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1、第一章 总 论一、项目概况：1、 项目名称：*县*廉租住房（二期）工程建设项目2、 项目建设单位：*县*3、 项目法定代表人：*4、 项目建设地点：*县*镇绿珠大道西地块5、 项目建设性质：新建6、项目建设规模和内容：（1） 建设规模：*县廉租住房总用地面积为5333平方米，其中一期工程建筑占地面积为1620平方米，建筑面积为10186.86平方米;二期工程建筑占地面积为549.42平方米,建筑面积为3491.37平方米。合计建筑占地面积为2169.42平方米,建筑面积为13678.23平方米。（2）主要建设内容：建设三幢住宅楼，户型为一梯四房，按6层设计，共72套，平均每套面积为49.68平
2、方米。居住户数72户，居住人数288人（按4人/户计）。（3）“三率”指标：总容积率：2.56，总建筑密度：40.67%，绿化率：30%。7、资金来源：项目建设总投资546.897万元，其中：中央财政拨款174.57万元，自治区财政配套69.83万元，地方财政配套302.497万元。二、项目建设单位概况：*县*属于正科级事业单位，经济上是独立核算、自收自支。*县*现有干部职工90人，内设股室9个。主要职能有：公房管理：即对全县的公房进行出租、修缮、改造、保值、增值等管理；房屋产权产籍管理：即对全县的公私房屋进行产权证书的审核发放和产籍资料的造册归档等管理；房地产市场管理：即对房产的交易(房屋买
3、卖、赠与、兑换、继承、析产、租赁、抵押等)进行审核管理，对房地产市场监测和统计，为上级部门提供有关数据，对房地产评估机构和中介机构的管理；房屋测绘：即对房屋的建筑面积进行精确的测量和绘图；商品房预售管理：即对房地产开发商进行商品房预售许可证书的审核发放和后续监管；白蚁防治：即对房屋的白蚁灾害进行药物预防和药物灭除(房管所下辖的*县白蚁防治所是*县目前唯一具有白蚁防治资质和技术力量的机构)。三、可行性研究报告编制依据：（国发200724号）国务院关于解决城市低收入家庭住房难的若干意见；桂政发200744号广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见；博政发200664号*县城镇
4、最低收入家庭廉租住房保障实施办法；桂建房200817号关于转发住房和城乡建设部齐骥副部长在全国廉租房建设工作电视电话会议上的讲话的通知；*县城住房建设规划（20072010）（6）*县房管所关于编制项目可行性研究报告的委托书；（7）项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；（8）国家其他有关规范、标准等。四、项目研究范围：本项目可行性研究范围包括：建设背景及必要性、建设条件、建设规模和内容、建设方案、投资估算、经济效益和社会效益评价等。五、初步结论：该项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了大量低收入家庭的住房困难问题，是今年*县重要的民生工程，*县政府对该项目大力支持。该项目建设条
5、件优越，社会效益显著，建议有关部门在资金方面给该项目大力支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。六、主要经济技术指标序号项目名称单位指标数量1总用地面积平方米53332二期建筑面积平方米3491.373二期建筑占地面积平方米549.424容积率2.565建筑密度%40.676绿化率%307廉租房户数户728居住人数个2889工程造价元/平方米1290.4610总投资万元546.89711建设工期月12第二章 项目背景、建设必要性及市场定位一、*县概况：*县位于广西东南部，北纬21382228，东经1093211017，东与陆川县毗邻，东南与广东省廉江市高桥镇接壤，南与北海市合浦县白沙镇相连，
