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1、柳州尔海山庄项目可行性研究报告二00四年一月广西柳州目录第一章 项目摘要 错. 误！未定义书签一、项目摘要说明 错. 误！未定义书签二、可行性研究的依据 错. 误！未定义书签第二章 项目建设的必要性与可行性 错误！未定义书签一、项目建设背景 错. 误！未定义书签二、项目建设的必要性 错. 误！未定义书签三、项目建设的可行性 错. 误！未定义书签第三章 市场供求分析及预测 错. 误！未定义书签一、项目区生猪养殖及粪污的排放现状 错误！未定义书签二、现有生产能力调查与分析 错. 误！未定义书签三、市场需求调查与预测 错. 误！未定义书签四、项目产品市场前景分析 错. 误！未定义书签第四章 项目承担
2、单位的基本情况 错. 误！未定义书签一、江西正邦养殖有限公司 错. 误！未定义书签二、正邦养殖公司上高分公司 错. 误！未定义书签第五章 项目地点选择分析 错. 误！未定义书签一、选址原则 错. 误！未定义书签二、项目选点 错. 误！未定义书签三、项目区建设条件 错. 误！未定义书签第六章 工艺技术方案分析 错. 误！未定义书签一、污水处理模式的选择 错. 误！未定义书签二、处理工艺的选择 错. 误！未定义书签三、项目工艺流程 错. 误！未定义书签四、主要技术参数 错. 误！未定义书签五、主要设备选型 错. 误！未定义书签第七章 项目建设目标 错. 误！未定义书签一、项目建设目标 错. 误！未
3、定义书签二、项目建设规模 错. 误！未定义书签第八章 项目建设内容 错. 误！未定义书签一、建安工程 错. 误！未定义书签二、仪器设备 错. 误！未定义书签第九章 投资估算和资金筹措 错. 误！未定义书签#一、投资估算的范围 错. 误！未定义书签二、投资估算的依据 错. 误！未定义书签三、投资估算 错. 误！未定义书签四、资金使用计划 错. 误！未定义书签五、资金筹措 错. 误！未定义书签第十章 建设期限和实施进度安排 错. 误！未定义书签一、项目建设期限 错. 误！未定义书签二、项目实施进度安排 错. 误！未定义书签第十一章 土地、规划和环保 错. 误！未定义书签一、土地与规划 错. 误！未
4、定义书签二、环境保护 错. 误！未定义书签三、安全防护 错. 误！未定义书签第十二章 项目组织管理与运行 错. 误！未定义书签一、项目建设组织管理 错. 误！未定义书签二、项目建成后运行管理 错. 误！未定义书签三、项目运行费用 错. 误！未定义书签第十三章 效益分析与风险评价 错. 误！未定义书签一、经济效益分析 错. 误！未定义书签二、项目风险评价 错. 误！未定义书签三、生态效益 错. 误！未定义书签四、社会效益 错. 误！未定义书签五、附表 错. 误！未定义书签第十四章 招标方案 错. 误！未定义书签一、编制依据 错. 误！未定义书签二、招标范围 错. 误！未定义书签三、招标方式 错.
