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1、 山东滨州州市中央央公园综综合商业业项目市场调查报报告济南赢联营营销策划划有限公公司二零一二年年十月地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心 邮编：250001 MOBILE：18605438380 2012济南赢联营销策划有限公司版权所有 Page 11 of 82目录前言33第一篇 滨滨州市宏宏观发展展状况4一、滨州市市概况.5（一）地理理位置及及交通概概况5（二）滨州州城市布布局及各各区县状状况6二、滨州宏宏观经济济及发展展现状7（一） 黄黄河三角角洲发展展战略对对滨州的的影响7（二）20011年滨滨州总体体经济发发展状况况8（三）主要要产业经经济及发发展现状状10三、房地产产市场发发展情
2、况况12（一）滨州州市商业业地产市市场现状状及总体体特点12（二） 2011年年滨州市市房地产产市场小小结12（三） 房地产市场场典型问问题分析析14（四）近年年房地产产市场小小结14第二篇 滨滨州商业业与商业业物业现现状16一、滨州商商业及商商用物业业发展概概况17二、滨州市市商业发发展现状状18（一）滨州州市主要要商圈18（二）商业业街分布布20（三）大中中型商业业零售网网点布局局20（四）商业业发展竞竞争格局局20（五）滨州州人口构构成与消消费22（六）滨州州商业现现存的问问题24三、滨州商商业物业业发展特特点及趋趋势25（一）在运运营的商商业物业业分许25（二）滨州州商业物物业开发发的
3、趋势势26四、滨州商商业及商商业物业业发展现现状总结结28五、滨州周周边重点点县级市市商业市市场概况况30第三篇 滨滨州未来来商业划划33一、商业网网点与交交通网络络的共生生系34二、滨州市市商业网网点发展展定位34（一）滨州州市商业业网点发发展规划划定位考考虑的因因素34（二）滨州州市区商商业网点点规划发发展要点点小结35三、商业网网点布局局规划35（一）商业业网点规规划思路路和发展展目标35（二）市、区区、组团团商业中中心及邻邻里商业业规划35（三）大型型商业零零售网点点规划37（四）中小小型零售售网点规规划38（五）商业业街规划划39四、滨州商商业布局局规划总总结40第四篇 滨滨州商业业
4、地产综综合调查查41一、概述42二、三大商商业组团团42三、滨州现现有大型型专业市市场51四、办公写写字楼市市场市场场调查56五、娱乐休休闲餐饮饮业态调调查61六、消费者者、经营营者、投投资者调调查61七、媒体调调查63八、滨州商商业及商商业地产产综合调调查总结结要点65第五篇 结结束语67前言本调查报告告是经过过我司调调查人员员对滨州州市的商商业物业业及商业业各种形形态进行行实地调调查，结结合科学学的统计计分析而而形成，是是项目全全程策划划的重要要组成部部分。一. 调查查背景受富泰置业业公司委委托，我我司针对对其山东东滨州中中央公园园项目进进行专项项综合商商业地产产市场调调查，为为其开发发规
5、划提提供可参参考的市市场资讯讯。二. 调查查时间2012年年8月115日至至10月月15日日共600天。三. 调查查人员安安排：55人。四. 调查查方式根据我们以以往的经经验，本本次调查查采取了了7种方方式进行行调查，力力求从不不同角度度去反映映印证市市场的实实际情况况，具体体方式列列举如下下：典型项目实实地调查查（在营营及在售售项目，商商业类型型为主）1.发展商商深度访访谈2.经营户户（投资资者）抽抽样调查查（商场场和街铺铺）3.商场运运营机构构模拟访访谈4.规划局局相关人人士访谈谈5.典型消消费者座座谈五. 市场场调查具具体内容容：本次调研重重点在调调研滨州州的商业业现状、商商业物业业分布