6、西与钦州市浦北县交界，北与玉林市福绵管理区相依，总面积3835.85平方公里。人口170万，是世界第一大客家人聚居县，隶属玉林市。与广东湛江市以及广西北海、钦州相邻，是沿海与内地的交汇点，具有西部的东部、西部的沿海区位优势，是大西南出海的重要通道。玉林至北海、浦北至化州、*水鸣至湛江三条高等级公路贯通全县乡镇，黎（塘）湛（江）铁路分别经过县境，是玉林市最靠近机场海港的县。北上南（宁）梧（州）高速公路只半个小时车程，往南上重（庆）湛（江）沿海高速公路仅需10分钟，县城至北海、湛江港口和机场均为100多公里。在上级党委政府的正确领导下，凭借人杰地灵、风景秀美、资源丰富、区位优越优势，以客家人特有的
7、达观开朗、海纳百川的宽广胸怀和勇于进取、艰苦卓绝的顽强意志，在改革开放和经济建设大潮中，创造了无数辉煌业绩，取得了瞩目的丰硕成果。今天，县委、县政府按照“抢抓发展两大机遇，实施城镇三极拉动，打造农业四大品牌，建设工业五大园区，努力构建和谐*”的经济发展思路。团结拼搏，勇于开拓，竭尽全力把*建设成为环北部湾经济区的新兴县。*县自北朝设县至今已有1400多年的历史，历代人才辈出。*山川钟毓，风光秀丽，宴石山风景区、云飞嶂万亩草原、千鹤岛、马门滩、伏波祠、绿珠庙等人文自然资源丰富。目前已开发建设亚山温泉旅游度假区、宴石山南流江花石嶂风景名胜旅游区、王力故居王力广场绿珠庙等名人文化旅游区、千鹤岛云飞嶂
8、万亩草原双凤古茶林自然生态等4大重点旅游板块。*工农业发展迅猛。全县初步形成了编织工艺、有色金属冶炼与加工、林产化工、健康食品等四大产业集群。编织工艺品出口量居全国首位，是全国最大的编织工艺品生产出口基地，并荣获“中国编织工艺品之都”称号。投资30亿元的广东粤景浆纸、投资5亿元的香港大顺生物、投资1亿元的北京巨典矿业等大工业项目落户*，建成投产；2006年，投资2.5亿元的江苏伟达集团项目、投资7000万元的广东粤和工业废水回收处理项目，以及广东开平等地的25家金属制造企业到*投资发展。规划建设由亚山、城东、旺茂、龙潭和文地五个工业园组成、面积3万亩的*工业集中区，为外来企业落户*发展解决了用
9、地问题。农业名牌产品有瘦肉型猪、三黄鸡、编织工艺品、优质米、桂圆、糖蔗、荔枝、香蕉、*蕹菜、速生丰产林、剑麻等，全县种植糖蔗8万亩、速丰桉60多万亩；是全国生猪活储基地、全国畜牧业百强县、广西第一养猪大县，已形成南方较有影响的瘦肉型猪、杂交猪苗、三黄鸡、肉鹅、网箱养鱼五大生产基地，年生猪饲养量约400万头、家禽饲养量约3000 万羽；是广西粮食生产主产区，获“广西水稻免耕技术推广第一县”和“广西十大粮食生产先进县”称号。县内已探明的金、银、铜、钨、瓷土、花岗石、高岭土等金属和非金属矿藏达40多种，是全国十大瓷土生产基地之一，花岗石可采储量达15亿立方米。随着中国东盟“M”型区域经济合作步伐加快
10、和泛北部湾经济合作区、海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区的启动，玉林市南向发展战略凸显。*作为玉林的南大门，由玉林市的边缘变成加快融入北部湾（广西）经济区的前沿，特别是龙潭镇成为玉林南进战略的前端。*已成为打造连接玉林与北部湾经济区的滩头阵地和桥头堡，展现出巨大发展潜力。*在不断完善19座35千伏至220千伏的输变电网络、“三纵三横”高等级公路网络、通信、供水等基础设施的同时，还结合实际，制订了*县关于投资办生产性企业优惠办法的若干规定，从土地、税收等方面给予投资者非常优惠政策。 社会经济发展现状：*县是个农业大县，2007年末人均耕地0.54亩，属典型的人多地少农业经济比重较大的地区。全县3