5、 误！未定义书签四、招标组织形式 错. 误！未定义书签有关证明材料及附表 错. 误！未定义书签尔海山庄项目可行性研究报告第一章 总论一、项目由来：本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于 2002年 3月 28日通过公开拍卖 获得土地开发使用权（土地证号：柳国用（ 2003）第 100447号），并于 2002年 7 月 24日正式立项， 2002年12月 19日通过建设用地规划许可审批。 项目已经进入 规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市 长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为 144
6、.72 亩（合 95291.16 平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通 一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整） ，不存在拆迁问题。二、开发组织以及服务机构：1、开发组织：柳州市尔海房地产开发有限公司成立于 2002年 3 月份，由自然人出资的独立 法人机构。公司注册资金 1000万元，公司现有人员 26人，其中过程师 9 人，经 济师 5名，大专以上学历 16 人，占公司人数的 61.54%，大多数从事房地产开发以 及相关经验 3年以上，平均年龄 39.5 岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻 有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。该公司的法人代表和董
7、事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德 国际公关有限公司法人代表、 北京新大有投资、 上海天乙企业集团研发部总经理、 欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有 丰富的企业管理经验。2、全程策划机构：本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）臵业发展有限公司承担。向明 理德（香港）臵业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武 汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、 柳州等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具 有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。3、建筑设计和园林设计机构：
8、 本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英 国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良（ SimonLiang ）本人及旗下团队 操刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良先生在英国二十年，完成 诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供 设计。4、物业管理机构： 本项目的物业管理机构由向明理德（香港）臵业发展有限公司旗下的广西机 构桂林市向明理德物业管理公司执行管理， 集在中国大陆二十几个城市近 1000 万 平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安 全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。三、项目开
9、发模式 本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临 街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10 后转售，车位全部租赁， 10 年后转售。四、项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总占地面积m295291.70其中城市道路用地m25860.70规划建筑用地m289431.002项目总建筑面积m2158165.90其中商业建筑面积m216585.30公建建筑面积m26524.00住宅建筑面积m2135056.60其中别墅m215324.90多层m254074.60小高层m265657.103绿化率%40%4容积率倍1.
10、775项目总投资万元24186.26其中开发成本万元21058.09开发费用万元3121.936销售收入万元41015.12其中别墅万元5363.72多层万元12437.16小高层万元16414.28商铺万元6799.977单位开发成本元/ m21529.17其中别墅元/ m21581.35多层元/ m21526.35小高层元/ m21646.35商铺元/ m21290.358项目税金及附加万元2255.83其中营业税（5%万元2050.75城市维护建设费（营业税7%万元143.55教育费附加（营业税3%万元61.529土地增值税（30%万元3597.4810利润万元9847.9711上缴所得
11、税万元3249.8312税后利润万元6598.0013利税合计万元16828.8614主要利润率指标初始投资利润率%240.41%全部投资利润率%69.58%15主要净利率指标初始投资净利率%94.26%全部投资净利率%27.28%16税前评价指标税前净现金流量万元16831.12税前财务净现值万元10215.22税前静态投资回报期年2.1817税后评价指标税后净现金流量万元9490.86税后财务净现值万元4949.22税后静态投资回报期年2.60第二章 项目概况一、项目的名称： 柳州尔海山庄（暂定名）二、项目位臵： 尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地 处柳州至
12、南宁的咽喉， 距离柳州莲花机场 10 公里，与国家重点公约园区阳和 工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站莲花车站，是介于柳州中小型工业区、 阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出的主门户。三、项目主要经济指标：1、 土地国土编号：柳国用（ 2003）100447 号；2、 用地面积为： 144.72 亩，合 95291.16 平方米，其中城市规划道路用地 5179.5 平方米。3、容积率：不超过 1.8 ；4、建筑密度：不大于 35%；5、 绿化率：不低于 35%四、项目地形地貌：1、南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；2、项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开
13、发利用；3、整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘 植被为灌木；五、项目四至：1、东：莲花山，小山丘高约 30 米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对 岸，通过阳和大桥联结（阳和大桥已经在建设中大约 2004 年通车）；2、南：莲花山。大约 40 米，山丘的南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区、 大桥观光农业旅游区；3、西：柳州市长途客运站（莲花车站） ，为广西自治区最大的长途客运站，是柳 州长途汽车集结地。4、北：东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地 210 亩建筑面积 20 万米的宝莲 新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六、项目周边交通：1、公交系
14、统： 16路， 22路、 23 路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。2、长途客运：区内和省际客运主要车站。3、航空：距离柳州市唯一的机场莲花机场 10 公里，是柳州通往机场的必经 之路。4、铁路：距离火车东站（货运站）约 4 公里，距离火车站（客运）约 6 公里。5、距离商业中心：距离传统商业中心约 4 公里。6、距离行政科技中心：距离传统行政科技中心约 4 公里。第三章 柳州概况及整体经济运行分析一、柳州概况：1、柳州总体情况：柳州，又称龙城， 位于广西壮族自治区中部、 北距国际著名旅游城市桂林 150 公里，南距广西首府南宁市 264 公里。这座具有二千多年历史的古城，象一块翡 翠，镶嵌在桂中腹地。这里奇峰
