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1、商业专业术语商业地产概念商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到
2、居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。 商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、重庆、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港
3、、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。商业物业占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。经营面积（实用面积、柜台面积）：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。地下面积：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。 建筑红线:
4、也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积100%。公摊率：公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 100%。框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以小部分钢筋混
5、凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施1）方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；吸引 室外广场、下沉式广场、停车场2）输送消费者至各个商业结构称的引导配套； 输送 手扶梯、观光梯等3）留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广
6、场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。临街面：与街道相临的一面；裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。层高：下层地面到上一层地面的距离。净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。柱距：柱距就是两根柱子中心线到中
7、心线的距离。大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。垂直动线：各楼层的垂直联系
8、如楼梯、电梯和自动扶梯。平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。（通常开发商负责）二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。（通常经营商负责） 挑檐：楼顶或门楣平
9、面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。 商业分类购物中心：(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。Shopping Mall：1、有一致而整体的建筑设施规划2、完整的交通道路系统3、足够的停车空间4、多元性商店业态与服务5、统一的经营策略及店面管理6、独立个性的购物环境。Sho
10、pping Mall分类： 分类特点面积主力店数量主力店类型辐射的商圈邻里型方便0.3万-1.5万1个或多个超市5公里社区型百货、方便1万-3.5万2个或以上大型超市、折扣型百货店、大型专卖店5-8公里力量型特色型商品门类专卖2.5万-6万3个或以上“门类杀手”家居用品、折扣百货、会员制卖场、折扣店8-15公里地区型综合百货时装4万-8万2个或以上综合百货、折扣店、时装、大卖场、家居、娱乐设施8-25公里超地区型与地区型相同，但商品类和品牌更多8万以上3个或以上与地区型相同 8-40公里Parks购物公园：购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，倾力打造全新业态的超级mall商业街：指以平
11、面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街分类：可分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。北京：王府井、西单、前门、朝阳门外、西直门外【白石桥】上海：南京路、淮海路、徐家汇、豫园【城隍庙】天津：滨江道、和平路广州：北京路、上下九路深圳：华强北步行街、东门步行街香港：中环、铜锣湾、旺角南京：新街口苏州：观前街、石路杭州：延安路、湖滨路济
12、南：泉城广场社区商业：依托于住宅小区，业态组合为生活日常所需及便民服务业部分服装等，生活超市为主力店，大部分采用住宅底层商铺形式。便利店：便利店是位于居民区附近，指以经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店，服务时间特别长一般16-24小时，商品售价一般高于超市10-15%。百货商场：经营日用、服装、鞋帽、食品为主的综合性的零售商业综合体。城市综合体：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。仓储式商店：仓储式商店是指
13、以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店。超级市场：指以顾客自选方式经营食品、家庭日用品为主的大型综合性零售商场，是许多国家特别是经济发达国家主要的商业零售组织形式。品牌折扣店：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，其原意是“出口、出路”的意思。指销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。专卖店：专门经营或授权经营某一主要品牌商品的零售业态。专卖店是公司品牌、形象、文化的窗口，有利于公司品牌的进一步提升。专业店：经营某一大类商品为主，专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90；经营的商品、品牌具有自己的特色；
14、采取定价销售和开架面售；从业人员需具备丰富的专业知识。专业店一般包括办公用品专业店（Office Supply）、玩具专业店（Toy Stores）、家电专业店（Home Appliance）、药品专业店（Drug Store）、服饰店（Apparel Shop）等形式。大卖场：GMS（General Merchandise Store）大型综合超市，也被称为大卖场。万种商品，低价销售。专业市场：也算是行业市场，如：汽车配件市场，主要以汽车所需用的零部件等。批发市场：批发商业是相对于零售而言的面向大批量购买者的开展经营活动的一种商业形态。商业集群：指在一定区域范围内利益密切关联的多种商业经济主
15、体、多种功能商业活动以及多种商业经济关系的集合 。底商：指高层住宅的一、二、三层销售都较为困难，开发商通过转向做底商，价格可以提升，同时小区的商业配套也得以解决。商业操作投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。商业定位：1、规模定位2、主题定位3、档次定位4、消费群定位5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。商铺划
