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1、房地产项目开发的整个流程 十个阶段（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的 起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商 最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目 开发就进入了状态.开发设想是否准确地反映了市场 的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需 要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确 定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状 况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是 非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的 市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产 项目开发不可缺少的一个阶段.政府是否批准此项目 立项，银行是否同
2、意给予资金支持都需要参考可行性 研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果:一是 可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不 同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可 行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目 就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可 行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气， 在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率 居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待.（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是 正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正 式启动的第一步。在我国，由于人多地少,土地资源成为 极为稀缺的资源,对
3、许多开发商来说，拿到土地才是最 关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土 地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐 败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两 种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土 地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划 拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际 上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企 事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土 地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部 门备案，领取房地产开发项目手册.（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系 到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具
4、体工作流程也有所不 同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成 方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤.方案 设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空 间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初 步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形 式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应 该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、 工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上 的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、 布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安 装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑 设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设
5、计 条件,以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设 用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、 建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。 房地产开发商根据规划设计通知书，委托有 规划设计资格的单位完成方案设计,然后持 方案设计报审表、方案设计及其说明书等有 关资料，报经城市规划行政管理部门审查， 确认符合规划要求后，核发建设用地规划许 可证方案设计得到批准后，即可以进行初步设 计.城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方 案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位 就可以进行施工图设计.城市规划行政管理部门在对 工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工 程规划许可证
6、。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也 是取得土地使用权后的第一步以下内容需要回复才 能看到在取得建设用地规划许可证和建设工程规划 许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作. 开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管 理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用 地规划许可证，进行场地范围的实地划定.开发商只能 在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步， 也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入 的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需 的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工
7、作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础 确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的 选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商 的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地 产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵 连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开 发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起 到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选 择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大 改革举措之一 .通过招标,房地产开发商首先可以选择 合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质 量符合设计要求、工期达
8、到预期目标。在确定了工程 承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的 监理单位，以便对工程进行建设工程监理.（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否 及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组 织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施 工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取 建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单 位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发 商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监 督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通 过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通 不过验收,就不能投放到房地产市场。（九
9、）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是 实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际， 就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工 作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发 商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项 目的预售工作.房地产市场营销包括房地产市场调查 研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销 售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必 要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听 的名字，在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要 的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房 地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地 产开发的售后服务
