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1、物业管理投标书投标单位：物业管理有限公司总经理 ：助理 ：时间： 年 5月20日投标综合说明书业主：2一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函承诺的期限和招标 文要求如期按质提供服务。4一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管 理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。5我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我 方的投标有可能中标，我方将受此约束。6.我方同意招标书中各条款，并交纳保证金 100000 万元。 7除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标 答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。 投标单位： （印鉴
2、）法定代表人或委托代理人： （盖章、签字 ）日期： 年_月_日* 物业管理有限公司简介、公司介绍1 / 25* 物业管理有限公司是专业化、 社会化、 企业化的中外合资物业管 理公司。公司现管理和已签订合同的物业项目：金色欧城，奥邻郡， 龙泰檀香苑， 华业玫瑰谷等多个高档小区物业， 公司继承了香港顺迈 集团先进的物业管理模式，汲取了长春市房产局近 50 年来对房屋维 修、保养和内业档案管理的经验，并导入“环境 +文化”的物业管理 新理念，逐步向国内知名， 省内领先的产业化、集团化物业管理企业 发展。管理人员配备公司在社区物业管理项目中， 依据管理现场需要， 以及公司物业管理 品级和模式需要， 合
3、理的配备人员， 建立了适合社区综合物业管理需 要的组织机构。1、社区设立分公司， 分公司设经理 1人，负责分公司全面管理工作。 总经理： 1 人；副总经理： 2 人；部门经理： 5 人；工程师： 4 人；行政员： 4 人收费员： 6 人采购员： 1 人仓库管理员： 1 人；安管员： 70 人； 保洁员： 70 人； 维修工： 20 人。 以上总计： 184 人2 / 251、公司的组织结构及下属专业公司 严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础， 物业管理有限公司 实行董事会监督领导下的集中管理， 通过严格的职能界定和岗位职责 划分，建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、 合理的专
4、业劳动组织结构系统， 从而确保了公司在董事会的正确领导 下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则，并根据公司未 来的发展需要及公司的管理体制， 设置了七个部门一个中心， 主要有： 综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安全 管理部、管控中心。 围绕物业管理服务，公司先后成立了园林绿化、电梯维修公司、金属 制品公司、保洁服务公司等系列子公司 综合部负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开 发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机 班、食堂。管家部负责公司业务档案的建立与管理、 费用收缴稽核、 制定费用指 标、提出业务操作规程与规范、 对所
5、管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。财务部负责公司日常财务活动、 建立财务管理制度、 拟订年度财务预 算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。 工程部负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护，并 制定公共设施、设备的年度维修、养护计划，建立设施、设备的内业 档案，为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。 业务拓展部负责公司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、 开展便民服务等。管控中心负责受理业主的员工报修、 投诉及部门信息反馈， 并作为公 司枢纽环节，协调、调度相关部门与人员，为业主的员工提供优质服 务。负责各部门、 各管理处服务质
6、量的巡查与监控，督促提出整改措 施及业务操作规程与规范，不断提高服务水平。3 / 25安全管理部负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训， 协助管控 中心随时对值班、 值岗员工进行检查。 监督其在岗尽职及遵守公司制 度，正规值班值岗。法律事务部负责促进公司各方面事务按市场规范及国家法律、法规、 规章、政策运行、完善公司的各项合同关系，代理涉诉案件，加大费 用收缴力度。2、公司的管理模式 物业管理有限公司在成立之初即确定“安全第一，服务至上”为基础 性服务理念，以为业主提供“人性化、商业化”的管理为目标，并根 据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理 规范，并对各个岗位制定了详
7、细的岗位职责。根据实际运转情况， 每年公司要进行年度总结， 半年召开一次经济分 析会；每月召开一次总经理办公会， 分析当月公司各项工作中出现的 问题，并制定出解决措施； 每周由总经理召开各部门，管理处经理参 加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题；每天 各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。 定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成， 并使工作中出现的各 种情况，能够及时有效地得到解决。3、社区的质量管理目标社区作为 年长春市开盘的地标性房地产项目， 所处的地理位置和升值潜力，都值得我们期待。我公司在物业管理服务工作中，按照城 市高档物业集中区、城市经济热点的开发定
8、位，制定了以下目标： 一年内创建“市级物业管理示范住宅小区” ，并获得称号。 二年内创建“省级物业管理示范住宅小区” ，并获得称号。 同时，从物业管理前期介入开始到物业正式接管验收， 我公司会从内 业、外业等每个环节出发，始终按照“国家级物业管理示范小区”的 标准进行规范化的物业管理工作。 配合开发商进行楼盘的销售， 把入 住社区打造成身份、地位、 4 / 25成就的象征， 把社区打造成浙江省的标志性建筑。 随着物业管理服务 的深入，在解决就业、保护环境、创造经济效益等方面，为政府和社 会做出贡献。4、社区采用的管理方式（1）实行一体化管理 我公司对社区将提供专业化、人性化、规范化的物业管理服
