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1、丰润花园商业铺位推广方案第一节 区域经济环境分析一、宏观经济环境分析市生产总值由年的亿元增加到年的亿元,年均增长,完成十一五规划目标的；规模以上工业增加值由年的亿元增加至年的亿元,年均增长。经济效益明显提高,地方财政一般预算收入从年的亿元增加至年的亿元,年均增长；每平方公里产出由年的亿元提高至年的亿元,处于全国领先水平。产业结构显著优化,年三次产业比例发展为,第三产业比例比年提高个百分点。自主创新能力显著增强,年全社会研发投入占的比重达到,专利申请量和授权量位居全国前列,国际专利申请量连续七年居全国首位。需规模不断扩大,全社会固定资产投资由年的亿元增加到年的亿元,年均增长；社会消费品零售总额由
2、年的亿元增加到年的亿元,年均增长。对外开放取得新突破,外贸出口总额由年的亿美元增长到年的亿美元,年均增长。公共服务和民生幸福呈现双提升,十一五期间,每年民生类及一般公共服务类支出占一般预算支出的比重均在左右,比前年提高个百分点以上；居民人均可支配收入由万元增加到万元,提高万元。二、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革1.年计划目标完成情况市生产总值亿元左右,增长,完成年度计划的；规模以上工业增加值亿元,增长,完成年度计划的；外贸出口总额亿美元,增长,完成年度计划的；全社会固定资产投资亿元,增长,完成年度计划的；社会消费品零售总额亿元,增长,完成年度计划的；地方财政一般预算收入亿元,增长,完
3、成年度计划的；居民消费价格指数,略高于年度计划目标；城镇登记失业率控制在以,万元能耗、水耗分别下降、,均完成年度计划目标。2.消费形态与观念变化分析：l 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高,多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费,对消费质量的要求在逐步提高,杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位；l 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素,加大了消费成本、影响了消费形象,必将
4、促使一部分消费者对消费区域的重新选择；l 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快,人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高,结合休闲、娱乐,购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。l 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时,更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高,消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系,以追求生活素质的全面提高；l 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善,加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者,特别是当代年轻职业者,已不再将节
5、俭存钱作为家庭计划的唯一,而是有计划地即时消费,在满足备用的同时,更需要满足时尚消费的需求。三、概况建于清同治年间,客家人自梅县、等地迁居龙胜堂,并发起建立墟。因墟场坐落在龙胜堂,且墟有龙岗顶小山,再取繁华之意,由此得名。1949年划归宝安县,1986年改为镇,1993年元月归新成立的宝安区管辖。镇与福田区仅一关之隔,成为中心区的延伸地带,属的次中心区,将承接中心区的生活配套功能。镇是宝安区下辖的8个镇之一,位于市区北部,宝安区东部,南连福田区,北接观澜镇,西靠石岩镇,东临布吉镇,是市中北部交通枢纽。总面积2020平方公里,宝安总面积733平方公里,总面积98平方公里,占宝安13.4%,占的5
6、%左右。下辖9个行政村和2个居委会,有24个工业园区。的城镇规划和建设基础居宝安区前列,全镇98平方公里的土地均已规划,仅城区规划面积就达41平方公里,城区可开发面积25平方公里,目前已建成镇中心区面积10平方公里。20XX底开始市政府将加快宝安、龙岗两区的城市化进程。镇将作为宝安唯一一个试点镇,20XX3月份完成试点,4月份全部铺开试点的城市化工作,出台了各个方面的政策性文件,现已进入正式实施阶段,街道党工委、办事处已全部挂牌成立。这标志着镇又将进入一个经济腾飞的高增长阶段第二节 项目基本参数基本数据：丰润花园大型社区,入住率达到100% 主要以住家为主 小区全部以多层为主 管理费0.8元每
7、平米 1998年竣工 大多以两房72平米 三房90平米为主小区位于人民北路,南临工业东路,紧系风和日丽,锦绣江南等人气社区,同时也属于二线拓展区,升值潜力巨大,设备齐全配套成熟,花园总绿化达46%,共有栋数20栋,开发商是开发工程公司开发,南山物业管理公司为其物业管理,花园的环境幽静和风和日丽连成一体。项目交通情况：地处人民路红线宽度52米,双向六车道,公交系统发达方便。300、302、370、312、526、651、616、662、711、863、945 等在风和日丽站下车即到。轨道交通线4号线站距离此处80米。项目周边规划要点：规划法定图则提出构筑一核一带、三轴七心的城市空间景观结构体系。