11、3个乡镇建立了农业技术服务中心，325个行政村配备了农民总技术员。2007年，全县完成国内生产总产值88.41亿元，其中农业产值21.71亿元。*县工业生产发展有一定基础，现已形成了机械、制糖、卷烟、化工、电力、建材、矿冶、轻工、塑料、印刷、服装和农副产品加工等工业门类。“绿珠”牌碾米机等数十种工业产品荣获省、国家级优质产品称号和国际大奖，不少产品远销欧美及东南亚国家和地区。乡镇企业取得快速发展。主要产品有烟花爆竹、工业、日用陶瓷、芒竹编织品、建材、罐头食品、叶面肥等。据统计2007年1至7月，开工建设项目14个，到位资金5.7亿元，已投产项目5个，总投资8350万元；上半年，实现工业总产值2
12、0.2亿元，比去年同期增长31%。*县交通便利，黎湛铁路、国道325线、省道216线过境。贯穿该县东西的浦北至宝圩二级公路*段、从西北端向东南端的二级公路正紧张施工，年内可竣工投入使用；规划南北走向的绿珠至浦北、东西走向的文地至松旺和水鸣至贵港木格的二级公路正在抓紧推进前期工作；规划贯穿*县境内的玉林至铁山港高速公路也在筹备之中。有水运航线1条（石柳沙河），通航里程23公里。县境南距北部湾海岸仅8公里，被国务院列为海南北部湾治海联合开发的重点地区。*市利用地处粤、桂交界的区位优势和商贸发达、各类市场配套完善的有利条件，大力发展农产品加工物流业。围绕“提升档次、打造品牌，抓好促销，加快发展”的思
13、路，同时，以建设现代物流的理念，制定了加快民营经济和商贸业发展的政策措施，努力建设区域性物流中心，以“大市场、大流通”推动了商贸业的迅猛发展。2009年，*县完成生产总值110.35亿元，增长12.5；全社会固定资产投资51.41亿元，同比增长86.85，提前一年实现“科学发展三年计划”和“十一五”规划投资目标；完成财政收入4.92亿元，同比增长16.27，超额完成全年任务，比年初提出的增收目标提高了1.27个百分点。县城职能：a.全县政治、经济、文化中心；b.以工艺品生产，农林产品加工、陶瓷为主要行业；c.广东和发达国家、地区的产业转移地；d.全县商贸中心；e.玉林市的次中心城镇之一，玉林西
14、南方的区域中心。县城性质：全县政治、经济、文化中心，以工艺品、陶瓷、农林产品加工工业为主的工商城市。人口规模：近期2015年27万人，远期2025年40万人；用地规模：2020年2848公顷，人均用地95平方米。远期2025年为4000公顷（4km2）。城区规划要点：发展方向：北有丘陵，西有南流江，东有过境二级公路和规划的黎湛铁路，南有高产农田，因此，充分利用坡地旱地的同时，向南发展使用一些菜地、农田，县城今后发展的主导方向是向南。形态结构：采用集中连片紧凑的发展模式。规划结构为“三区一轴”，即城北区、城中区、城南区和南北公建轴。总体布局：形成“三区一轴”的空间结构。路网系统规划：规划布局结构
15、是三区一中心，道路网因此布置成环状方格网形式；路网密度总体上生活居住区比工业区高一些；贯穿整个县城的南北大道是路网主轴线，锦绣大道为东西方向的主轴线。二、项目建设背景：自从十六届四中全会中首次明确提出构建和谐社会主义社会后，和谐这个名词渐渐渗入到社会的方方面面，也成为一个流行词汇。邓小平同志说：“社会主义财富属于人民,社会主义的致富是全民共同致富。”构建和谐社会，就是要把民生问题作为重中之重，让广大人民群众有活干，有学上，有饭吃，有衣穿，有屋住，病有医，老有养，生活幸福，都过上好日子。在十七大报告中，胡锦涛同志也提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。” 廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。多建廉租房，让困难群众安居乐业，是一项造
