得。通过法律行为取得的不动产 物权，是指以一方当事人或相对人共同意思表示为基础的不动产物权取得，即 为法律行为。12婚前通过按揭的方式购买的房屋，就属于通过双方法律行为 获得所有权。1 .登记为依法律行为取得物权的生效要件根据中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第九条的规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登

14、记，发生效力；未经登记，不发生 效力，但法律另有规定的除外。”按此条规定，按揭房屋未完成登记前，买受人 尚未获得房屋法律上的所有权。2 .法律规定直接导致不动产物权的变动非法律行为取得物权是指该不动产能够取得的法律本源，并非取得人的相对人 即原权人的意思表示，而不意味着在不动产物权取得时不需要取得人的意思表 示及其积极的作为。这种情况是在物权人或法律有意识排斥原权人的意思表示 的情况下发生的，取得人在不动产物权取得时当然要有积极的作为。13我国夫妻财产制为混合财产制，在双方没有约定且无法律其他规定的情况下， 推定双方在婚后取得的财产为共同共有。因为法定夫妻财产制，使得婚姻关系 存续期间获得的个

15、人财产，归属于夫妻双方共同所有，除法律规定的除外。所 有权登记发生在婚姻存续期间，且有关财产归属的规定，婚姻法为特别法，因此出现按揭房屋为夫妻共有财产的观点。（二）物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突按揭房屋归属之争不仅体现了法律行为和非法律行为物权取得方式的差异，实 际上也凸现出我国的物权变动模式与法定夫妻财产制之间的冲突。我国的物权变动模式与瑞士较为接近， 即债权形式主义。14若不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤 销。肯定不动产物权变动的原因行为与登记之间存在因果关系。办理房屋产权 登记属于房屋买卖合同的应有内容，而登记机关也会根据房屋买卖合同中的买 受人来确定房屋产权归属。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻存 续期间，所以该按揭房屋为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚 姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。离婚诉讼中按揭房屋的权属（下）上传时间:2010-5-12浏览次数：734字体大小：大中小评中华人民共和国婚姻法解释（三）草稿第十三条陈凌云西北政法大学民商法学院讲师、法学博士四、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的法理解析婚姻法解释（三）草稿中第十三条总体观点支持按揭房屋为个人所有的观点，