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1、运用层次分析法对上海市民对购房条件的选择需求的分析2008-10-19一、 分析的目的与意义对于生活条件越来越好，追求更高的生活条件的上海市民来说，购买房屋的热情与购买的环境、条件也越来越高。通过对选候房屋的调查研究，来使市民更加满意是非常有必要的。对房屋的评价有诸多方面，而寻找房屋交通、环境、价格的主要方面，分析他们中具有比较重要的确定性因素，则是确定他们之间的最终组合的关键。定义房屋条件的因素有很多，为了增强科学研究性，需要有一种有效的、定量的方法对上述问题进行分析和解决。为此，根据市民对房屋买卖的需求和研究问题的需要，把层次分析法作为一个基本的分析方法，用来对房屋条件的好坏、优劣进行初步
2、筛选，将房屋系统评价中的定性指标进行量化处理，从而实现候选房屋的基本面评估。二、 因素分析市民对房屋的选择主要是对房屋的综合素质的评价，主要考察方面有房屋面积、交通状况、周边环境、房龄、停车场、设备、房屋结构、价格等，对这些方面的优劣性进行评价、排序，然后作出决策。该问题的总目标是评价房屋的综合素质。根据问题的性质和目前房屋买卖评价的研究现状，将经济、地理、建筑三个作为评价目标的基本评估准则。经过综合分析，归纳出影响房屋购买的选择的因素共有12项。经济：对市民经济能力的评价，是对购买房屋基本面的评估。购买房屋都是在有足够的经济能力上进行的。地理：考察地理环境包括交通，周边环境。方便的交通以及良
3、好的周边环境是市民普遍关注的焦点。建筑：房屋的体系结构，质量有无保证，是市民购房在细节上要处理的问题。房屋的质量也是影响市民购房的兴趣。面积：房屋面积包括使用面积、建筑面积、产权面积等，受到经济因素的影响，市民购房会考虑适当的面积。交通状况：随着生活节奏日益加快，方便的交通变得由为重要，一般来说大众普遍喜欢便捷的地段，这样上班、出行都很方便。房龄：房屋的使用年限：具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权，但土地上面的房子是个人的。设备：一些好的房屋会自带某些家用设备，也是衡量房屋好坏的标准。停车场地：人们生活水平的提
4、高，私家车也多了起来，有无停车库也进入了市民买房的考虑范围。房屋结构：房屋的大体框架，现在市民对房屋的整体布局很讲究，好的房屋结构能让房屋装修好之后，看起来更舒适、更宽敞。一般的房屋都是方正形结构，这样房屋看起来很紧凑。价格：房价估计还将继续攀高，人民生活水平好了，自然不满足于现状，越来越向着小康水平发展，走流行，跟形式，而房地产开发商们，也正迎合了市民的心理，而且银行利率的调整也都将影响购房热潮。如今房价的走势也是琢磨不定，所以价格很大程度上影响了市民对购房的热情。三、 模型构建按照构造邻接矩阵的方法，建立系统的邻接矩阵。然后将邻接矩阵逐级顺序运算，得到可达矩阵。可达矩阵用来描述各个因素之间
5、的所有相互影响。P1P2P3P4P5P6P7P8P9P10P11P12面积P1100000000011交通状况P2010000000101周边环境P3001000000101房龄P4000100000011停车场P5000010000011设备P6000001001001房屋结构P7000000100011价格P8000000011001经济P9000000001001地理P10000000000101建筑P11000000000011综合素质P12000000000001分解可达矩阵。将各个因素划分成不同因素，不同等级。因素P可达集R前因集AR与A交集11,11,121122,10.1222
6、33,10,123344,11,124455,11,125566,09,126677,11,127788,09,128899,126,8,991010,122,3,10101111,121,4,5,7,1111121211212 可达集R共有交集12,去掉因素12后：因素P可达集R前因集AR与A交集11,111122,102233,103344,114455,115566,096677,117788,0988996,8,9910102,3,101011111,4,5,7,1111按照排列的可达矩阵，建立解析结构模型：综合评价A经济因素B1地理因素B2建筑因素B3价格C1设备C2交通状况C3周边
7、环境C4房龄C5面积C6停车场C7房屋结构C8建立判断矩阵：矩阵B13AB1B2B3经济B111/31/3地理B2312建筑B331/21矩阵C12B1C1C2价格C115设备C21/51矩阵C34B2C3C4交通状况C311/3环境C431矩阵C58B3C5C6C7C8房龄C511/71/51/2面积C67135停车场C751/315房屋结构C821/51/51一致性检验：矩阵B13max=3.084,CI=0.0420.1,RI=0.58,CR=0.0720.1,矩阵具有一致性。矩阵C12max=2.195,CI=0.195,CR=00.1,二阶判断矩阵总具有一致性。矩阵C34二阶判断矩阵
8、总具有一致性，所以不必检验。矩阵C58max=4.155,CI=0.0170.1,RI=0.9,CR=0.0190.1,矩阵具有一致性。层次总排序：计算系统的项目层各个因素对于总体目标的优先级权重，即确定各个因素的优劣次序，以提供市民决策时作参考。AB1B2B3总体优先权重因素排序014105250334C1083302431C2016700496C302500555C407501642C5006100457C6054101373C7030100754C8009700248四、 模型分析、评价由表所示的各层次因素的优先级权重的计算结果，分析影响市民选择购买房屋条件的主要原因有以下3方面：1）
9、地理因素从表中看出，地理因素是影响市民买房的主要因素，占总权重的52.5%，而决定地理因素的主要项目是周边环境，占总权重的75%。买房子不在是简单的要一个安居住所，随着人们生活水平的提高，对环境、对自身健康的要求也越来越高。所以随着地产业的发展，应该考虑到小区房屋的绿色规划。现在的市民时常喜欢去花园里游玩，锻炼，尤其是对于老年人，这种地方更是必不可少。多建些花园，多重些树木，不仅能够净化空气、保护环境，而且让市民又多了一个休闲的场所。而交通的因素也占了地理因素的三分之一，市民更青睐与地段好的房子，因为这里人口多，交通方便，适合上班族上下班，方便出门。2） 建筑因素从表中看出，建筑本身的因素是市
10、民第二关注的地方。占权重的33.4%，而其中决定建筑因素的主要项目是建筑面积，占总权重的54.1%。房屋面积大小对于市民购买房屋与否是有很大的重要性的。一般来说，市民更喜欢居住在空间较大的房间，这样比较舒适。除了考虑面积问题，停车场等附属措施也被考虑进去，因为现在私家车多了，没有停车的地方就是个很头痛的问题，比如现在的一些旧式小区没有专用的停车库，车辆只能挤在路边，对居民的生活带来了很多的麻烦。还有入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。3） 经济因素从
11、表中看出，经济因素并不占很多的比列，占总权重的14.1%。买什么价位的房子比较合适。一定要考虑到利率风险。现在是我们最低利率的时候，而做按揭都是10年20年的期限，10年内我们的利率会有变化。比如美国的利率现在是往上走的，从1厘走到了4厘，我们中国的利率肯定也会往上走，世界利率都上升你不上升肯定会出问题。所以，你要考虑到，如果利率提高到10%，你还有没有支付能力，如果没有，你可以考虑把住房需求降低一点，比如买更便宜一些的房子，面积小一点的房子。五、 参考文献1 郝勇，范君晖 系统工程方法与应用M.第一版.北京:科学出版社，2007.2 黄卫 刘锋.模糊数学在高等级公路路面选型中的应用J.系统工程理论与实践.2004(12):22-23.
