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1、大柳树老年公寓可行性报告2花翎山驻大柳树社区老年公寓可行性报告0一一年十月一、项目提出的依据二、老年公寓目标客户需求及应对分析三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件四、老年公寓规划五、老年公寓风险分析六、风险规避与控制措施七、结论一、项目提由的依据（一）政策依据1、山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见（鲁政办发200825号）2山东省民政厅贯彻落实民政部等14部委关于加快发展社区服务业的意见的通知（鲁民事19941号）3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发200019号）4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业
2、意见的通知（国办发20066号）5、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号6、中华人民共和国土地管理法（二）老年公寓市场机遇?我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%60岁以上人口占总人口10犯上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.53亿，占我国总人口的11.6%而且这个数字每年都在以3.2%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的
3、27.8%,届时每三个半人口中就有一个老年人口A4老年公寓“市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业，老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂。老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居
4、住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构,许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社
5、会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。A国家,省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构.在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视，近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设立山东省规定对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用
6、地，经依法批准可以使用集体所有的土地。老年住宅在京、沪两地倍受熬宠最早的老年公寓就出现在北京和上海，上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益广总结；如果说1.53亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数，老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的
7、趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时,水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受.（三）老年人公寓现状分析国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过L53亿的60岁以上的老年人相比较,我国只有42000多所的养老机构,所拥有的床位还不到100万张,只能为1%（L32亿）的老年人解决住房问题，据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的蜴一5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。国内老年人的居住模式A、购买房屋居住2000年人口
8、普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%,购买经济适用房的占24%,购买原公有住房的占106%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%,购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%.县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%.可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中“B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式.个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。200（）年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其
9、中市、镇自建住房的占303%和64.7%,而县自建住房高953%.说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满
10、足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。（四）老年公寓现状目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。（五）老年公寓发展趋势?社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念?社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件，配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生
11、活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。?老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。?老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有的多家
12、养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。二、老年住公寓目标客户需求及应对分析（一）老年公寓目标客户需求特征分析?老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面（1）老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3.2%的速度持续增长，目前已经超过1.53亿，占世界老年人口的15，占全国总人口比重的11%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列
13、。专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。(2)老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水
14、平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。(3) 老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保(4) 老年人居住状况2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8
15、平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。?老年住宅的外在需求主要包括以下两方面老年住宅的外在需求包括以下两个部分：(1) 社会居住观念的改变中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二一
