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1、第一章 深圳市商业概述一、 深圳市商业概况1、零售商商业行业业规模不不断扩大大，集约约化程度度越来越越高据统计，目目前深圳圳市拥有有商业网网点约88万个，零零售总面面积超过过5000万平方方米，550000平方米米以上的的大型商商场600余家，其其中1万万平方米米以上的的大商场场49家家，居广广东省之之首；深深圳市零零售企业业的集约约化程度度也不断断加强，220000年深圳圳市销售售额排名名前155位的企企业销售售额占全全市社会会消费品品零售总总额的222%，其其中超过过10亿亿元的有有4家。万万佳、沃沃尔玛更更是一举举超过老老牌零售售企业广广百，雄雄居广东东省零售售额的第第一、二二位。2、社
2、会消消费品零零售总额额跃居全全国十强强过去五年期期间，深深圳全市市社会消消费品零零售总额额急剧攀攀升，商商业经济济发展十十分迅猛猛。20000年年深圳全全市社会会消费品品零售总总额列全全国第88位。因因为深圳圳的人口口数无法法和拥有有上千万万的上海海、广州州相比，否否则人均均排名会会更靠前前。3建成区区域商贸贸中心深圳商业“十五”目标：经过年建设设，进一一步强化化商业在在全市经经济发展展中的支支柱地位位，并在在区域经经济发展展中发挥挥枢纽作作用，初初步形成成与现代代化国际际性城市市相适应应的区域域性商贸贸中心。4、深圳市市商业市市场供求求关系量量表1） 深圳市近五五年商业业用房开开发和销销售情
3、况况 （单位：万M22 ）年份至年底竣工工总量当年竣工量量年内销售量量1996176.55945.5889.511997306.11629.57715.4111998345.99539.79911.2551999405.11159.16614.4442000454.11249.01117.311以上数据表表明：截止20000年底底全市商商业用房房竣工总总量已累累计达4454.12万万平方米米，销售售总量仅仅累计1178.47万万平方米米，占竣竣工总量量的399.3%，空置置情况较较为严重重，表明明深圳市市商业市市场的总总体供求求关系极极不平衡衡，后市市销售压压力较大大。2） 深圳市特区区内20
4、000年年新开工工面积分分区构成成图（资资料源自自统计局局）3） 深圳市特区区内20000年年竣工面面积分区区构成图图（资料料源自统统计局）以上图表说说明：商业用房无无论是从从新开工工面积还还是从竣竣工面积积来看，福福田区都都居首位位，依次次为南山山区和罗罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的发展趋向均衡。二、深圳市市商业类类型分析析目前，深圳圳市的商商业类型型主要有有以下几几种：1、 综合性百货货商场。如友谊城百百货、国国际商场场、天安安、国贸贸商场、岁岁宝百货货、免税税商场、深深房百货货、世贸贸商场、兴兴华商场场、大江江南商
5、场场、罗湖湖商业城城等，其其特点是是经营规规模较大大、经营营品种较较为齐全全，客流流量通常常低于大大型超市市，但毛毛利率相相对较高高，多采采用专柜柜经营的的方式。2、 主题性商场场、专业业市场。如女人世界界、男人人世界、儿儿童世界界、免税税珠宝世世界、顺顺电家居居广场、新新楚源、铭铭可达、统统球家电电、香江江家私、金金海马家家私、好好百年家家居广场场、赛格格、佳和和电子城城、爱华华电脑城城、华强强电脑世世界等，其其特点是是经营品品种限于于一定的的主题。3、 超市。其特点是采采用开放放式货架架经营的的方式，经经营品种种主要是是家庭日日常必需需品，通通常毛利利率较低低，但客客流量较较高。 单店规模