6、及及运营销销售情况况，商业业竞争状状况、商商家状况况和投资资者需求求，在对对项目有有一定了了解的基基础上，作作专项的的商业市市场调研研。包括括以下内内容：n 典型在营购购物商场场的具体体资料数数据；n 典型在售商商业物业业的具体体资料数数据n 市区商圈状状况n 重点商业街街道的商商铺具体体情况（业业态、开开间进深深、面积积、经营营状况等等）n 商业步行街街状况（业业态分布布、主力力商店分分布、商商铺开间间进深、面面积、经经营状况况等）n 项目周边的的商业物物业的经经营状况况；n 项目周边状状况、消消费力状状况、居居民分布布状况；n 消费者购买买力、消消费心理理及习惯惯n 投资者、经经营者投投资
7、经营营心态成熟度度、对本本项目的的看法等等；n 另外，本次次调查还还着重于于获取量量化数据据，包括括当地商商业物业业的开发发体量、规规模、位位置、租租售状况况、租售售价格、管管理费用用、主要要营销手手段、经经营状况况等。n 项目所在区区域同类类型项目目的现状状及目标标客户调调研分析析PART11 滨州州市宏观观发展状状况一、滨州市市概况 滨州位于山山东省北北部、黄黄河三角角洲腹地地、渤海海湾西南南岸，北北通渤海海，东临临东营市市，南连连淄博市市，西南南与济南南市交界界，西与与德州市市接壤，西西北隔漳漳卫新河河与河北北省海兴兴县、黄黄骅市相相望。城城市具有有依河傍傍海的天天然优势势，是蜿蜿蜒五千
8、千里渤海海湾的地地理轴心心，京津津塘和山山东半岛岛两大经经济区的的结合部部，环渤渤海经济济圈与黄黄河经济济带的交交汇点，也也是环渤渤海区域域的重要要交通枢枢纽。环环渤海经经济圈的的崛起与与黄河经经济带的的振兴，为为滨州的的开发奠奠定了基基础。（一）地理理位置及及交通状状况滨州是连接接半岛都都市圈及及大北京京城市圈圈的纽带带区域内主要要的高速速公路有有京津塘塘、沈阳阳至大连连、济南南至青岛岛、北京京至石家家庄和太太原至石石家庄的的高速公公路。国国道呈“四纵二二横”的布局局。滨州州市公路路通车里里程86600.8公里里，全市市通沥青青路82234.8公里里，其中中乡村路路64334.33公里，11
9、9977年率先先在全国国平原地地区实现现村村通通公路。目目前滨州州公路建建设保持持着强劲劲的发展展势头，项项目争取取和工程程建设创创下历史史最高水水平，总总投资113亿元元的“八八路两桥桥”（国国道2005线滨滨州黄河河公路大大桥、埕埕口大桥桥、滨博博高速公公路连接接线小营营至淄博博段、庆庆淄路阳阳信至惠惠民段、永永馆路沾沾化段、乐乐胡路惠惠民阳信信段、滨滨孤路沾沾化滨州州段、滨滨温路阳阳信至大大桑段、新新海路沾沾化无棣棣段、大大济路阳阳信段等等大修）工工程建设设取得了了阶段性性胜利。1、公共交交通2000年年，滨州州市共开开通营运运线路222条，其其中无人人售票线线路177条，线线路总长长4
10、288公里；有营运运车辆888台，其其中无人人售票车车79台台。至220000年底，全全区拥有有公交营营运车1115辆辆，城市市每万人人拥有公公共汽车车15标标台。2、铁路黄大大线即将将贯通黄大线北起起河北省省的黄骅骅港（可可至沧州州），经经滨州的的北部工工业区和和东营，南南到山东东的大家家洼。该该线直接接使得滨滨州的货货运交通通在铁路路上打开开了与河河北省的的直接联联系，而而河北黄黄骅港是是万吨级级的煤炭炭专用港港口。3、港口滨州的东风风港、富富国港也也是黄三三角重要要港口。滨滨州沿海海已形成成中小型型港口群群，现有有5000至30000吨吨级泊位位10个个，万吨吨级滨州州港已经经国家立立项
