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1、瑞城.龙湾方案设计说明第一章 规划设计一、工程概况1项目名称项目名称“瑞城龙湾”。 开发公司：达州中铁瑞城置业有限公司（龙湾项目部）。2项目区位瑞城龙湾项目的基地位地处便捷、成熟的南城城市副中心核心区项目位于达州市南外镇原通川区肉联厂旧址,项目后靠翠屏山，前临城市干道通达西路；通过西环路、通川中路过通川大桥到达老城区核心商圈，车程仅约8分钟；通过通达西路，过州河大桥到达西外城区及火车站，车程仅需约15分钟，区域交通便捷、通达度良好。“五分钟步行生活圈”内金融、医疗、教育、购物及生活配套齐备，具备带来大量潜在置业需求的区位条件。3定位与容量紧邻通达西路、西环线，交通便捷；周边商、服、文、卫配套基
2、本完善；项目周边的专营商业发达，给项目商业部分带来一定机会。项目本体属性界定（1）紧邻城市核心区，具备良好的交通区位条件和商服配套。（2）以住宅为主、中小规模的开发项目。4基地现状基地净建设用地面积为17827.85平方米, 内部现状基地高差较大、场地较局促，基地地势“西南高、东北低”、三级台地，纵深150米总平需消化最大高差近30（282-317）多米。基地商业布局临街展示面较短，东侧临通达西路街面面宽仅70米，周边景观、环境改善难度较大。基地北侧已建A栋及临街旧楼、南侧台地上旧楼对项目景观视野及采光有较大影响。基地西侧现状山体土石裸露，且临近地块有新的商品房开发。项目周边存量土地很少、旧建
3、筑“高、大、密”，进行大规模新区开发可能性较小。二、设计依据1瑞城龙湾招标文件2瑞城龙湾建设工程设计合同3四川省房产测绘实施细则2006.84城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002版）5 民用设计通则GB50352-20056. 城市用地竖向规划规范CJJ83-997. 住宅设计规范 GB50096-1999（2003版）8住宅建筑规范 GB50368-20059达州市土地使用和建筑规划管理技术规定（2009）10达州市土地使用和建筑规划管理技术规定（2009）11四川省房产测绘实施细则2006.8公司项目定位报告、产品建议书及概念设计方案12城市居住区规划设计规范 GB501
4、80-93（2002版）设计单位与建设单位来往的技术文件13 国家、达县市其它相关法律、法规、标准、规范14 建设单位提供的基地地形图、基地红线图三、规划理念受基地周边已有建筑的退距，以及地形高差的限制，规划方案强调完善自身，和谐周边的营造来提高项目的档次品质。由于用地因素，采用板式，点式布置结合，减少对小区内部的遮挡，争取较好的通风采光条件，小区中部采用点式布置，北侧及东侧采用板式布置，争取尽可能多的采光面。该布局同时可提供较多小区内部空间用以营造环境。1.强调户型的均好性：在户型的排布方式上，将70至90平米的小户型作为主力户型并布置于整个小区。户型基本向内布置，均具有较好的景观条件及较安
5、静的居住条件。2.体现人文关怀：通过出入口的区分和小区内道路的划分，以及宾馆式的入户大堂，在有限的用地内尽量做到人车分流，为居民户外活动尽可能多地留置出场地。小区内机动车库通过地下通道与各栋电梯厅联系，方便，居民可享受“足不出户”的便捷。3.生态社区：小区内部环境以植被为主，辅以生态水景，利用坡地高差营造环境景观，力图营造“都市园林”的感觉。4.可持续发展：小区内地上车位结合景观绿化设置，辅以屋顶构架的景观绿化，尽量减少排放，节约能源。在各种用水、用电设备的选取中也充分考虑节能、环保、可持续发展的要求。四、功能结构整个社区的规划结构以一条绿化景观轴引入展开、中心水景为核心，直达宾馆式的入户大厅