6、较较大、提提供一站站式购物物服务的的超市，如如沃尔玛玛、家乐乐福、新新一佳、人人人乐、好好又多等等。 单店规模较较小、分分店较多多的便民民式超市市，如民民润、华华润万方方、惠康康金田、愉愉康、百百佳、七七十一便便利店等等。4、 百货与超市市相结合合。如万佳、天天虹、茂茂业等。这这是深圳圳近年来来发展较较为迅速速的一种种商业类类型，其其特点是是在同一一商场内内同时引引入百货货与超市市两种业业态，以以超市来来提高客客流量，以以百货来来确保商商场整体体毛利率率，从而而把两者者的优势势有机地地结合起起来。5、 连锁专卖（专专业）店店。主要是服装装、医药药等，如如经典故故事、一一致、万万泽、中中联等。6
7、、 个体经营的的独立街街铺。小结：深圳市零售售商业的的发展日日趋成熟熟，出现现了多种种商业业业态百花花齐放的的局面，在在与国际际接轨的的同时，积积极摸索索出适合合本地国国情的新新业态。三、深圳市市商业主主要经营营方式1、 购销自营商场以购销销的方式式自行进进货销售售，自担担经营风风险。因因占用较较大的流流动资金金，且风风险大，目目前深圳圳的大型型商场已已较少采采用这种种经营方方式。2、 招商1） 出租。商场场将场内内一定面面积的铺铺位或专专柜出租租与供应应商，商商场获租租金收益益，铺位位或专柜柜的供应应商负责责经营，获获取经营营收益，承承当经营营风险。2） 保底抽成。商商场将场场内一定定面积的
8、的铺位或或专柜交交由供应应商，商商场按该该铺位或或专柜销销售额的的一定比比例定期期抽成，同同时双方方约定最最低销售售保底额额，当销销售额低低于该保保底额时时，商场场仍按保保底额的的一定比比例抽成成。3） 纯分成。商商场将场场内一定定面积的的铺位或或专柜交交由供应应商，商商场按该该铺位或或专柜销销售额的的一定比比例定期期抽取佣佣金，双双方不约约定最低低销售保保底额，共共同经营营，共当当风险。四、深圳市市商业市市场状况况和趋势势近年来，深深圳的商商业逐渐渐向专业业化、集集约化、规规模化、连连锁经营营的方向向发展，市市场状况况及发展展趋势表表现如下下：1、 购物百货业业日趋成成熟。沃尔玛、家家乐福等
9、等跨国商商业企业业的进驻驻虽然给给深圳本本土的商商业带来来了激烈烈的竞争争，促使使一批低低素质的的中小企企业被市市场淘汰汰，但他他们带来来的先进进的经营营理念也也也让一一些企业业如万佳佳、天虹虹、新一一佳等在在竞争中中不断学学习、摸摸索与创创新，并并发展壮壮大，使使深圳零零售业得得到快速速发展，商业业态逐步发展齐全，并开始与全国甚至国际市场接轨。2、专业市市场不断断发展壮壮大。如赛格电子子配套市市场、女女人世界界、男人人世界、儿儿童世界界、顺电电家居广广场、集集美堂家家居广场场、东方方巴黎时时装交易易广场等等有着明明确主题题定位，消消费导向向清晰的的主题商商场得到到了消费费者的认认同，在在深圳
10、商商业市场场正绽放放光芒。五五年来，深深圳市的的专业市市场不论论是在数数量上还还是在交交易量上上都有明明显增长长，其中中电子配配套市场场、农产产品批发发市场、钟钟表配套套市场已已成为领领先全国国的“一哥”。3、 连锁商业不不断发展展目前深圳市市拥有商商业连锁锁企业990余家家，连锁锁门店112000余间，行行业规模模已跃居居全国十十大城市市之列。以以连锁经经营为特特征的超超级市场场冲击着着大批传传统的、独独立的小小型零售售企业。4、 MALL概概念的购购物广场场是未来来商业发发展热点点。购物广场MMALLL概念成成为主体体的消费费形式，购物广场集购物、娱乐、休闲、饮食等多功能于一身，创造了一个
