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1、北京理工大学珠海学院2016届本科生毕业论文北京理工大学珠海学院本科生毕业论文商业用地的价值判定与发展定位学 院： 商学院 专 业： 16工程管理3班 姓 名： 陈彦瑜 学 号： 150806100925 指导教师： 杨贺 职 称： 建筑工程师 中国珠海二二年五月五日13诚信承诺书本人郑重承诺：我所呈交的毕业论文商业用地的价值判定与发展定位是在指导教师的指导下，独立开展研究取得的成果，文中引用他人的观点和材料，均在文后按顺序列出其参考文献，论文使用的数据真实可靠。承诺人签名： 陈彦瑜 日 期：2020 年 5 月 6 日摘要商业用地发展对人类生活和我国经济发展都有重大意义，商业发展推动经济发展
2、，给人类生活带来极大的便利。据查找数据显示，2019年国内生产总值同比增长6.1%，全国居民人均可支配收入（扣除价格因素）实际增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.0%，说明宏观经济环境有利于商业发展。商业用地的价值判别和发展定位属于商业项目的可行性计划研究阶段，直接影响项目使用期运营效果。在大数据时代，消费者主导商业发展定位的趋势明显，从某种程度上说，商业项目定位的准确与否将决定项目的成败。项目开发应适应城市规划，合理有效利用土地资源，商业业态组合和配套应落实到实际目标人群需求上。本文基于大数据和原有的土地价值判别方法，为商业地块进行价值分析。采用SWOT和STP市场细分分析方法进行商
3、圈案例分析,以改善商业用地价值判别和发展定位的方法,避免自发无序的商业用地开发造成不必要的经济损失，降低投资风险。并有针对性地为商业用地未来的运营定位提出绿色可持续发展理念,更深层次挖掘土地潜力，持续优化产业布局和商业结构，实现传统业态向O2O转型，为商户和消费者量身定造商圈，促进消费迭代升级，实现创新运营，以期为未来商业项目可持续发展提出建议。关键词：商业用地 价值判别 大数据 发展定位13AbstractThe development of commercial land is of great significance to human life and Chinas economic
4、development. The development of business promotes economic development and brings great convenience to human life. According to the search data, the GDP in 2019 increased by 6.1 year-on-year, and the per capita national residents The actual growth of disposable income (net of price factors) increase
5、d by 5.5, and the total retail sales of consumer goods increased by 8.0 year-on-year, indicating that the macroeconomic environment is conducive to commercial development. The value discrimination and development positioning of commercial land belong to the feasibility plan research stage of commerc
6、ial projects and directly affect the use of the project Operational effect. In the era of big data, the trend of consumer-led business development is obvious. To a certain extent, the accuracy of commercial project positioning will determine the success or failure of the project. Project development
7、 should adapt to urban planning and rationally and effectively use land The combination of resources, business formats and supporting facilities should be implemented to meet the needs of the actual target population. Based on big data and the original land value discrimination method, this paper an
8、alyzes the value of commercial plots. It uses hard work and threatened people s association market segmentation analysis. Method to conduct business case analysis to improve the value discrimination and development of commercial land To avoid unnecessary economic losses and reduce investment risks c
