消防设备管理

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1、物业消防安全工作管理消防和安全工作是物业管理中一项重要工作，消防安全工作在物业管理中本着“预防为主，预消结合”的方针，首先消防设备价格高昂，且使用性能强，因此在消防设备安装后，就要加强管理和 维护，使之在防火灭火中充分发挥消防系统应有的作用。一、物业消防系统管理依据为：中华人民共和国消防法 中华 人民共和国公安部61号令天津市公安部消防局2001160号文 件 天津市消防条例消防自动火灾报警设计规范和验收规范物业管理条例与甲方签订的物业合同二、消防安全管理组织结构组织结构说明1、公司消防安全负责人：听取工程部和项目负责人关于项目消防系 统运行情况的汇报， 审批消防系统年度检测费用， 审批消防系

2、统改造 费用。2、业主方与公司或项目签订消防责任协议书。划定物业公司与业主 方的消防管理职责范围。2、工程部负责人：审批专业工程师对设备维修、改造的计划、方案、 合理化建议。3、专业工程师：制定消防系统检修计划、方案。监督、指导项目对 计划、方案的实施。使公司各项目的消防系统安全稳定的运行。4、项目负责人：项目消防安全第一责任人。协调项目各部门对消防 设备的管理、检查、维护。重大消防问题可联合工程部一起向公司消 防负责人上报。5、项目各部门：做好消防系统检查、维护工作。 二、消防安全工作的管理职责1、公司消防负责人管理职责1）、公司的主要负责人为消防安全第一负责人2）、 确定公司内部逐级消防安

3、全责任 , 监督落实消防安全管理制度。3）定期组织各部门负责人对项目消防安全工作进行检查。 2、工程部的专业工程师管理职责1）、制定消防系统中设备、设施的维修、维护计划并进行统筹安排。2）、解决项目中的消防问题。3）、对项目的工程部工程人员定期进行消防设备维修、维护的培训 4）、对项目秩序部消控室值班人员进行消防主机操作的定期培训5）、对项目各部门做消防逃生和应急的全员培训6）、协助项目对业主做消防安全知识的培训7）、检查公司各项目中的消防系统运行情况。8）、提出项目消防整改的合理化建议并对项目消防系统改造提出评 估。9）、按消防施工规范对项目消防系统改造后进行质量评估。10）、为公司负责人指

4、定负责项目消防安全技术管理部门（或委托专 业公司）11）配合消防专业公司对项目消防系统进行年度检测。12）做好新项目消防系统的承接查验工作。3、项目部对消防系统的管理职责 项目部对消防管理职责为三部分1）项目负责人对消防的管理职责a）项目消防安全第一责任人b）公司与项目的消防安全工作的协调c）根据物业合同委托内容与公司管理部门协同制定责任范围内各项 消防安全管理制度，d）协调项目内部各部门消防工作的接口e）组织项目各部门进行定期的消防安全检查2）项目工程部对消防设备的管理职责a) 听从专业工程师的安排b) 按照消防系统维护计划对消防系统的定期维护并做好消防设备、 设施维护、保养过程中的质量记录

5、。c) 消防系统中消防设备、设施的简单维修工作。认真填写维修结果 记录d) 工程部维修人员通过专业工程师的培训，要能和时处理消防设备 简单问题。e) 发现消防系统重大隐患时和时向项目负责人和公司工程部汇报， 不得瞒报。3) 项目秩序部消防管理职责a) 建立义务消防队并组织训练工作。b) 按消防法律、法规要求制定消防控制室管理制度 ，并监督落实。c) 组织制定灭火方案b) 秩序部负责消防设备、设施外观日常检查。检查结果填表c) 秩序部熟知消防设备、设施的具体安装位置d) 秩序部会正确操作消防设备、设施。 (消火栓、消防管道控制阀门 的开闭、防排烟阀门的开闭等)e) 消控室值班人员能正确熟练进行消

