建筑工程评估

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1、E秦K寺:弱:亦踮hfcW巍!苗KSCZ0Z0TZZI0Z. 昏礴理睾卓:巳湘赣圄工螂:曰湘早呻:nimS9IIUOUO93 pue a9ueuij)o AisjaAiun ix ueqs苫朽明女E803031的M亦车93101 包 去1.1建设工程的概念为人类生活、生产提供物质技术基础的各类建（构）筑物和工程设施。1. 2建设工程的分类1.2.1房屋建筑工程分类1. 按建筑使用功能分类。（1）工业建筑。（2）民用建筑。2. 按建筑高度分类。根绝建筑设计标准，低层建筑：1-3层；多层建筑：4-6层；中高层建筑：7-9层；高 层建筑：10层及10层以上；超高层建筑：房屋檐高超过100米的建筑。3

2、. 按建筑结构材料分类。可分为：木结构、砖石结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索膜结构等。4. 按建筑承重结构形式分类。（1）墙承重结构（主要指砖混结构）。（2）排架结构。（3）框架结构。（4）剪力墙结 构。（5）框架一一剪力墙结构。（6）筒体结构。（7）空间结构。1. 2. 2隧道分类1. 按规模划分。按长度不同，可分为特长隧道、长隧道、中隧道和短隧道。以铁路隧 道为例：短隧道。隧道全长500m及以下。中隧道。隧道全长5003000m。长隧道。隧道 全长300010000m。特长隧道。隧道全长10000m以上。2. 按隧道埋深划分。浅埋隧道和深埋隧道。3. 按穿越山体部位划分。按穿越山

3、体部位不同，可划分为傍山隧道、越岭隧道等。4. 按洞内可行驶车辆划分。按洞内可行驶车辆的不同，可分为单线隧道、双线隧道及 多线隧道等。1. 2. 3道路分类根据我国公路工程技术标准（JTGB012003）,按使用任务、功能和适应的交通量 不同，公路分为高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、四级公路5个等级。1. 2. 4铁路线路分类1. 1级铁路。在路网中起骨干作用，近期年客货运量大于或等于2000万吨。2. 【I级铁路。在铁路网中起联络或辅助作用，近期年客货运量小于2000万吨且大于 或等于1000万吨。3. II级铁路。为某一区域服务，近期年客货运量小于1000万吨且大于或等于500万吨

4、。1. 3建设工程组成1. 3.1建设工程项目组成建设工程项目可分为单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程和分项工 程。1. 单项工程。是指在一个建设工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或 效益的一组配套齐全的工程项目。2. 单位（子单位）工程。具有独立施工条件并能形成独立使用功能是单位（子单位）工程划分的基本要求。一 般情况下，单位工程是进行工程成本核算的对象。3. 分部（子分部）工程分部工程是单位工程的组成部分，应按专业性质、建筑部位确定。4. 分项工程分项工程是分部工程的组成部分，也是形成建筑产品基本构件的施工过程。分项工程 应按主要工种、材料、施工工艺、

5、设备类别等进行划分。1. 3. 2房屋建筑工程的基本组成1. 基础。基础是建筑物最下面的部分，埋在地面以下、承受建筑物全部荷载，并将其传递到地 基上。2. 墙（柱）。墙是建筑物的承重、围护和分隔构件。按其位置不同可分为外墙和内墙，按其作用不 同可分为承重墙和自承重墙。3. 楼盖。楼盖直接承受着各种家具、设备、人员的重量，并把这些重量传给支承它的墙（柱） 上。4. 楼梯。楼梯是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5. 屋顶。屋顶是建筑物顶部的外围护构件和承重构件。6. 门窗。门主要供人们内外交通和隔离房间之用；窗则主要是采光和通风，同时也起分隔和围 护作用。一座建筑物除上述基本

6、组成构件外，对不同使用功能的建筑，还有各种不同的构件和 配件，如阳台、雨篷、烟囱、散水、垃圾井等。除一般建筑工程外，其他土木工程包括桥 梁、隧道、公路、铁路、水塔、烟囱等的构造也是资产评估人员应当了解的内容。1.4工程建设程序准 备 阶 段工 验 收 阶段后 评 价 阶 段建设工程造价构成包括固定资产投资和流动建设项目总投资是指建造一个工程项目所投入的全部资金， 资金投入两部分。建设工程造价一一固定资产投资部分，是建设项目从筹建到竣工交付使用的整个建设 过程所花费的全部固定资产投资费用。具体包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、 工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息。2.1设备及工器具