9、aused by spontaneous and disorderly commercial land development, and put forward a green sustainable development concept for the future operation positioning of commercial land, tap the land potential at a deeper level, and continue to optimize Industrial layout and business structure, realize the O
10、2O transformation of traditional formats, tailor-made business circles for merchants and consumers, promote iterative consumption upgrades, achieve innovative operations, and hope to provide suggestions for the future sustainable development of business.Keywords: Commercial land Value discrimination
11、 Big data Development orientation目 录第一章 诸论11.1 研究背景及意义11.2 国内外研究现状11.3 研究目的31.4 研究方法31.5 研究内容及结构框架4第二章 商业土地的价值判别52.1 商业用地概述52.2 商业用地的常用价值判别方法5第三章 大数据下商业用地价值判别63.1 大数据概念63.2 商业用地相关数据储备63.3 大数据下判别商业用地使用价值6第四章 商业用地的发展定位104.1 商业项目发展定位104.2 项目市场调研分析124.3 STP细分市场定位研究144.4 案例分析16第五章 项目精准化运营295.1 绿色发展定位观念升维
12、295.2 绿色环保建筑295.3 轻资产运营模式305.4 夜商圈30第六章 总结与展望326.1 总结326.2 展望32参考文献33致 谢35附 件36北京理工大学珠海学院2016届本科生毕业论文第一章 诸论1.1 研究背景及意义近年来，电子信息技术发展迅猛，实体商业发展受到数字经济和电商冲击，消费者不再只偏重地段和商业硬件体系，技术和消费的变化，给商业带来巨大的挑战和机遇。在我国，由于商用土地资源供给趋紧，土地价格暴涨，项目成本和风险增加，商业地产增量市场过渡到存量市场。商业项目从购置土地开发至投资回报期长，风险大。对于商业地产项目开发而言，商业用地的价值判别和发展定位非常重要，是运营
13、阶段的基调。我国商业项目发展迈向成熟期，但改变不了“千篇一律”的商业局面，缺乏对终端消费群体研究，数据智库、物联网云计算等前沿技术较少实际应用，无法满足市场需求。大部分投资商在一线城市投资，造成一线城市商业供过于求，形成恶性循环市场，商铺空置率高，商业竞争力加剧。商业项目应通过专业SWOT市场调查，通过STP理论精准定位目标市场，优化业态组合和配套设置，才能长久有效地吸引消费者，唤起消费者的购买欲望，形成竞争优势。在电商冲击下，实体商业必然向智能化迈进才更具有竞争力，通过项目创新运营提高土地开发的有效性，以达到资产增值收益，实现长期最大化运营收益1。1.2 国内外研究现状商业发展经历了四次大革
14、命，从百货商店、连锁型超市、购物中心和城市综合体。其中的商业业态组合发展体现了社会经济和文化技术发展，最终目的是满足消费者的需求。每个国家商业发展情况不同，但总体来说，商业用地仍有很大的发展潜力。在商业地产项目策划领域，商业用地的价值判别和发展定位是一个整体，是项目可行性研究阶段的重要内容，国内外已有较多卓越的研究成果，大量的成熟的技术和发展理念得到实际应用。数据智能化网络时代出现了三维GIS可视化地理模型为拿地提供直观的拿地依据，通过大数据能够实时掌握处理商品的销售情况、消费者数据和商铺运营实况，为发展定位提供方向。1.2.1 国外的研究现状在商业市场成熟的发达国家，商业环境较好，即使互联网
15、技术愈加成熟，但实体商业仍旧繁荣，他们的商业有一定的历史文化，不容易受到电商冲击。但在新零售影响下，消费者行为有一定的改变。由于国外电商普及率低和精准的消费者，他们较推崇精品店模式，能够吸引目标客流，实体商业的收益率高。科技的发展使得发达国家越来越多高科技企业，商业办公楼业态市场一直处于供不应求的状态。国外商业地产较了解项目运营过程、回报周期、回报率。在项目发展定位上，较注重消费者调研。由于国外REITs贷款融资模式，项目管理分工明确，项目资金周转率大，能根据实际调研结果多维度考虑规划项目定位、业态布局，再进行招商。他们对商用土地价值判别有一个明确的概念就是土地能否产生的收益。一般通过调查地块所处商圈和区域人流等多维角度研究土地价值。从马克思主义理论来说，土地本来没有价值，它的价格由基准地价决定，只有利用发展定位实现土地价值2。国外判别土地价值体系较为成熟，常用方法为地块分级法，通过使用价值分析深化和拓展土地发展潜力。国外研究者对商圈理论的研究尤多，认为商业项目发展定