6、防主机的操作F)秩序部在巡查消防过程中，发现消防设备如有损坏或隐患时， 要和 时上报并做详细的记录。物业消防设备管理和维护（一）加强对火灾自动报警系统技术档案资料的管理 首先我司于建设方、甲方、 施工单位、监理单位等做新项目竣工交接 时，要注意消防系统资料的完整性、消防资料的真实性。在火灾自动 报警系统安装调试完毕后，我司应将设计、施工、安装单位移交的有 关系统的施工图纸和技术资料， 安装中的技术记录、 系统各部分的测 试记录、调试开通报告、竣工验收情况报告等加以整理，建立技术档 案，妥善保管，以备查询。同时，在消防系统开通运行前还应建立相 应的消防主机操作规程、值班人员职责、值班记录、显示系

7、统在所保 护建筑物内位置的平面图或模拟图、 系统运行登记表、 设备维修记录 等规章制度， 以便消防系统交接后运行时做好的管理。 所以消防系统 档案的整理和保存在物业工程管理中很重要。（二）消防报警设备（感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮等） 在使用中常出现的问题和排除 在新项目消防系统查验时，对于消防报警设备装置因环境条件的改 变，而不能适用时，应通过设计、施工部门和时更换。如原客房改为 厨房、锅炉房、 开水房、发电机房时就应将感烟探测器改为感温式探 测器。因为据测定感烟式探测器的环境使用温度一般在50 C左右，否则有可能出现故障； 而定温探测器动作的额定温度应要高出环境温 度 10C 35

8、C。要防止消防报警设备外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止 烟、灰尘和类似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部 自然因素的影响而产生的误报， 而且还要防止人为的因素如书架、 贮 藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮的影响。 对于进行二次装修的场所，要注意检查原探测器和手动报警按钮 等是否完好、可用，消防报警线路是否完好。如有上述问题必须重修 或更换，否则报警器就会发生故障报警。 容易损坏报警主机内的主要 元器件。注意对探测器的清洗和备件的保管。 探测器投入运行后容易受环境污 染，积聚灰尘等， 使可靠性降低， 引起误报或漏报， 影响其正常运行。 因此，对其定期清洗维修

9、是必不可少的和非常重要的。 清除已经积累 的灰尘或物将重新获得最佳的探测效果。 如果灰尘和污物部分的包围 一个离子探测器烟室， 烟微粒就可能达不到电离室， 这只探测器就变 得不太灵敏； 如果灰尘和污物使放射性源片隔离， 空气被电离的程度 就会降低，离子探测器就会变得更灵敏，极易产生误报。再比如各种 光电探测器， 灰尘和油污的积累将减少光的强度， 因而各种光散射探 测器将变得不太灵敏； 而各种光衰减型探测器将变得更灵敏。 对于火 焰探测器的灵敏度也会因透镜上灰尘和污物的积累而影响。 所有这些 都说明定期清洗是必要的。为了使之保持性能良好，正常运行，应在 探测器开启运行二年后，每隔三年全部清洗一遍

10、。在火灾自动报警系统施工验收规范 （ 以下简称为规范 ） 第四章第三节“系统运行” 中，对火灾探测器的检查和试验以和清洗 做了明确的规定：1. 每季度应采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作和确 认灯显示。2. 每年应用专用检测仪器对所安装的探测器试验一次。3. 火灾探测器投入运行 2 年后，应每隔 3 年全部清洗一遍，并作 响应阈值和其他必要的功能试验， 合格者方可继续使用， 不合格者严 禁重新安装使用。（三）报警装置的检查 在进行检查时可对感烟探测器、 感温探探测器用专用工具进行实际操 作检查。当火灾探测器在接收到烟雾后，报警确认灯亮，表明该探测 器工作正常， 与此同时向消防报警主机发出

11、火灾信号。 还要检查报警 主机时钟是否走动， 消防报警主机有无发生火警的时间记录。 检查后， 值班人员应和时对设备进行消音、 复位，以防时间过长而使设备元件 被破坏。（四）消防给水系统的检查 消防给水系统主要是由消火栓给水系统和自动喷淋消防给水系统两 部分组成。1. 消火栓给水系统的维护管理： 消火栓给水系统一般包括市政消火栓给水系统和建筑内的消火 栓给水系统。其维护管理应做到以下几点：严禁损坏、圈占、埋压消火栓。这是最根本的一条。 中华人民共和 国消防条例第二十九条明确规定： “任何单位和个人都有责任保护 消防设施，不准埋压和圈占消防水源”。 加强对消火栓和消防给水管道的检查保养，和时清除消

