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1、业主家中被盗物业公司应否担责原告藏中建（小区业主）（化名）被告北京市华丽楼宇物业管理有限责任公司（该小区的物业管理公司，以下简称华丽物 业）案情 2000年11月 24日，原告购买了位于北京市西城区德外新明胡同甲1号1 门301号的 房屋一套，2001 年 3 月 1 日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同” 该合同约定： 被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；被告方违反合同的约 定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。2003 年 11 月 15 日凌晨 4 时 30 分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生 了盗窃，遂拨打物业电
2、话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现 场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告 报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130 元。原告藏中建诉称认为，由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发 生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损 失。被告华丽物业辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及 法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确 定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意
3、原告的 诉讼请求。裁判要点 院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明， 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破， 原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对 原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼 请求。评析 本案原、被告之间存在物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应 属合法、有效。但第三人侵权是造成本案的直接原因。实践中，往往由于刑事案件未
4、侦破或 损失未完全挽回，业主转而要求物业公司承担责任。现实中，此类案件屡见不鲜。但由于法 律、行政法规对此规定较少，导致各级法院在处理此类案件时，主观性比较大，同案不同判 的情况比比皆是，笔者在承办本案时，也曾多次与合议庭成员探讨、查阅资料，合议庭最终 认为，要解决本案，必须搞明白如下问题：（一）物业管理合同的性质问题1、其类似于合同法中的委托合同物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业 进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服 务的活动。物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签定的合同即是物业管理合同。 本文所
5、指的物业管理合同仅指业主和物业管理机构所签的合同。物业管理合同作为连接物业 公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时，也是业主要求物业公司承 担违约责任的主要依据。就物业管理合同的性质而言，我国合同法并未单设此种类型的合同，其应属无名合 同。但鉴于物业管理合同是基于委托的前提而产生的，其构成要件类似于合同法中的委 托合同，但合同法第124 条对无名合同的法律调整问题作了明确规定：合同法总则 或其他法律没有明文规定的合同，运用总则的规定，并可以参照总则或其他法律最类似的规 定。因此，可以比照委托合同来处理物业管理合同。但其与委托合同也不完全一致，比较明 显的表现在合同的解除上，委
6、托合同基于合同双方的信任而产生，如果信任消失，任何一方 均有权单方解除合同；而物业管理合同是典型的双务合同，双方均不得任意取消或解除合同。2、物业管理合同中物业公司的义务综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：1）公用设 施、设备、场所的维护修缮义务；2）环境卫生、园林绿地的维护义务；3）保安义务。本案 涉及的是物业公司的保安义务。保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小 区的公共秩序而实施的安全保卫工作。物业管理条例第四十七条规定，“物业管理企业 应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施 的同时，应当及时向有关行政
7、管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业公司的 保安义务属于防范性质的，因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护 社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。明确了物业公司保安义务的防 范性质，在处理此类问题上就有了指导性的意见，就不会出现凡是第三人侵权造成业主损失 时，物业公司均要“背黑锅”的现象，这对物业公司的成长无疑是不利的。（二）第三人侵权的情况下，物业公司是否构成违约责任与侵权责任的竞合1、违约责任与侵权责任竞合的概念违约责任与侵权责任的竞合是指行为人实施的某一违法行为违反了合同规范和侵权规 范，同时具备违约责任与侵权责任的构成要件，导致违约责任与侵