11、。4、航空于20011年通航航的东营营机场，紧紧邻滨州州，主要要是为黄黄河三角角洲地区区服务的的。目前前东营机机场开通通了东营营至上海海、北京京、深圳圳、哈尔尔滨、新新疆库尔尔勒的55条航线线。从滨州驱车车1小时时可到济济南空港港，3小小时抵达达港城青青岛，当当日往返返首都北北京。分析：滨州州的交通通一直是是制约其其发展的的掣肘，随随着黄河河大桥的的开通，及及后期铁铁路交通通系统的的完善，交交通水平平的提升升将为滨滨州的经经济迅速速发展提提供有力力的支撑撑。（二）滨州州城市布布局及各各区县状状况滨州市下辖辖滨城区区、无棣棣县、阳阳信县、沾沾化县、惠惠民县、博博兴县、邹邹平县、滨滨州经济济开发区
12、区两区六六县。其中：滨城城区下辖辖6街道办办事处、5镇、3乡。其中6街道办事处包括市东街道办事处、彭李街道办事处、市西街道办事处、市中街道办事处、北镇街道办事处、蒲城街道办事处。5镇包括滨北镇、里则镇、堡集镇、小营镇、旧镇镇。3乡包括尚集乡、单寺乡、梁才乡。二、滨州宏宏观经济济发展现现状（一）黄河河三角洲洲发展战战略对滨滨州的影影响1、黄三角角发展战战略黄河三角洲洲作为我我国最后后一个待待开发的的大河三三角洲，多多年来一一直受到到国内外外的广泛泛关注。国家先后把把发展黄黄三角高高效生态态经济列列入“十十五”计计划和“十十一五”规规划，山山东省委委、省政政府确定定“一体体两翼”的的总体发发展布局
13、局，把黄黄三角作作为北翼翼重点推推进实施施。黄三三角在未未来的发发展中有有着得天天独厚的的优势：1) 生态高效经经济区作为我国最最后一个个开发的的大河流流域，黄黄三角甫甫一登场场便瞄准准了“生生态高效效”四个个字，转转变发展展模式成成为黄三三角开发发建设最最大的亮亮点。黄三角开发发定位的的要点是是生态高高效，就就是要构构筑现代代产业体体系建设高高效生态态经济区区，避免免走先污污染后治治理的老老路子，这这是黄三三角区别别于珠三三角和长长三角最最鲜明的的特色。2) 资源丰富，环环境优良良密西西比河河三角洲洲有被称称为美国国“水城城”的新新奥尔良良港口，还还生产全全美188%的石石油和116%的的水
14、产；湄公河河三角洲洲有一望望无际的的稻田、四四季飘香香的果园园和风情情万种的的景色，是是越南最最富饶的的地方；还有中中国的长长三角、珠珠三角，已已然独秀秀一方全世世界都在在做着一一个关于于“三角角”的梦梦想。一一方面区区域经济济带的发发展越来来越繁杂杂，另一一方面资资源和环环境等硬硬约束却却越来越越突出，沉沉睡多年年的黄三三角要在众多多实力雄雄厚的经经济带中中脱颖而而出，承承担起中中国经济济发展引引擎的作作用。黄三角的区区位优势势非常难得得。山东东省发改改委主任任费云良良表示，黄黄三角毗毗邻天津津滨海新新区、唐唐山曹妃妃甸新区区等经济济区的区区位优势势，使其其在参与与环渤海海地区产产业分工工后
15、有望成成为推动动中国东东部经济济协调发发展的重重要增长长极。黄黄三角应应该按照照错位发发展的思思路，进进一步搞搞好产业业定位，积积极参与与产业分分工协作作，实现现优势互互补和共共同发展展，并主主动承接接天津滨滨海新区区产业转转移。3) 进入国家战战略层面面在今年的两两会上，从从山东省省省长到到地方市市长，都都在力推推“黄三三角”开开发进入入国家战战略层面面，以期期获得更更大的政政策、资资金支持持。截至目前，交交通配套套、产业业布局、土土地政策策等大问问题已经经基本解解决，又又适逢国国家实施施扩大内内需的宏宏观经济济政策，黄黄三角开开发正当当其时。2、滨州发发力黄三三角主战战场滨州市位于于黄河三三角洲腹腹地，北北临渤海海湾，处处在济南南省会城城市群经经济圈、山山东半岛岛城市群群和环渤渤海经济济圈三大大经济区区结合部部，是山山东省的的北大门门。作为为黄河三三