6、。东侧为主要的人流入口，在东侧的1号楼下部设有3层商业裙房，布置兼顾对内外服务的商业等生活便利设施及休闲设施。物业管理、安全监控等用房设于入户大厅，入户大厅中心的独立二层商业用房近期可设置售楼功能，远期为高档休闲商业，与小区主入口景观大道和中心花园，景观跌水融为一体。1号楼局部架空，由入户大厅入户，保证了商业的完整性，以及业主使用上的独立性。2,3号楼入户由入户大厅垂直交通和景观步道分别连接。底层架空，便于景观植入和设备用房的使用。该布局内外有别，便于管理，中心景观带从小区入口延续至车库屋顶中心花园区域，极大地提升整个楼盘的品质。五、交通组织1 车行系统小区内车行系统主要由一个环路及两个出入口
7、组成。及小区北侧进入小区的环路，小区北侧的车行出口，小区东侧车行入口组成。东侧车行入口与市政道路相接，可直接进入小区地下车库。小区东侧设有人车混行入口，便于小区商业以及业主的使用。小区内设一个地下机动车库，出入口分别位于小区北侧和南侧。小区中心还设有可供消防和机动车通行的硬质景观道路和回车场地。2 人行交通通过区分人行与车行入口将小区内部基本实现了人车分流，人行交通主要通过小区东侧的人行主入口进入。通过入户大厅垂直交通以及景观步道实现业主的入户，环路以内的宅前道路为硬质铺装的景观路面，平时仅供人行，发生火灾时可作为消防通道使用。同时设置了景观漫步道，解决场地高差，又供休憩之用。3 机动车停放小
8、区内共设置机动车停车位420辆，由于本小区停车数量较大，且用地紧张，因此将大部分机动车停车设置于地下车库，地下车库停车数量360辆，同时在小区环路沿路设置60辆机动车临时停车位。4非机动车停放小区内非机动车均进入地下车库避免非机动车的杂乱停放对小区景观的影响。非机动车库设置在地下室。六、绿化景观1 环境设计理念总体概念：在充分理利用空间的基础上，努力营造适合人居、讲求生活品质、充满自然生趣的高档景观住区。整体统一：整个景观与建筑充分融合，大量绿化覆盖整个社区，形成绿色基座，营造生态型的居住空间。区域分类：景观根据空间大小、人的活动性、内容整体互补及综合布局等分成不同的区域，每个区域各具特色。细
9、节独特：本项目意在营造舒适和谐且具有独特韵味的人居环境，景观设计充分采用时尚现代的设计元素及手法。2 景观系统小区景观系统骨架由位于标高283的一条垂直与入户大厅的景观轴构成和位于标高299.1的中心花园区构成：两个景观在平面和竖向上相得益彰，相互连接，并辅以小的景观节点和景观步道，入口景观大道及中心水景和中心花园，自然坡地景观和宅前的硬质景观均围绕地形高差和轴线展开。3 景观节点入口景观：人行主入口设有立体水景、现代感的雕塑、绿树如茵的景观大道。该景观与商业和入户大厅融为一体，开阔而富于气势。跌水水景：作为整个住区景观核心的中心水景，主要有儿童活动广场、亲水平台、水景雕塑、室外休闲茶座、迭瀑
10、景观、景观步道，观景平台等元素构成，步步成景变化丰富。中心花园区：硬质铺地，绿树如茵的各类植物搭配。七、竖向设计小区内设两个主要的场地标高283.00和 291.10。一号楼商业共3层，正负零标高为283.00，总高度为15.9米。住宅入户层标高为298.9 ，住宅层高为3.0米，共28层，高度84米，总建筑高度为99.9米，入户一层局部架空，共31层。2号楼入户标高为291.10，标准层30层，住宅层高为3.0米，架空1层，层高5.4米，共31层，建筑高度95.4米。结构高度为99.9米（含地下一层3.7米和覆土层0.8米）。三号楼入户层标高为291.10 ，住宅层高为3.0米，标准层29层
11、，跃层2层，架空1层，层高均为3.0米，共32层，建筑高度为96米，结构高度为99.9米（含地下一层3.7米和覆土层0.2米）。入户大厅一层层高为3.7，二层层高为4.2米。地下车库层高3.7米。人行出入口，车型出入口，地下车库入口均与道路标高相接。八、规划经济技术指标第二章 建筑设计一、设计依据1民用建筑设计通则GB50352-20052住宅设计规范 GB50096-1999（2003版）3住宅建筑规范 GB50368-20054城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）5高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95 （ 2005年版）6汽车库、修车库、停车场设计防火规范