8、权责任同时产生的一种法 律现象。这种现象在民事责任中大量存在，各国民法界亦十分关注这个问题，对于各种理论 分歧，暂不赘述，仅就本案中存在的焦点问题做些论述。违法行为是指某一行为违反了法律、行政法规规定的强制性义务。物业管理条例第 三十六条第二款规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定了物业公司的法定义务，同时成 为业主要求物业公司承担责任的法律依据，也奠定了违约责任与侵权责任竞合的法律基础。2、责任竞合的构成要件虽然违约责任与侵权责任在构成要件、免责条件、归责原则、举证原则等多有不同，但 在发生竞合责任时，都必须具
9、备以下三个条件：1）在当事人之间存在合法有效的合同关系； 2）债务人违反了合法有效的合同；3）债务人违反合同的行为同时侵犯了债权人的人身财产 权利。只有具备了以上三点，才在法律上具备了二者竞合的要件，受害人即债权人才存在行 使选择请求权的可能。3、违约责任与侵权责任竞合时如何处理合同法第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权 益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责 任。”这就是说在二者发生竞合时，受损害方有权选择其一来保护自己的权益。这无疑在实 践中为法院处理此类案件提供了法律依据。但由于普通老百性对此类专业问题知之甚少，但 如
10、何选择又直接关系到诉讼的成败及当事人的切身利益。这就要求法官在承办此类案件时， 要综合考虑以下因素，充分对当事人予以释明，以便更充分地保护当事人的利益。（1）诉讼时效的长短不同。最高人民法院在关于适用民事诉讼法若干问题的意 见第一百五十三条规定，“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后 查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”由此可见，法律对于超过诉讼时效 的诉讼请求一般情况下是不予支持的。这主要是基于以下3个因素：确保经济秩序和法 律秩序的稳定；促使权利人积极行使权利；避免证据灭失，有利于法院查明事实。由于 合同法规定违约责任起诉的时效为2 年，但民法通则规定造成人
11、身损害要求对方 承担侵权责任的时效为1 年。如果侵权时效已过，这就要求法院在处理此类案件时，引导当 事人选择有利于自己主张的请求。（2）承担责任的范围不同。由于我国在违约责任方面采取的是“损失填平原则”，一 般情况下只考虑直接损失，对于间接的精神损害是不予赔偿的，这主要是考虑的“可预见性 原则”；而侵权责任如果造成受害人人身和精神损害的，则包括精神损害赔偿。（3）法院管辖的区别。合同纠纷的管辖有约定管辖和法定管辖之分，总体包括被告住 所地、合同履行地、合同签定地、原告住所地、标的物所在地等，其可选择性比较大。而侵 权纠纷的管辖地仅为被告住所地和侵权行为地，选择性较少。如果当事人选择的诉因不对，
12、 则该法院无管辖权，这无疑会浪费当事人的诉讼成本。（4）证据规则的运用不同。违约责任适用的是严格责任原则，受害人只要证明对方有 违约行为，不用证明对方的主观过错。但是在侵权之诉的归责原则主要是过错责任原则，受 害人要得到赔偿，除了需要举证证明对方有过错之外，还要证明对方的过错和损害之间有因 果关系，这对于作为弱势的业主无疑是一件比较困难的事情。在这种情况下，最好选择提起 违约之诉，以便最大限度的减少损失。（三）本案的处理本案表面上看是由于第三人的犯罪行为造成的，但由于原、被告存在合同关系，再加上 侵权人又暂时没有抓到，作为业主的原告只得起诉作为物业公司的被告，要求其赔偿自己的 损失。对原告予以
13、充分释明的情况下，原告选择以违约之诉对被告提起诉讼，要求被告承担 未履行合同规定的保安义务的违约责任。在案件的审理中，基于以上因素，承办人在审理中查明，虽然事发后被告华丽物业的工 作人员及时赶到现场并拨打了报警电话，但由于原告家处于小区的边缘，属于监测的盲区， 从当天的录像根本无法看到原告家的具体情况。于是个别合议庭成员主张，由于被告的录像 存在盲区，可据此认定华丽物业没有适当履行保安职责，构成违约，以此来判定华丽物业承 担全部责任。但笔者认为，不应判决被告华丽物业承担违约责任。原因在于：1、有违民法的公平原则。民法强调权利义务对等原则，表现在本案中即华丽物业承担 的保安义务与其收取的保安费用
14、是对等的，这也是民法的最高原则即公平原则的具体体现。 因为本案中华丽物业是以提供服务来收取微薄的费用的，其收取的每年750 元的物业费中仅 包含了60 元的保安费。如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承 担一切责任，那显然违反了民法的公平原则，这对物业公司也是不公平的；同时也不利于物 业管理行业的健康发展。因为物业公司为了转嫁风险，必将会收取高额的物业费，这无疑会 最终加大业主的负担，造成恶性循环，那就违背了保护业主权益的初衷。即使最终认定物业 公司有过错，也应考虑到刑事案件的不可预测性，并综合考虑收费的多寡来判定责任的比例。 即使这样，也不应忽视证据规则的运用，合理分配举
15、证责任。2、本案应遵循“谁主张、谁举证”的证据规则。无论是原告选择了违约之诉还是侵权 之诉，均要举证证明损失的存在即损害后果的发生。民法通则第一百一十二条第一款规 定，“当事人违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中，原告 虽报案称丢失物品，但未向法院提交所丢失物品的购买发票，再加上刑事案件尚未侦破，原 告是否遭受损失及损失的准确数额均无法判定。依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证 明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后 果。结合本案，原告藏中建并未举
16、证证明自己遭受的损失，故法院不应支持其诉讼主张。还有一个很重要的原因，即承办人在向公安机关了解案情的过程中，发现与本案有出入 之处，即原告所称丢失物品的种类及数量有所不同，再加上原告无法准确说出其购买的时间 及型号，就使本案在处理上面临一大难题即损失无法准确界定。为避免此案与日后刑事案件 的认定有所出入，法院最终以证据不足驳回了原告的诉讼请求。怎样处理好业主家被盗事件摘要：小区、大厦作为社会的一个基本组成部分，其公共秩序和治安环境必然受到整个社会 大环境的影响，而由于物业管理企业不具备行政管理权和行政执法权，只能是在自己服务的 物业管理区域内，进行公共秩序的维护和协助公安机关进行一些治安防范工作，并不能完全 杜绝、防止社会治安事件的发生。当发生诸如业主被盗等治安事件时，物业管理公司、业主 应以积极的态度、正确的方法应对，相互协助配合，坦诚沟通交流，妥善及时处置，是