8、具体如一核即轨道站点周边500米围的用地,此围为高层建筑引导区,城市未来的地标性建筑在此围形成。一带即沿河形成的线型公共开放空间,河两侧绿化带按照30米进行控制。三轴即沿人民路、和平路和龙环二路形成的城市景观轴线。规划师提出,人民路为本片区重要的商业轴线,应强化街道两侧的商业氛围,体现繁荣的商业街风貌；和平路为轨道四号线经过区域,两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致,站点周边局部地段可布置高层建筑形成城市地标；龙环二路为本片区和新中心地区的分界,两侧有五星级酒店、广场等标志性建筑和公共空间,道路两侧的景观也应该重点控制和引导。七心即由公园、中环公园、山咀头公园等城市公园和社区绿地组成的绿化中心
9、,为公众提供公共开放空间和游憩场所。物业 名称：丰润花园F9栋1A物业 地址：龙宝安区镇人民中路西侧面 积：334170+90+74产 权: 70年产权1995年-2065年租赁 情况：租客名称租赁面积租期租金元/月备注安萍西医妇科诊所80+7410-14年5月12000市场租金51000/月流行风发屋90+9008-12年3月16800房产证用途：商铺交易 状况：商铺属二手买卖售 价： 1500万元物业推介要点：1.物业状况：铺位门面宽20米,5个门头；层高一楼4.2米,二楼层高3米。门口有大量免费停车位。成熟商业街铺位,业态齐全,消费人流稳定。2. 大环境：1985年前后,一道自东向西、全
10、长约90.2公里的边防管理线,把一分为二。20XX7月1日,撤销二线关,特区面积从395平方公里扩到1952平方公里。特区外一体化正式开始实施；20XX5月,省委常委、市委书记、代市长王荣在市五届人大一次会议政府工作报告中立下目标：5年后,全市生产总值超过1.5万亿元,而这一总量,将接近新加坡的水平。此外,届时人均生产总值超过2万美元,达到中等发达国家水平。撤关前关外辖区路网密度不足城市规划标准的一半,每万人病床拥有量只有9.4,全市平均水平是17；而在警力配备方面,更是相形见绌,全市每万人14个警力,龙岗每万人只有6个警力,而在布吉街道,每万人只有2个警力,街道为每万人只有4个警力。关外将成
11、为最大增长点,而基础工程配套建设和房地产开发又将是重中之重! 3.规划前景：二线扩展区划定的背景 ：未来市中心区需解决45.5万人的居住问题,特区可解决约22.7万人,其余22.8万人将重点在二线扩展区、坂田南环区和观澜等地区解决。为配合市中心区的开发,市政府原则确定了特区二线北移的方案,并报国务院审批。 二线扩展区新区位于市中部、福田区以北地区,东起梅龙路,西至和平南路,南与福田中心区相连,北邻布龙公路,总用地面积19.385平方公里,其中水域及山地等非建设用地面积6.655平方公里,规划城市建设用地12.73平方公里,在12.73平方公里的城市建设用地中现状已建用地1.59平方公里,占规划
12、城市建设用地的12.73%,已批用地4.29平方公里,占规划城市建设用地的33.70%,政府可控制用地未批用地6.85平方 公里,占规划城市建设用地的53.81%。区现状常住人口80万人, 暂住人口574万人,总人口654万人,常暂比1：7。此区域居要由小区居民、机关、企事业单位员工、原居民及部分外来经商和低学历的打工人群构成。中高收入阶层主要为机关、企事业单位员工,私企业主、企业中高层管理人员和部分在置业的关外工薪阶层。人均月收入在800020000元之间。他们受教育程度普遍较高,且多为中青年,对新事物接受能力强,生活节奏较快、工作压力较大,消费欲望及潜力大。 低收入阶层主要是在出租房居住的
13、外来经商户、打工人群和在厂房宿舍居住的低学历打工者。人均月收入在30006000元之间这一阶层受教育程度普遍不高,收入水平较低,消费意愿与购买能力开始增强。4.交通及配套品质提升：北站次市级商业区是宝安十二五期间要建设的两个市级商业区之一,另一市级商业区为宝安中心区市级商业区。 北站商业区将依托火车站及地铁站带来的大量人流,定位为时尚、实惠消费,围绕地铁站点重点发展购物中心、精品百货店,引导错位经营宾馆、中西餐馆、便利店、旅游商品和服务网点等。此外,规划要求,片区房地产发展要高起点规划,以高标准商务楼、高星级宾馆酒店建设为重点,完善配套服务,加快智能化楼宇建设,提升楼宇品质,为现代服务业发展提
14、供载体。优化供给结构,保持适度规模,开发建设适应市场需求的商品住宅。同时,加快现有商务楼宇、工业楼宇的改造。盘活楼宇存量,加快功能置换,推出一批符合知识服务业等重点行业发展需求的楼宇,形成若干特色楼宇和创意产业园区,促进产业集聚,提高楼宇单位面积的产出率。大力发展楼宇经济,形成推动商务服务业发展的重要载体。依托北站的建设,宝安将加快建设二线拓展区,打通其与福田中心区等其他城区的道路连接,完善周边路网体系,推动二线拓展区与福田中心区的一体化衔接。重点完善新城综合服务功能,增强教育、医疗、文化体育等公共服务水平,提升城市功能。依托陆运枢纽,将二线拓展区打造成华南地区重要的陆港,建设成集酒店住宿、购物与商务服务于一体的商业新中心,努力打造成为特区一体化的示区域。规划指出,要力争五年率先基本实现特区一体化,彻底消除原特区外二元结构的城市发展瓶颈,缩小区域发展差距,不断城市化水平和质量,建设现代化国际化新特区。而作为宝安重点打造的特区一体化先行示区,最靠近原特区的二线拓展区,在各种资源上都得到重点关照,势必率先与福田中心区接轨。5.区域规划优势：市宝安402-01&22&24号片区新城核心地区法定图则草案以及市
