商业步行街的分析

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1、步行街的分析1. 城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。城市以其决定性产业为标 准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。不同类型的城市，其城市 的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。美国首 都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市 商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。交通空间网络体系制约商业网点的布局。消费人口愈分散，对交通条件 的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。这一 点值得国内城市借鉴。2. 商务部要求处理好城市中心商业区与居住区商业设施的关系：对于中心商业区和居住区的商业

2、设施，商业网点规划不仅要在网点的总体 规模上分别提出不同的要求，而且要明确区分二者不同的功能。中心商业区要 在严格控制总体规模的基础上，通过改造和结构调整，重点建设好特色商业 街，推进业态多元化，发展专业店、精品店，开展错位经营和多功能服务。特 别是要注意营造文化氛围，主要满足高档次、高品位、特殊类型商品的消费需 求，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业特色，更好地发挥城市窗口 的作用。居住区的商业设施建设，在商业网点规划中应占有重要的地位，其功能定 位应主要面向本地区居民，满足他们在日用品、一般消费品及日常生活服务等 方面的需求，形成贴近居民、方便快捷、行业配套的社区商业服务中心。此 外

3、，介于上述二者之间，一个城市还应规划好若干个地区性商业中心，一方面 可以减轻中心商业区的交通压力，另一方面也可以弥补社区商业服务中心功能 上的局限性。这些都是商业网点规划需要考虑的。3. 步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现 代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善 和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。 首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城 市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的 拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心

4、的 活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样 拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反 映。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对 安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20 世纪 50年代。 法国巴黎的香榭丽舍大街、美国纽约的百老汇大街、日本东京的银座、浅草商 业街等都是闻名于世的步行街。德国斯图加城市的考尼格夫街，被称为是“步行者的天堂”。步行街已经成为城市发展的一个招牌、名片、景点：步行街已经成为城市的形象，首善之区，代表城市形象发展的最高水平。 我国开始建设现代的商业步行街，始于20世纪80

5、年代。在世纪交替交际，我 国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。 据粗略计算，全国已有几百条大大小小，风格各异的步行街。4. 步行街：专供步行者使用，禁止通行车辆或只准通行特种车辆的道路,各城市对步行 街的管理一般分两种情况：全天供步行者通行或在限定时间内（例如每天上午9 时至下午7 时）通 行；对于车辆的通行，一般在供步行者通行的时间内，禁止车辆通行，但准许 送货车、清扫车和消防车等特种车辆通行，有的城市还准许固定线路的公共交 通车辆通行。在城市商业区的步行街，亦称为商业步行街。必须明白一个重要 的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依

6、然 是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包 装做得再花哨也没有用。当然这种形式或多或少地加入了文化的内涵，在只有 几十万人口或一百来万人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做 法。因为，在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的 购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。5. 对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对 手和业态进行全面的把握。一般步行街的定位无非有五种方式：其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的 惊喜；其二是让专业化的服务出现新的聚集效

7、应，聚集效应产生人流，从而形 成城市新的亮点；其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；其四是走专 业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密 不可分的关系；其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。因 此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的 产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。6. 我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。谁来 步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。如果是为本地人服务，那就必 须同本地人的消费水准相一致。为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观 感问题。人们必须在步行中

8、找到快乐。例如，对于儿童和没钱人的娱乐场所的 建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。怎么样步行则是科学规 划步行区域的问题。步行街的一般长度是650 米左右，超过这一长度，人们游 乐的时候就会有疲劳感。对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街 铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况 会好一些。7. 步行街要实现的功能：经济功能、文化功能、休闲功能、娱乐功能、保护功能、环保功能。从形 成的基础和建设过程来看，有的是以传统的商业中心和古老街区为基础，通过 改造更新或复兴而成。我国绝大部分的步行街属于此类步行街。如北京的王府 井、上海的南京路，广州的下九

9、街，哈尔滨的中央大街。也有的完全是新规划 和建设的新区或商业中心，如，如烟台的美食文化城，重庆的南坪商业中心8. 从形态上分，有的是完全敞开的，有的是完全封闭的或室内的，有的是半 封闭、半敞开的。现有绝大多数的步行街是完全敞开式的，也有小数的是封闭 的或是室内的，典型的是福州的中亭街步行街，街道两边的拱廊将一家家店门连接在一起，敞开与封闭当然与当地的气候条件和购物习惯不同有关，完全是 客观需要等因素。9. 从功能上分，有的以购物为主，同时，辅之以一定的文化娱乐设施和服务 设施，称商业步行街；有的以休闲娱乐为主，称休闲型步行街，主要是满足居 民休闲和文化的需要，同时可以购买到所需要的商品或得到一