9、务工作， 同时采用ISO9000质量管理体系、IS014000环境管理体系和OHSMS1800（职业健康安全管理体系的一体化管理， 细化治安秩序管 理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作，为入住社区的业主创造 一个安全、优雅、舒适的生活环境。（2）、实行全员聘用制管理企业将实行全员聘任制， 上至总经理下至普通员工都是经过层层选拔， 竞聘上岗。本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源， 通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、 技能全面、年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。（3）、实行军事化管理 对于社区的管理队伍我们将引进部队的军事化管理机制， 保安员优先 招聘军
10、队退伍转业军人， 对于进入公司的保安员首先送到部队进行为 期 20 天的军事化封闭式训练， 通过 20 天的严格训练和考核， 胜任的 保安员正式进岗实习。 在岗期间， 保安人员每天都要按军事化管理的 要求出早操、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武与消防 演练促进人员素质不断提高。 迄今为止我们所管理的物业小区尚未发 生一件重大治安事件。（4）、实行定期例会制度，及时解决工作难题根据实际运转情况， 每年公司要进行年度总结， 半年召开一次经营管 理分析会； 每月召开一次总经理办公会， 分析当月公司各项工作中出 现的问题，并制定出解决措施；每周由总经理召开各部门、各区经理 参加的公司例会，研
11、究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题；每 天各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。5 / 25（5）、实行全面预算管理， 公司将在小区实际运转一段时间后， 根据以往的数据， 为各部门制定 详细的物业费收缴、物料消耗、工资支出、各岗位人员配置等各项收 支指标，同时与相关责任人签订责任状，严格按照指标进行。（6）、实行酒店宾馆三星级标准保洁管理 保洁工作是我们物业管理日常服务工作的重点， 为此我公司在保洁工 作中选派具有多年宾馆保洁经验的人员担任领导工作， 同时我们还参 照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度， 制定了我公司详细的保 洁工作规范及标准，以此标准来考核保洁人员的实际工作
12、效果。（7）、实行品质监督管理，实行员工“星级评定”制度 设立客户品质服务部， 负责公司内部服务质量管理监督， 定期走访业 主，定期进行问卷调查，对服务现场进行抽查，检查服务质量和服务 态度是否符合标准。针对投诉处理结果进行跟踪回访、了解、反馈业 主信息，对管理和服务工作提出指导意见。实行员工星级评定制度， 根据员工的日常工作表现及工作成绩评定员 工等级标准，根据评定标准发放相应级别工资。（8）、实行全员保洁、全天候保洁管理社区小区内， 实行全员保洁制度， 对于公司每一位员工都有责任和义 务保护社区的卫生清洁，每一位员工在社区内都是保洁员。实行全天候保洁服务，无论雨、雪、风、霜、寒、暑，我们保
13、证社区 清洁保洁服务工作都能不间断进行。同时，通过培训提高保洁员生态环保意识，垃圾分类处理，尽量使用 环保产品进行保洁工作。5、物业公司的优势经验丰富、精明强干的领导班子6 / 25一个企业要成功，就要有好的带头人，公司聘请物业管理高级人才， 原香港顺迈集团物业部经理为公司经营顾问， 承担公司经营决策责任。 总经理对高档物业管理具有自己独特的方法和思路。 公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历， 并且都有着多年的从 业经验，理论与实践的结合， 使我们公司的领导决策层能在物业的行 业中高瞻远瞩，不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。 高素质、高效率的优秀保安团队 我们公司的安管人员大部分
14、是军队的转业退伍军人， 具有一定的体能、 专业素质，熟悉防火、防盗及一般情况的处理，实行 24 小时昼夜值 班的制度， 昼夜进行管区巡逻。 我们的保安人员每天都要按军事化管 理的要求出早操、晨报、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的 比武促进人员素质不断提高。 迄今为止我们所管理的物业小区尚未发 生一件重大治安事件。技术过硬的专业维修队伍 我们公司所配备的维修人员， 各工种齐全，技术过硬，无论是水暖工、 电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。 他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程， 为了能随时处置各种突发事件， 确保及时有效地完成各种报修、 急修和公共设施的维修养护工作， 工
15、程维修人员同样实行 24 小时值班制度，以保证在任何时间接到报修 后都能在 15 分钟到 30 分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。 我们还根据各物业社区的具体情况， 制定大中修计划， 按计划定期的 对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行维修、保养，做到小修及 时到位，大修不过夜。专业的保洁队伍 各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点， 为此我公司成立了 专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作， 该保洁公司负责人由 具有多年宾馆保洁经验的人员担任， 同时我们还参照国家三星级酒店 关于卫生方面的检查制 7 / 25度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准， 以此标准来衡量保洁 人员的工作成绩
16、。我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外， 还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导， 并对保洁及工作 人员的工作情况详细记录，按记录进行考核评定，奖优罚劣。 专业的配套服务 我们公司除了业务拓展部， 还根据公司未来发展的需要， 成立了一系 列专业化的子公司。主要有：绿化公司、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个 子公司。绿化公司于 年 1 月成立，公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成， 在成立至今短短的半年 时间内就顺利完成了 16 个物业小区近 20万平米的选苗、布景、造型、 修建、养护等各项绿化工作，受到了广大业主的员工的一致好评。 此外，他们还在长春市郊成立了专门的绿化基地， 与国内一些知名苗