7、购置费用2.1.1设备购置费设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、 工器具的购置费用。它由设备原价和设备运杂费构成。设备购置费二设备原价+设备运杂费上式中，设备原价是指国产设备或进口设备的原价，设备运杂费是指除设备原价之外 的关于设备采购、运输、途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和。2.1.2工具、器具及生产家具购置费工具、器具及生产家具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常 生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品 备件的购置费用。工具、器具及生产家具购置费二设备购置费X定额费率2.2建筑安装工程费用

8、内容及构成2. 2.1内容1. 建筑工程费用。（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气3等设备费用及其装饰、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和铺 设工程的费用。（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑 的砌筑工程和金属结构工程的费用。（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除 以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理、环境绿化、美化等工作的费用。（4）矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离，石油、天然气钻井，修建铁路、公路、桥 梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。2. 安

9、装工程费用。（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装 配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装设工程费用，附属于被安装设备的管线铺 设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费。（2）为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动 无负荷试运转工作的调试费。2. 2. 2构成建筑安装工程费用即建筑安装工程造价，是指在建筑安装工程施工过程中直接发生的 费用和施工单位在组织管理施工中间接地为工程支出的费用，以及按国家规定施工单位应 获得的利润和应缴纳的税金的总和。依据建筑安装工程费用项目组成（建标201344号）

10、建筑安装工程费按照费用构 成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、 利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含 在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规 费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机 具使用费、企业管理费和利润。2. 2. 3计价过程1、分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。（1）专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工 程、通用安装工程、

11、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工 程、爆破工程等各类工程。13年规范分9种，08年6种（2）分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑 与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程 等。分部分项工程费=E （分部分项工程量X综合单价）式中：综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定 范围的风险费用。2、措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、 环境保护等方面的费用。内容包括：（1）安全文明施工费环境保护费。文明施工费。安全施工费。临时设施

12、费。（2）夜间施工增加费。（3）二次搬运费。（4）冬雨季施工增加费。（5）己完工程及设备保护费。（6）工程定位复测费。（7）特殊地区施工增加费。（8）大型机械设备进出场及安拆费。（9）脚手架工程费。措施项目费的计算一般按照计算基数乘以费率的方式，计费基数为人工费或人工费与 机械费的合计。对于能予计量的措施项目，则按照措施项目工程量乘以综合单价的方式计 算。3、其他项目费（1）暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔 款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购， 施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的

13、索赔、 现场签证确认等的费用。（2）计日工：是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零 星项目或工作所需的费用。（3）总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对 建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等 服务所需的费用。4、规费和税金建设单位和施工企业均应按照省、自治区、直辖市或行业建设主管部门发布标准计算 规范和税金，不得作为竞争性费用。2. 3工程建设其他费用工程建设其他费用是指建设单位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个 建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成

14、 和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。2. 3.1 土地使用费土地使用费是指建设项目通过划拨或出让方式取得土地使用权，所需的土地征用及迁 移补偿费或土地使用权出让金。2. 3.2与项目建设有关的其他费用1. 建设单位管理费。（投资方，建设项目的所有者）2. 研究:试验费。3. 勘察设计费。4. 工程监理费。5. 工程保险费。6. 建设单位临时设施费。7. 引进技术和设备进口项目的其他费用。8. 工程总承包费2. 3. 3与未来生产经营有关的其他费用1. 联合试运转费。联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在 竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的

15、负荷或无负荷联合试运转发 生的费用支出超出试运转收入的亏损部分。2. 生产准备费。（1）生产人员培训费（2）生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能 等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。3. 办公和生活家具购置费。2. 3预备费与建设期贷款利息预备费包括基本预备费和涨价预备费。1. 基本预备费。基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。（1）在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程 费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。（2）一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用，实行工程保险的 工程项目费用应适当降低。（3）竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘修复费用。2. 涨价预备费。涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预 留费用。建设期贷款利息是指为筹措建设项目资金发生的