12、GB 50067-977汽车库建筑设计规范JGJ 100-988夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-20019. 外墙外保温工程技术规程JGJ144-200410. 建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-200511城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-200112. 设计单位与建设单位来往的技术文件13. 国家、达州市其它相关法律、法规、标准、规范 二、户型设计1 方案采用两梯六户、三梯八户及其组合平面。方案设计中力求使塔式住宅达到板式住宅的通风采光效果，所有户型通风采光条件良好，厨卫均为全明设计，房型方正，动静、洁污分区合理。面积紧凑，各房型得房率较高。 2 东面1号
13、楼为两栋两梯六户板式高层的拼接，临街和临小区内景观呈“一”形布局，尽量减少视线遮挡和视线对视，同时具有良好的采光通风条件。3 西北面的2号楼为两栋三梯八户板式高层的拼接，面向小区内部为舒适型两房两厅，同时具有良好的采光通风条件。4 小区中部3号楼为两梯八户的塔式高层 ，大部分房间均朝向小区中心景观面，其顶层为跃层户型，丰富小区户型的多样性选择。5 房型附加值：大部分户型根据当地政策特点设置阳台和花池、外挑大面积露台、飘窗等“灰空间”，屋顶还设大面积露台，花架，不仅使建筑造型更为丰富，更使居住环境与自然景观融为一体，增添户型的吸引力。三、公共设施1 商业：商业设置于小区东侧1号楼底下三层。2 物
14、业管理和监控用房：物业管理和监控用房，设于入户大厅。3 入户大厅用房：该建筑位于小区中部，是小区主要的交通枢纽，与扣景观大道，儿童活动区，小区中心庭院共同构成小区的生态景观。近期设售楼功能，远期为高档休闲商业，兼顾内外服务，充分融合了室内外环境，极具休闲氛围。4 设备供应设施：设备用房设置在小区地下室和架空层，根据要求分设若干区域，其他设备供应设施如垃圾转运站、天然气调压站等都临近主干路隐蔽布置。四、车库车库为整体二层，建筑面积13030.5平方米。设置机动车库、自行车库、设备用房、库房和部分物管用房。五、建筑形态与立面住宅立面采用arc-deco风格，线条简洁明快、清新淡雅。 墙面以咖啡色及
15、浅黄色外墙面砖为主，局部线条衬托。屋顶构架略有变化，仿佛迎风扬帆，构成丰富的天际线深灰色铝合金窗框呈花格状分隔，使建筑更具特色和地域文化气息。阳台错落有致，浪漫而又彰现其轻盈飘逸的个性，极富生态景观色彩，通透流畅的大幅落地玻璃和屋顶露台充分融合了室内外环境，极具休闲氛围。六、竖向设计与垂直交通1 室内外高差因基地受高度限制，尽量减少室内外高差，入户大厅抬高600，其余统一定为300mm。2 建筑层高小区户型标准层层高为3.0米。1号楼商铺，结合限高要求、楼梯高度要求和空间舒适度，商铺层高一层为5.8米，二层4.7米，三层5.4米。地下车库层高3.7米。3 疏散楼梯每栋塔式高层均设置防烟剪刀楼梯。楼梯间及其前室大部分自然采光通风，局部确有困难的设置正压送风系统。地下车库部分除可通过住宅楼梯疏散外，另设置专用疏散楼梯，满足消防要求且方便管理。4 电梯设备采用荷载为1000kg（13人）乘客电梯兼消防电梯，速度2m/s，兼顾使用速度和观景要求，冲顶高度4.7米，基坑深度2.2米，电梯井道净尺寸2.2米（宽）