10、定的经济服务。 建设商业步行街时需要考虑其他功能，商业步行街同时是集购物，美食、休 闲、娱乐、游览、文化为一体的商业风景街，是文化街、休闲街。10. 对一个步行街来说，长度和面积固然重要，但是更重要的是效益，特别 是经济效益。步行街不是为了耀眼，更不是为了给人看的，而是为了取得实实在在的效 益，求得经济效益，环境效益和社会效益的统一。只有使商家能获得较高的经 济效益，才能吸引商家进驻步行街，从而使步行街不断的兴旺发达。步行街的 知名度也不在长度和面积，而在于其特色和作用。11. 步行街三个最重要的问题：一是步行街的规模问题；二是步行街的结构协调问题；三是步行街的管理 体制问题。12. 对于规模

11、，大有大的好处，小有小的用场，但必须适度。过长过宽的步 行街都不能产生最佳的效益，甚至会产生负面影响。过长，容易导致游客疲 劳；过短、过窄容易产生拥挤。同时，步行街的长短、规模都因城市、功能、 结构而别，不可能有统一的标准和规定。有的专家经过研究提出，一般而言，完全封闭式的室内步行街应当比半封 闭的短，半封闭的应当比完全敞开式的短。具体数据是，完全封闭的商业步行 街比较合适的长度为750 米左右，以游客步行10 分钟为宜，完全敞开式的商业 步行街比较合适长度为 1500 米左右，以游客步行 20 分钟为宜。宽度要充分考 虑两侧建筑的高度，一般与建筑物的高度一样，窄不能小于建筑物高度的二分 之一

12、，宽也不宜超过建筑物的两倍。因此，步行街两侧不适宜建筑高层的。有 统计数据表明，美国商业步行街的长度多在700 米以内，日本步行街的长度也 多在 600米以内，法国、德国等欧洲国家的商业步行街的长度多在900 米以 内，宽度多在10米以内。从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为 300 米到 600 米。北京王府井的长度 810 米，其实，扣除其南端的无效段，也就是 600 来米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商 业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、 次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在 300米

13、至600米。商业街的建筑不宜过高，一般在2 层楼高，个别大商场可到4 层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回 折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭 窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。商业街的宽 度应在20米至30米，不宜过宽。两边的建筑的高度与道路宽度比以H/D=1为 主，穿插一部分H/D=2的建筑，这样的空间尺度关系既不失亲切感，又不显得 过于狭窄，从视觉分析上是欣赏建筑立面的最佳效果，容易形成独特的热闹气 氛空间。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段 距离，再穿行到另一侧，走一段后

14、又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在 街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。商业街的营业面积也不应 过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人 们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力， 不能使逛商业街变成走马拉松。13. 关于步行街的结构，城市步行街虽然很重要，发挥着特殊的作用，但是 步行街只是城市街区和商业中心的一个组成部分，它不能代替其他街区和其他 商业区，更不能覆盖整个城市，所以，步行街要与其他街区和商业区的协调发 展。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是 高潮区的设计。只有我们从结构上把整个步

15、行街的建设全面定位把握住，步行 街的设计才能够比较科学、可持续的发展。14. 商业步行街上的最佳铺位：营销专家们利用购物行为模式研究的技巧，通过安装在商业步行街上的摄 像机，专门研究消费者在逛商业步行街时的购物模式，包括他们喜欢在步行街 上哪个位置的商铺购物这样的问题。研究发现，要找出最佳的商铺位置，首先 应区分两类不同性质的商业步行街，一类是“什锦”步行街，即步行街上的店铺 经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业步行街，即整条步行街上的商铺 基本上都卖同一类商品，如服装一条街、电器一条街之类。如果是“什锦”步行 街，最好选取靠近步行街两端的商铺，这个位置的商铺通常客流量大，成交活 跃。但如

16、果是专业步行街，则不宜选取靠近两端的商铺。通常，消费者都是等 步行街走过了四分之三，想想该看的都看过了，该比价的也都比过了，于是决 定只要价钱合适便就地购买。所以，对于专业步行街，最佳的铺位是在步行街 全长的四分之三的地方。15. 商业街规划原则：规模适度原则。规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面 积都要适度，不能超越界限无限发展；因地制宜原则。必须充分利用好各个地 段原有的商业特点进行统一规划，分段逐块实施；错位经营原则。商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增 加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在；以人为本原则。商 业街服务对象是人；突出休闲功能的原则，据测算，一般消费者连续逛街购物 的疲劳时间最多为2 小时（可逛 1 万平方米左右的营业面积的商场），中老年 顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留 时间；xx 景观与商业街效益相兼顾原则。16. 交通与商业街关