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1、南开大学21秋房地产估价在线作业二满分答案1. 根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为( )几种方法。A.直接资本化法B.间接资本化法C.收益资本化法D.报酬资本化法参考答案：AD2. 概算定额水平应反映在正常条件下，大多数企业的设计、生产、施工管理水平，应高于基础定额、预算定额的水平。( )A.正确B.错误参考答案：B3. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B4. 在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。( )A.错误B.正确参考答案：A5. 基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以( )为界。A.设计室内地面B
2、.设计室外地面C.设计室内地面+300mmD.设计室外地面+300mm参考答案：A6. 房地产区位状况描述中的周围环境和景观描述包括坐落、方位、朝向等等。( )A.错误B.正确参考答案：A7. 房地产的独一无二特性导致了( )。A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大参考答案：ABCD8. 房地产按实物形态分类，可以分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。( )A.错误B.正确参考答案：A9. 工程量清单项目编码的第四级表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C
3、.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：C10. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定参考答案：A11. 当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，可随意取舍。( )A.错误B.正确参考答案：A12. 某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为( )年。A.55B.50C.45D.4
4、0参考答案：D13. 下列属于机械幅度差用工的有( )。A.施工机械转移工作面及配套机械互相影响损失的时间B.在正常施工情况下，机械施工中不可避免的工序间歇C.检查工程质量影响机械操作的时间D.临时水、电线路在施工中移动位置所发生的机械停歇时间参考答案：ABCD14. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B15. 某工业建设项目，需进口一批生产设备，CIF价为200万美元，银行财务费费率为0.5%，外贸手续费费率为1.5%，进口关税税率为22%，增值税税率为17%，美元对人民币汇率
5、为1:6.3，则该设备应缴纳的增值税为( )万元人民币A.214.20B.261.32C.262.40D.265.61参考答案：B16. 工程实施过程中，发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施，并应修订合同工程进度计划。( )应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。A.承包人B.发包人C.承包人和发包人D.监理人参考答案：B17. 选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点参考答案：ABCD18. 未出租的餐
6、馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A19. 导致建筑物功能折旧的原因可能是( )。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.城市规划改变E.市场供给的过量或需求不足参考答案：ABC20. 房地产的( )，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A21. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A22. 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于安全利率加上( )减去
7、投资带来的优惠率。A.投资风险补偿率B.投资利润补偿C.管理负担补偿率D.缺乏流动性补偿率参考答案：ACD23. 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务。( )A.错误B.正确参考答案：B24. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率参考答案：A25. 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。( )A.错误B.正确参考答案：A26. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证
8、金。( )A.正确B.错误参考答案：A27. 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD28. 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有( )。A.出售的房地产B.出租的房地产C.自营的房地产D.自用的房地产参考答案：ABCD29. 成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。( )A.错误B.正确参考答案：B30. 通常把市场法求得的价值简称为市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A31. 社会治
9、安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。( )A.错误B.正确参考答案：A32. 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。( )A.错误B.正确参考答案：B33. 国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算方法和分部分项工程费相同。( )A.正确B.错误参考答案：A34. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致相等时，宜采用( )预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：B35. 房地产的( )特性，使得房地产具有独占性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多
10、样参考答案：B36. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A37. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC38. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中( )是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D39. 房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房
11、地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用参考答案：D40. 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( )A.错误B.正确参考答案：A41. 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( )。A.环境因素B.自身因素C.经济因素D.外部因素参考答案：B42. 工程量清单项目编码的第五级表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：D43. 关于设计概算的说法正确的有( )。A.设计概算以初步设计文件为依据B.设计概算是对建设项目总
12、投资及其构成进行的概略计算C.设计概算是初步设计文件的重要组成部分D.采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算参考答案：ABCD44. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算( )面积。A.1/3B.1/2C.2/3D.全参考答案：B45. 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。A.125B.126.42C.123.77D.124.43参考答案：C46. 如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率
13、不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。( )A.正确B.错误参考答案：B47. 在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是( )。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法参考答案：D48. 由于垂直运输用的塔吊、卷扬机及砂浆、混凝土搅拌机是按小组配合，应以小组产量计算机械台班产量，不另增加机械幅度差。( )A.正确B.错误参考答案：A49. 最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是( )。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B50. 某房地产的土地取得成本为1500万元，建设成本为3200万元，管理费用为250万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为200万元，则该房地产的直接成本利润率为( )。A.9.2%B.10.6%C.10.1%D.9.8%参考答案：B51. 房地产的开发经营期可分为( )。A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC52. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中
