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1、 . 龙润山庄市场报告ARUN安瑞投资咨询2004年11月目 录第一部分宏观环境4一、 地理环境 4二、 行政区划 5三、 经济环境 5四、 人文环境 8五、 交通环境 9六、 消费环境 10第二部分房地产市场15一、概述 15 二、徐房指数 21第三部分别墅市场研究 23一、别墅市场综述 23二、别墅区域分布研究 25三、细分物业简述 27四、区域市场分析 29第四部分 龙润山庄分析 47一、项目概况 47二、项目周边环境 47三、项目SWOT分析 48四、项目定位 50附：项目投资财务可行性分析（框架） 56第一部分宏观环境 一、地理环境位于东经11622,北纬3343-3458。在省的西
2、北部，地处、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距、皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。市位于华北平原的东南部，域大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。境河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬
3、季寒潮频袭。 矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划总面积11258平方公里，占省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为省五个特大城市之一。下辖五区、四县以与两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境2004年1-10月份，经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居
4、民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快 产销衔接良好工业生产快速增长。1-10月份，全市国有与年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。二是外商与港澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。110月份，外商与港澳台投资企业、其
5、他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿元, 增长17.2%和30.5%，增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。三是私营经济发展迅猛。1-10月份，全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元，同比增长36.4%，增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。110月份，全市30家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县（市）工业。1-10月份，市区、六县（市）分别完成工业总产值381.79
6、亿元、231.92亿元,同比分别增长34.5%和25.5%。产销衔接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%。2、三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。110月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比去年同期增长20.4%，其中，国有与其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在国有与其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4%和0.1%。进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经济作为加快经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的态势。 110月份，全市进出口总额6.03亿美元
7、，比上年同期增长63.1%，其中出口总额2.38亿美元，增长21.4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。110月份新签协议外资金额3.96亿美元,比上年同期增长2.2%；实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。消费需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机，大力开展各种促销活动，商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份，全市社会消费品零售总额20.40亿元，比上年同期增长13.2%。110月份累计实现消费品零售总额191.23亿元，比上年同期增长11.9%，增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。分销售地区看，县域市场繁荣活跃
8、，市和县以下市场保持稳定。110月份县的消费品零售额增长21.9%；市与县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。分行业看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，110月份分别增长16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入稳步提高 市场物价继续攀升城镇居民家庭收入稳步提高。1-10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。市场物价继续攀升。10月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头，继续攀升。当月全市居民消费价格总指数上涨2.7%，创今年以来新高。1-10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2，其中，服务项目价格上涨3.0%，消费品价格上涨
9、0.7%。从各大类分类价格看，食品类、烟酒与用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品与服务类、居住类价格较上年同月有所上涨，分别上涨2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品与维修服务、交通和通讯价格比去年同期有所下降。4、财政收入平稳增长 金融存贷持续增加 财政收入平稳增长。110月份，全市财政总收入完成70.67亿元，比上年同期增长32.6%，同口径增长25.9%。其中地方收入完成33.97亿元，增长32.6%，同口径增长17.9%；中央收入完成36.70亿元，增长32.6%。财政支出44.32亿元,比上年同期增长28.8%。金融机构存贷款持续增加。
10、10月末全市金融机构存款余额710.27亿元，比年初增加92.10亿元，增长14.9%；其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元，比年初增加54.98亿元，增长13.2%。贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。10月末，金融机构贷款余额456.98亿元，比年初增加57.38亿元，增长14.4%，增速比9月末加快0.1个百分点。其中短期贷款增长11.3%，工业短期贷款增长21.6%。四、人文环境1、历史沿革“自古城列九州，龙争虎斗几千秋”。历史悠久，帝尧时为大国，有2700多年的建城史，是境最早出现的城邑。这里是上古养生学家祖的封地，汉代开国皇帝 邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积
11、淀。据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大国伯寿与西河武观在城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的会战和解放战争中的淮海战役，发生在规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等个少数民族，占全市总人口的0.18，其中尤以回族人口居多。五、交通环境1、外部交通环境优越，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京
12、、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发、 、等大中城市的客运列车16对，铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。境有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在省处于领先地位。 国一级航空干线大型民航空港观音机场，已开通至、等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至、航线河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个河大港，年吞吐量2000多万吨。2、市区交通状况得到相当大的改善。淮海路、黄路、建国路、路、路、路、复兴路以与二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。
