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1、中国重汽.嘉祥苑沿街商铺营销推广方案f jiAni-iuaiiB华 t产济南建华房产营销策划有限公司目录第一部分：济南市商铺商圈状况 第二部分：区域项目竞争调查 第三部分：本案基本情况分析 第四部分：媒体制定策略 第五部分：销售环节支持第一部分：济南市商圈状况分析(1)济南市早期商铺、商圈发展历程：济南市商铺的发展是和商业发展息息相关的，换一个角度 讲济南的商业发展程度折射出商铺发展状况。济南市早期的商 铺是以传统意义上的百货商店、大型卖场为支撑点的载体；而 中小型商铺则是以市民自建为主。上个世纪 90年代以前济南市 民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民 商场、济南华联、山东
2、华联、济南一百。无一例外的是大而全 的百货店。大到家具，小到根针，在一个店里全能买到。这个 时期的商铺绝大部分是单位或个人所有。1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率 先向传统商业发起了挑战，把专业店般进商场；以三联家电为 代表的各种专业卖场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货遭 到严重挑战，大部分客流被分流。“超市要革百货的命”在一 定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的过程。济南世界购物广 场如原子裂变释放出巨大能量，不少外省资金及埠外管理背景 的的企业，纷纷来济南开办超市，新国道、万嘉隆、绿地、将 军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。在这个时期大型商 铺的使用权出租、产权买
3、断才真正意义上出现。两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出， 第一回合中老字号的济南一百出局。第二回合中，开“平价商 场”之先河的中兴商厦、曾经是中国企业500强的济南国贸大 厦相继出局，济南最早的百货店-济南百货大楼也元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，新一轮的济南商战才是真正较量的 开始。首先是业态升级大战，集购物、休闲、娱乐和餐饮于一 身的银座地下购物广场，2000年开业至今持续火暴。这种新兴 的第三业态一站式超级购物中心不断叫响泉城，随后上海联华、 北京国美、江苏苏宁、易出莲花等省外势力商家及沃尔玛、家 乐福等国际零售巨头也纷纷抢址济南。另外济南的专业市场和老商业街的发展也不
4、甘落后的进行 着不断的创新和变革，在全国较有知名度洛口服装市场的规模 也不断的发展。文化路，东关大街等专业服装、商品市场也在 不断的扩大规模，增加人气。随着北园大街的家具、建材商业 带、花园路综合性商业区、经二路、经四路传统商业区、泉城 路步行商业街的不断发展和完善一幅新的济南商业新版图正在 形成。（2）济南市商业地产发展现状2005年，国家一系列宏观调控政策的出台成为商铺火热 的催化剂，但其本质是压抑多年的市场需求。从下半年开始，国 家一系列宏观调控政策在市场中发挥威力， 特别是去年针对二手 房交易实施的交易个税，更是雪上加霜。在不支持大力开发的大 环境下，一些开发商将资金转向宏观政策调控不
