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1、学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案（部门讨论稿）商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项
2、目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1. 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。2. 学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3. 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50
3、%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。4. 当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。二、周边商业项目调研1、基本情况湖东大厦联丰广场翰林大厦面积约3000
4、0平方米96000平方米23700平方米定位在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则，建设形成一个区域商业中心。以白领家庭式消费主体配套为主，开发适合中档家庭消费的零售、服务业；兼顾周边学生特色需求，提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套；业态组合餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。整个项目由3幢建筑组成，南楼设置中西式餐饮店5家；北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能，并配备了生活
5、必备的零售商业，主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品，2、3层为商务办公、社区教育培训。餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。整个项目由5幢独立建筑组成，A栋1层为服饰、2层为中介办公；B栋1层为百货街区；2、3层计划调整为大型家居卖场；C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施；D栋1-2层为特色餐饮，3-4层为经济型旅馆；E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。整个项目由南北2幢大楼组成。北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、中国移动、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等；2楼为餐饮、咖啡；南楼1层为邻
6、里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等；2层为大型ktv；3-6层楼为经济型酒店；7-9层为公司办公用房主要商家肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等总体情况该项目为社区配套型商业，周边约有2万人居住的中高档商品住宅小区。体量较大，面临招租压力较大。在满足邻里中心基本功能的前提下，根据区域消费市场的特点，引入装修公司、房屋中介、社区教育培训，并推出小型商务写字楼出租，总体运营情况良好。该项目为园区南部大型的区域性商业中心，周边居住约近20万人口的拆迁小区及外来流动人员。功能齐全，业态丰富，对周边有较强的辐射，为销售型
7、商业项目，目前销售价格8000-20000元/，销售形势较好。由于产权分散，整个项目缺乏统一的整体运营管理，造成业态混乱，档次较低，商业形象不佳。该项目定位准确，人流动线流畅，业态规划合理，地理位置较好，加上邻里中心品牌优势，今后与文星广场将成为高教区主要的商业中心之一。租售结合，该项目前五年与业主签订包租协议，由经营管理公司代为招租，每年给业主返回左右的投资回报。目前销售价格为12000-18000元/M2，目前可供销售店铺（北楼）98已售罄。2、借鉴和启发：、 我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确定项目的定位和业态组合设计方案。、 项目所面对的消费与
8、经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。、 商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。、 现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。三、大学城商业案例参考南京仙林大学城大成名店公园购物中心1、总体情况大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积2.9万，为单体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目，人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。2、业态组合设计
9、以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。面积从25至200不等，总户数为324户。1-2楼以40为基本分割单元，3-4楼以100为基本分割单元。目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。楼层业态业种主要商家说明-1楼特色餐饮、风味小吃、西餐料理、西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、电玩中心；苏果超市、香銮冠蛋糕、重庆特色火锅、华仔造型等10户商家，苏果超市经营面积近1500，产品丰富；有自动扶梯至-1楼。1楼肯德基、名品服饰、
10、眼镜饰品、美容美发、手机通讯、书吧、数码、彩扩、药房、化妆品肯德基、明亮眼镜、吴良材眼镜、李宁、安踏等；约150户商家，大多数店铺面积为40平米左右，以品牌服饰为主。2楼流行服饰、女性饰品、工艺礼品、图书音像、学习用品、电子数码、共有店铺147个，30为基本户型，全部经营低档服饰，类似于小商品市场，店容店貌较差。3楼特色中餐、食品特营店、网吧、书店、美发印象网络、星沙网络、3C网络、趣尚网吧等共有商家7家，以网吧为主，基本满座；4楼中西餐厅、茶餐厅、休闲餐吧、量贩式KTV、摄影、电玩中心红瀚谷KTV、赏悦湾餐厅、尊銮食府、东北炖等共有商家10家左右；3、借鉴和启发除了占据良好的地段以外，开发商
11、的经营定位也至关重要。 大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次切合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。不足之处是品牌主力店不多，店容店貌有待改进和提高。四、DITPDWS业态组合建议方案1、 业态规划餐饮业娱乐服饰服务业态快餐、异国料理、特色书吧练歌房、游艺厅、酒吧眼镜店；运动服饰店；运动器材店； 其他;便利店、理发店、数码冲印、干洗店、电信移动营业厅、复印店、小型书店、文具店面积200010005001500比例40%20%10%30%目标
12、商家肯德基、永和大王、健康煮、好粥道、萨莉亚、鹿港冰镇、juice barHAOLEDI，必爱歌具体建议单店建筑面积控制在300-500之间（三家左右）; 100左右特色小吃；区域不具备做服饰饰品类业态的商业条件，建议尽量控制服饰饰品类业态的比例2、项目建议本项目发展以学生为主要目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%，服务占30%，娱乐占20%，服饰占10%。目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。建议餐饮类不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，服饰类不超过200元左右/人次。五、B区商业街定位分析建议商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、
13、消费习惯等因素，从而合理确定经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情况，扬长避短。根据对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一，大部分学生以基本的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，我们建议B区商业街定位为满足学生餐饮、购物、生活服务的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。六、B区商业街业态组合规划建议1、 业态组合设计商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活服务、休闲娱乐四种业态，其中餐饮占25%，商业零售占27%，生活服务占34%，休闲娱乐占14%
14、，业态结构相对于第一太平戴维斯的建议方案进行了一定的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇广场三楼规划为大型中餐项目，因此B区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比例；由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活服务设施需求较大，适当加大了生活服务设施的比重。2、 具体的业态业种设置业态总面积业种面积目标商户餐饮1250（25%）风味餐厅4个800花溪王米粉、四海游龙、永和豆浆、老妈米线、要德火锅等本地面食1家150朱鸿兴、陆长兴、绿杨馄饨等；烧烤店1个100桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖胖香烧烤等；奶茶店2个100芭蕉林、街客等；西饼店1个100长发西饼、艾维尔、好利
15、来等；商业零售1350（27%）超市1个400华润、华联、联华、美佳倍顺等；便利店1个50可的、良友金伴等；休闲食品1个50来伊份、南北码头等；水果店2个100眼镜店1个100吴良材、豪克眼镜药店1个100礼安医药、雷允上等；数码港1家100爱国者数码鲜花饰品店2个100运动、休闲服饰200美特斯邦威、森马、锐步、真维斯书店1个150兼营文具用品、音像制品；生活服务1700（34%）理发店2个200书报杂志饮料1个50复印1个50通信1-2个300摄影、冲洗1个100银行1家300修理店1个50修车、修鞋、缝补衣服等；洗衣房1个100预留发展用房600休闲娱 乐700（14%）书吧/咖啡/茶室1