12、火栓周围 的杂物，检查消火栓有无生锈漏水现象， 栓口的橡胶垫圈等密封件有 无损坏或丢失， 消火栓的闸阀开启是否灵活， 必要时应对阀杆加润滑 油。此外，对室内消火栓还应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是 否完备配套，水龙带有无霉腐，做到发现问题，和时纠正。 做好消火栓的冬季防护，防止消火栓中的水因结冰而阻塞管道。 尤其是北方寒冷地区，入冬前更应采取必要的防冻措施。 保持室外消火栓标志的完整醒目。 对在停车场周围的室外消火栓， 应 划出一定的范围设立标志， 防止司机将车辆停靠在消火栓处而影响使 用，对地下式消火栓，其井盖处更应有显著的标志，以区别于地下式 水泵接合器，避免火灾时忙中出乱。 随时抽查

13、消火栓的出水情况。对重点部位的消火栓每年应逐个进 行出水检查；对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的10%20%进行出水抽测实验。 室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱的水位情况，发现 不足应和时补充。 平时需加强对水泵电机的维护， 经常检查消防水泵 的底阀、出水管阀和单向阀是否处于正常状态。每台消防水泵应每 1 月进行一次运转试验，确保供水正常。2. 自动喷淋消防给水系统的维护管理：自动喷淋消防给水系统作为建筑内的固定灭火设施之一，必须随 时充满消防用水，并按期检查系统的完善程度，从而达到万无一失。 对于自动喷淋消防给水系统的维护保养，应做到以下几个方面： 搞好喷头的维护管理。应贮存相应数

14、量的喷头以备更换。消防时 喷淋系统启动后， 无论是自动开启的喷头还是不合格的喷头， 灭火后 均应更换相应型号的喷头。 同时，仓库内应贮存备用喷头的数量不得 少于总安装喷头数的 1，各种类型和不同温标的喷头数均不应少于 10 个，但总数不超过 50 个。要加强维护管理，防止喷头生锈。当 喷头安装在蒸汽、 化学腐蚀性气体、 湿气浓度大的环境中或喷头与异 种金属接触时，喷头会很快锈蚀，此时应和时将锈蚀的喷头更换。应 防止灰尘堆积在喷头上， 影响喷头动作的灵敏度。 检查中发现喷头上 堆积灰尘应用刷子刷掉或用风吹干净。 要防止配水管和喷头堵塞。 由 于配水管中容易进入砂子、碎片等杂物，使管道通水受阻，当

15、这些杂 物在喷头动作时， 会随水流进入喷头而使喷头堵塞。 应防止配水管和 喷头漏水。 引起配水管和喷头漏水的主要原因是管道受冻破裂、 管道 和喷头受机械损伤或喷头过热等。 因此，对于在高温作业区、 蒸汽室、 采暖间和容易发生过热的场所， 为防止喷头误喷， 要特别注意进行经 常的检查和维护。 定期检查整个喷淋系统，确保系统的完整好用。应随时注意观察： 该采取防护措施的部件是否全部有防护措施； 系统各闸阀的启闭状态 是否符合要求，湿式报警阀、干式报警阀、预作用阀等阀体的压力表 所显示压力便是否符合设计要求； 消防水池、 水箱的水位是否达到要 求，同时还应做到，每月对消防水泵进行一次运转试验，运转时

16、间一 般不少于 5 分钟，每周对消防水泵、空气压缩机等的消防电动设备 进行一次检查。（五）消防专用电源检查 可检查火灾自动报警系统的交流电源是否因与大型设备电源在 一起而引起波动。 当发现火灾自动报警系统的供电线路与其他用途的 照明、动力线路合用同一回路时，应采取措施分开设置，保证火灾自 动报警系统单独回路供电。 检查火灾自动报警系统的电压偏移是否在 允许范围内， 否则应采取调压措施。 检查主电源和备用电源间的自动 切换是否正常时，可切断电源，查其能否转换到备用电源供电，如发 现有故障，则应采取措施。 电源检查一般在每季度要对备用电源进行 1 2 次充放电试验， 13 次主电源和备用电源自动切换试验。（六）保证联动控制系统的