5、严的商铺。 因此, 宏观调控政策成了省城商铺火热的催化剂。从开发的情况来看，2006年济南产权商铺的开发速度大 大加快，新商铺大量涌现。据了解，2006年济南楼市推出的 商铺基本属于产权式商铺，总体面积超过130万平方米，是济 南楼市历史上推出商铺面积最多的一年，其中包括鲁能泰山广 场、济南海鲜大市场、时代商业广场、现代物流、济南时代商 贸城等大的商场式商铺和伟东新都商铺、阳光舜城社区商铺、 海蔚广场商铺等社区商铺等，被业内人士称为“商铺年”。从销售的情况来看，几乎所有大中型商铺都采取产权式销 售，就是将一个完整的商铺产权进行分割，单位出售。但是由 于多数人对产权式商铺没有清晰的了解， 不熟悉
6、产权式商铺的 投资方式，市民在商铺投资方面还是有所顾虑， 整个商铺市场 的投资气氛和投资市场可以说还没有真正形成。 相反，目前有 大批浙商资金已经进入济南商铺领域，除了建立大型专业化产 权商场外，浙商还热衷买下门头房向济南商人出租，征收租金。根据济南市商业地产的发展现状和市民投资热情来看， 社区商铺投资在济南商铺投资中占较大比例。 据山东地产网网 上调查显示，目前济南市的产权商铺中最热销的是社区商铺； 写字楼底层商铺也普遍被看好；商场产权式商铺由于观念超 前，虽稍遇市场抗性，但最终仍然是最后被接受的投资方式。第二部分：区域项目竞争调查 齐鲁花园商铺位置：堤口路与纬六路西北角商铺体量：28套面积
7、区间：价格：8000/平方米销售率：100%项目优势：1）周边道路基础优势突出。2）依托齐鲁花园众多居住业主。3）同齐鲁花园住宅项目同期上市，潜在客户众多。4）业态定制灵活多样，投资潜力较大。5）商铺停车位充足。（6个/套）项目劣势：1）价位较咼。2）已无房源。花样年华商铺位置：堤口路中段 商铺体量：56套面积区间：130-245平方米（两层沿街、二楼单独楼梯设置、可分割销售、）价格：11000/层5500/ 二层销售率：期房销售项目优势：1）推行单层销售，客户选择余地较大。2）依托本居住小区众多居住业主。3 ）同花样年华住宅项目同期上市，潜在客户众多。4）业态定制灵活多样，投资潜力较大。5）
8、停车位较为紧张。项目劣势：1 ）一层价位较高。2）期房销售，距交房时间一年有余，影响投资回报。金色阳光花园商铺位置：堤口路与济齐路交叉路口东北角商铺体量：未定面积区间：未定价格：未定销售率：处于积累客户阶段，尚未销售项目优势：1）项目地处西部较为繁华地段路口，人流量密集。2 ）金色阳光花园广告宣传推广声势浩大，商铺推售前景广阔。3）毗邻果品批发市场，业态定制灵活多样，投资潜力巨大。4）积累客户时间充足，利于制定适合市场的合理价位。项目劣势：1）预计整体价位偏高。2）期房销售，交房前时期影响投资回报。第三部分：本案基本情况分析该地块位于堤口路西段与堤口南路，是济南西北部较为繁华的 区域之一，该区
9、是大型国企宿舍聚集地：包括中国重汽祥和苑、铁 路宿舍、矿院宿舍、中铁花样年华、齐鲁花园、万盛园小区、金色 阳光花园、益康家园等社区。（一）项目周遍的公建配套：1、交通方便，公交线路密集。2、近八大社区，商业客流充足。重汽嘉祥苑3、齐鲁花园4、鲁铁花样年华5、万盛园6、华夏龙海金色阳光花园3、临近银行、超市市政配套较好。4、临近蔬菜批发市场、果品批发市场生活配套完备（二）项目地块地理位置优势区位优势：项目地块位于堤口路西段，且临无影山大润发、益康 超市，西面是蔬菜批发市场、果品批发市场仅隔数百米，具有明 显的增值空间。该项目周围商业氛围浓厚，环境优美，附近沿街店铺、酒店林立； 是商业零售业、服装、商铺投资的理想地带。66个停车位，同时停车场可多样利用。劣势产品内部房型设计不理想。不具备依托大型房产项目同期推广的条件。（三）项目市场分析优势与本项目所处区位、特质相近的可竞争项目不多，金色阳光化园商铺规划中、齐鲁花园商铺基本售馨、只有中铁花样年华沿街商 铺在售56套均价11000元/平方。同等地段我项目有明显的价格 优势本区域消费市场处在快速发展阶段，齐鲁化园商铺基本无剩余， 给项目预留的发展、发挥空间较大。近年来济南市民的商铺投资热愈演愈烈，为本项目打入市场奠定 了良好的基础。不足周边区域投资客户流失较为严重