11、“逛街”的微环境，满足消费者各式各样的需求，起到各种功能互补的作用，如铜锣湾购物广场、海雅百货等。5、 政府积极引引导及扶扶持商业业的发展展 随着深圳圳生活与与购物环环境的不不断改善善，深港港两地“24小时时”通关的的日益临临近，再再加上两两地的物物价差异异，将会会有越来来越多的的港人选选择深圳圳居住，深深港两地地的文化化及消费费观念将将得到更更好的融融合，深深圳商业业将得以以吸收到到香港的的先进模模式及理理念的精精髓，紧紧随香港港朝着国国际化方方向不断断发展。6、 深港商业趋趋向一体体化。随着深圳生生活与购购物环境境的不断断改善，深深港两地地“24小小时”通关的的日益临临近，再再加上两两地的
12、物物价差异异，将会会有越来来越多的的港人选选择深圳圳居住，深深港两地地的文化化及消费费观念将将得到更更好的融融合，深深圳商业业将得以以吸收到到香港的的先进模模式及理理念的精精髓，紧紧随香港港朝着国国际化方方向不断断发展。7、中高档档商业发发展速度度加快随着深圳经经济的迅迅猛发展展及人们们消费观观念的改改变，嘉嘉汇新城城、城市市中信广广场等大大型中高高档购物物中心在在今年也也将相继继开业，深深圳的中中高档商商业将呈呈现蓬勃勃的发展展态势。结论：近年来，零零售业在在深圳发发展异常常迅猛，竞竞争日益益激烈，战战线从东东门、人人民南、华华强北一一直延伸伸到南山山，并朝朝着规模模化、品品牌化、集集约化、
13、连连锁化的的趋势不不断发展展。具有有品牌优优势、具具有先进进经营管管理方式式的商业业连锁将将是以后后商业的的发展方方向，而而传统市市场的商商业模式式的市场场份额将将会逐步步缩少。第二章 景田片区商商业分析析一、 片区位置及及规划景田片区位位于深圳圳市福田田区，福福田中心心区西北北部，香香蜜湖的的东侧，属属于福田田中心区区第一辐辐射区。景田片区位位于深圳圳市福田田区的中中部，地地块面积积为2773公顷顷，总规划划控制人人口为999.55万人，而而现在已已达7万人以以上，因因此新增增规划容容量约22万人。根据市政府府的总体体规划，景景田片区区的功能能定位是是以住宅宅为主，兼兼有商业业、贸易易、办公
14、公、文体体等多种种区位功功能的综综合居住住区。就就其目前前发展状状况，已已经初步步形成了了集约化化、高尚尚化的综综合社区区概念。二、景田片片区交通通概况景田片区的的交通十十分便利利，有二二十多条条大中巴巴路线经经过，如如下表：车次车型起止点车次车型起止点25大巴火车站-香香梅北6大火车站-桃桃源村215大火车站-下下沙11大东门中-莲莲花路105大德兴花园-海上世世界431中巴蛇口-上梅梅林209大田心村-松松坪山429中世界之窗-清水河河228大火车西站-福田客客运站507中布吉-机场场104大火车站-动动物园420中布吉-福田田客运站站21大景田北-中中山园路路468中上沙-仙湖湖植物园园
15、213大草埔-福田田客运站站471中独树村-火火车站365大龙岗-福田田客运站站411中竹子林-农农科中心心370大龙华-福田田客运站站456中蛇口-人才才大市场场15大石厦-梅林林一村446中桃园村-火火车站222大世界之窗-清水河河451中火车站-南南山注：停靠天天然居旁旁站次的的大中巴巴也有近近十路，具具体如下下：6路、1004 路路25路、111路、4111路、4441路、4556路、4666路、5448路。天然居具有有良好的的交通配配套，为为商业的的开发及及经营提提供了一一定的硬硬件支持持。至于地铁方方面，香香蜜湖站站距离本本项目虽虽有一段段距离，但但仍处于于地铁可可辐射的的范围之之内，但但对商业业的直接接促进作作用在短短期内有有限。三、景田片片区的商商业分布布概况景田片区以以住宅为为主功能能定位，早
