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1、新华世纪园企划策略篇企划篇营销策划划像是一一座桥，连连着产品品与消费费者，但但这座桥桥决不是是“彩虹桥桥”，美丽丽却不可可捉摸。我们认认为这座座桥要架架得准，架架得好，就就应该坚坚持策划划来源于于产品，高高于产品品；而同同时传播播策划更更要以产产品为基基础。目录：企划篇一、 企划思路路二、 企划缘起起三、 品牌策略略思考建建议四、 区域消费费者心理理权重比比预测及及分析五、 目标客户户成分及及消费动动机分析析六、 推广案名名的缘起起七、 推广核心心概念八、 广告总精精神九、 新华世纪纪园企划划思路、卖点收收集及提提炼流程程图十、 建材篇十一、 导视策略略篇十二、 售楼处策策略十三、 样板房选选
2、择思路路及策略略十四、 样板区策策略一、企划划思路 “新华华世纪园园” 企划划缘起思思考流程程图品牌策略企划缘起企划思路目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起推广核心概念广告总精神二、企划划缘起新华世纪纪园的营营销策划划操作，目目的是通通过我们们的专业业服务为为发展商商提供独独到专业业的市场场分析和和预估，以以便让发发展商能能够在原原有的基基础上可可以更好好地把握握整个房房产市场场；同时时也希望望通过我我们专业业的企划划策略来来帮助发发展商树树立企业业和楼盘盘之间的的品牌效效应，进进而为今今后的发发展打下下良好的的口碑；而环环环相扣的的前期工工作为我我们今后后能够更更好地为为发展商商
3、服务做做了坚实实的铺垫垫工作，更更希望发发展商通通过“新华世世纪园”这一起起点，为为今后带带来更加加美好的的发展前前景。在销售前前所做的的一系列列准备工工作，如如市场分分析、市市场定位位、价格格定位等等等对于于今后的的销售起起着至关关重要的的评估作作用，而而所有一一切的前前期工作作其最终终目的都都是为了了楼盘在在今后的的实际销销售当中中能够创创造良好好的销售售业绩。三、品牌牌策略思思考建议议 （一） 品牌建立立思考缘缘起目前，随随着上海海整体房房产市场场的开发发逐渐趋趋于成熟熟，以及及整体房房产市场场的竞争争环境日日益激烈烈，使得得各路房房产发展展商越来来越注重重自身品品牌的市市场效应应和推广
4、广力度，以以便吸引引到更多多消费者者的注意意；同时时现今购购房者的的购房行行为也正正在日趋趋理性化化和理智智化，因因此房产产商的品品牌宣传传就尤为为显得重重要。而而我们的的目的就就在于希希望通过过详尽专专业的策策划方式式或推广广手段来来帮助发发展商确确立自身身形象在在房产市市场及消消费者心心中的认认知度，从从而通过过品牌的的确立来来促动自自身项目目的销售售力度，并并最终达达到发展展商预期期的销售售目的。例：深圳圳万科集集团自创创业以来来，始终终坚持树树立公司司及品牌牌在房产产市场的的形象。通过无无形资产产的积累累，不但但在消费费者群体体中建立立了良好好的口碑碑，而且且形成无无形产业业化资本本经
5、营，给给公司带带来了丰丰厚财富富回报。再例：易易通房产产公司也也是我们们的全程程策略伙伙伴。在在我们的的共同努努力下，坚坚持独特特的经营营理念，树树立良好好的公司司及品牌牌形象，创创造了独独墅苑二二期755天1000%销销售的销销售佳绩绩.现在在已在苏苏州房产产市场及及消费者者群体中中形成了了良好的的口碑，使使房产开开发与销销售蒸蒸蒸日上。（二） 建议议1、整个个“新华世世纪园”地产须须导入公公司整体体CI系系统，包包括4个个方面的的内容：1） 开发商以以前的发发展历史史及进程程进行整整合2） 导入企业业的理念念识别MII3） 导入企业业的法则则识别BII4） 导入企业业的形象象识别VII2、
6、 品牌及发发展商的的形象定定位根据发展展商的长长远规划划（设立立公司上上海总部部）立足足上海房房产市场场，有必必要制定定长远的的发展规规划，以以便为今今后形成成连动开开发建设设，产业业化运作作经营打打下厚实实的市场场知名度度。（关于品品牌的策策略和建建议，如如发展商商需要可可另外商商讨提供供相关内内容的详详细的提提案。）四、区域域消费者者心理权权重比预预测及分分析缘起：有了对竞竞争个案案的分析析；有了了对消费费者的分分析；有有了对本本案的分分析；我我们将三三者进行行结合对对比分析析，通过过百分百百权重比比的形式式表现出出来。目目的是对对本案楼楼盘的各各方面进进行对比比分析，找找到目标标消费者者
7、看待权权重大的的方面，可可在其后后的企划划中进行行提升优优化，为为销售做做前期铺铺垫。（一） 新华路区区域消费费群体心心理权重重比预测测规划设计单位位环境单体设计计房型建材周边商配配25%10%25%12%8%7%20%会所小区配套套人气品牌效应应人文环境境地理位置置竞争个案案合计10%10%5%3%5%-10%-30%100%（二） 新华路区区域消费费群体心心理权重重比分析析规划255%： 规划是一一个小区区的灵魂魂所在，也也是最有有创意的的地方。目标购购房者对对社区规规划也是是很重视视。有好好的规划划才有好好的环境境才能很很好地生生活。设计单位位5%： 设计是可可以利用用目标购购房者的的盲
8、动跟跟随心理理，其对对购房者者有一定定的影响响力；如如果没有有名牌设设计单位位的话，就就可以避避过不提提。环境255%： 环境对目目标购房房者的购购房心理理影响程程度很大大。环境境好坏直直接影响响居住的的舒适及及身体的的健康。我们在在此上作作了卖点点的分析析提炼，通通过突出出小区绿绿化的比比重（新新华路上上唯一拥拥有超过过40%绿化率率的大型型住宅小小区）来来营造一一个目标标购房者者倾心的的环境，对对整体售售价的提提升起重重要作用用；预计计占权重重比的225%。单体设计计12%： 着重突出出外立面面的幽雅雅格调，与与新华路路整个居居住氛围围有一个个既协调调又能张张扬自己己建筑风风采的立立面效果
9、果。这方方面是引引导目标标购房者者的一方方面，应应着重于于颜色的的冷暖度度及面砖砖等方面面的搭配配，视觉觉效果在在一定程程度上关关系到客客户个人人的喜好好程度。 房型155%： 房型对于于目标购购房者来来说是很很重要的的，关系系到居住住大小，布布局合理理与否等等问题。所以建建议发展展商根据据市场的的真正需需求再进进一步优优化组合合目前的的房型的的配置，以便在今后的销售当中通过房型的优势来强化消费者的认可度。建材7%： 这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活质量量，可以以此来弥弥补其它它的不足足，所以以应努力力提高建建材质量量，把好好建筑质质量关，努努力做到到最好，因因为它对对楼盘整整体售
10、价价的拉升升非常重重要。周边配套套5%： 这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活方便便问题，因因直接性性很强，所所以其权权重比预预计将占占到5%。会所100%： 根据对本本案区域域的整体体统计分分析，就就本区域域而言，小小区自身身拥有独独立会所所的寥寥寥无几，而而本案“26770平方方米的会会所”将是我我们在今今后的销销售、宣宣传推广广方面的的一个大大卖点，引引导消费费者的购购买冲动动，起到到对整体体售价的的全面拉拉升。小区配套套10%： 小区的各各方面配配套要齐齐全，并并拥有良良好的物物业服务务，它对对目标购购房者也也是非常常重要的的，对买买房后的的生活有有很大辅辅助作用用。因此此，我
11、们们在这方方面建议议很多，将将在后面面的产品品定位篇篇内作详详细的分分解，希希望通过过优化的的小区配配套组合合来对其其进行提提炼拉升升，最终终起到拉拉升整体体售价的的作用。人气5%： 人气是售售房的基基础，只只有聚集集更多人人气，才才能将销销售策略略顺利的的执行。我们的的很多事事情都是是服务与与它。但但是它是是一个非非常可变变的因素素，因此此我们只只把它预预计为55%。品牌效应应3%： 因为目前前的目标标购房者者不仅对对产品的的本身关关心，而而且对楼楼盘的发发展商也也要求金金牌，开开发商曾曾做过哪哪些楼盘盘，这些些都是他他的重点点参照物物。（如如：万科科他就形形成了名名牌的象象征，只只要是他他
12、开发的的楼盘就就热销，当当然这是是他多年年来逐步步积累的的成绩。）我们们在此也也进行了了提炼和和提升，对对今后的的整体销销售应有有初步成成效。人文环境境15%： 人文环境境是消费费者衡量量一个楼楼盘好坏坏的直接接依据之之一，所所以我门门在这里里将它预预定为115%坏坏的通过过新华路路这一相相当高雅雅幽静的的人文居居住环境境，来拉拉升并吸吸引更多多购房者者的注意意力，但但由于各各方面原原因的影影响，只只把它预预定为55%。地理位置置25%： 就本区域域而言，本本案的整整体地理理位置并并不是很很理想，因因为地段段与地理理位置的的好坏将将直接影影响到消消费者的的购买欲欲望，所所以由于于位置的的因素可
13、可能会对对我们的的楼盘产产生一定定的的不不利因素素，预计计会是225%。竞争个案案-300%： 周围的竞竞争个案案对我们们的冲击击较大，有有相当一一部分竞竞争楼盘盘的产品品比较成成熟，目目标购房房群体又又很相近近；在这这种不利利的情况况下我们们会运用用我们独独特的整整体包装装策略， 对产品品进行整整合， 做到拉拉升整体体售价。但我们们预计来来自竞争争个案的的负面因因素最大大，所以以将其定定为-330%。（三）分分析规划：从整个新新华路的的建筑规规划来看看，本案案的规划划、环境境、商配配优势分分别占到到了255%、225%和和20%的比例例，因此此本案在在今后的的推广中中，媒体体宣传的的重点应应
14、该放在在小区的的整体规规划（体体现出是是本区域域唯一一一个规模模接近3300000平方方米的现现代时尚尚社区）、新华路路独有的的文化底底蕴以及及本案区区域的商商配优势势。小区环境境：作为本案案的另一一优势是是小区的的绿化，440%的的高绿化化率，在在本案区区域是绝绝无仅有有的；从从而为今今后广告告的推广广提升了了5%左左右的优优势。房型：本案总共共推出了了三个主主力房型型，其中中70%为市场场需求最最大的三三房式（面面积略微微偏大，需需要在今今后的单单价上有有一个合合理的百百分比控控制，以以免由于于单价的的偏高而而造成总总售价的的抬高）、另外就就是各占占15%的复室室和二房房式，由由于较为为合理的的房型配配比，所所以相对对于其它它楼盘（如如：申亚亚新华府府）而言言，面积积的
