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1、“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告目 录总经理摘摘要第33页第一章：项目简简介第66页一、项目目位置二、 项目概况况第二章：土地价价值研判判第88页第三章：项目开开发理念念第111页一、整体体目开发发理念二、产皮皮设计理理念第四章：项目定定位建议议第116页一、项目目总体定定位二、项目目市场定定位三、项目目消费者者定位四、市场场竞争定定位第五章：总体规规划分析析及建议议第221页一、分区区思路二、分期期思路三、分区区中的两两种不同同布局思思路四、容积积率五、各区区参数第六章：项目建建筑规划划及建议议第226页一、产品品规划分分析二、物业业类型建建议三、单体体面积建建议四、面积积及房型型
2、配比五、房型型设计建建议六、建筑筑及风格格建议第七章：环境规规划分析析及建议议第335页一、景观观环境设设计理念念二、景观观环境手手法第八章：公共、芙蕖设设施规划划建议第339页一、艺术术馆区建建议二、公共共设施建建议第九章：分期推推案建议议第443页第十章：新材料料、新技技术的应应用第444页第十一章章：经济济指标建建议及财财务分析析第445页第十二章章：盛唐唐艺术园园20002年工工作推进进计划 第488页附件：项项目经济济指标的的多个论论证方案案第449页【总经理理提要】1、 本次报告告是在前前几次报报告基础础上从项项目简介介、土地地价值研研判、开开发理念念分析、项目定定位、消消费群分分
3、析、市市场竞争争重点、产品建建议以及及配套、公共服服务设施施规划、推案建建议、项项目技术术指标分分析等多多方面进进行了进进一步的的论证分分析，并并提出相相关建议议，力求求对项目目的规划划设计、开发操操盘等方方面起到到相应的的作用。2、 我们一直直认为本本地块是是建造别别墅的一一块好地地，具备备了较强强的先天天的资源源优势；综合本本项目的的艺术性性质立项项、容积积率限定定、低地地价取得得等因素素，本地地块在后后期的操操作中有有较大的的价值提提升空间间，因此此对于本本项目的的开发理理应有十十分的信信心。3、 在开发理理念思考考方面，我我们提出出“围绕市市场，赚赚足利润润”、“ 做精精品，树树品牌”
4、、“既要考考量现实实，又要要适度超超前”、“尊重共共性，突突出个性性” 整体体开发的的四大理念念，在产产品上以以“一幢一一境界，一一户一艺艺境”为理念念进行规规划设计计。4、 我们将本本项目总总体定位位为“南京首首座自然然生态顶顶级艺墅墅社区”，并确确定了“双层次次高档物物业对应应双层次次高档客客户群”的市场场定位。5、 我们认为为本项目目的消费费者定位位应该是是两大主主力阶层层为主导导，覆盖盖整体中中高收入入阶层，既包括身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层（针对高档别墅客户群），也包括可承担总价80万以下的较高收入精英阶层（针对一般别墅客户群）；他们的主体年龄分布在3550岁之间，并
5、形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。6、 根据南京京别墅市市场的发发展现状状，本项项目总价价竞争与与同品质质物业竞竞争并存存，因此此我们作作好针对对同类型型的别墅墅物业（主主要对手手集中在在亚东新新区、江江宁区）和和针对同同总价的的公寓型型社区（对对联体别别墅而言言，主要要对手集集中在河河西、城城中心一一带）实实施“远东战战役”与“南方会会战”两大战战役的准准备。7、 产品方面面，我们们建议以以独栋、双拼别别墅为主主，以高高尚纯别别墅概念念统领社社区内所所有产品品（除传传统的独独栋、双双拼别墅墅外，可可考虑引引进双立立别墅、别墅楼楼中楼；同时以以联体别别墅
6、、别别墅楼中中楼等一一般别墅墅类型产产品作为为补充，依依势而造造）。8、 单体面积积的设计计，既要要充分满满足别墅墅居家的的空间需需求，也也要考虑虑到市场场承受能能力，尤尤其是总总价的承承受力；而空间是是别墅的的灵魂，因因此必须须从房型型上对南南京的别别墅房型型进行一一场“空间革革命”。9、 景观方面面我们提提出“大地艺艺术，唐唐诗遗韵韵，自然然人文” 的设设计理念念，本次次环境规规划的思思路应从从自然、艺术、唐朝的的人文历历史（如如唐诗意意境等）中中去充分分挖掘，提提炼出本本案景观观设计的的理念和和各种元元素。10、 在整体容容积率为为0.33的情况况下，本本项目的的开发及及建设成成本为22
7、88,6444,2500元，收收益为4409,2711,2000元，利润润为733,5600,7622元，利利润率为为18%。第一章：项目简简介一、项目目位置： 本项目位位于南京京江宁经经济技术术开发区区西南部部，地处处将军路路延长线线、牛首首山风景景区整体体规划范范围之内内。基地地南临佛佛城西路路，连接接将军路路，北靠靠将军山山脉，东东侧隔康康辰豪园园与河海海大学新新校区相相连，西西接牛首首山国家家级度假假休闲风风景区。可直接接与江宁宁城区及及南京市市中心联联系，距距市中心心新街口口约155公里，距距禄口国国际机场场约200公里，交交通十分分便捷。规划和和居住环环境上是是一个正正在日渐渐成熟
8、的的新区高高尚住宅宅区。由于江宁宁区将军军路沿线线的大规规模开发发，联系系基地的的道路业业已具备备了通畅畅的交通通状况、完善的的基础设设施与良良好的视视觉景观观。江宁宁区主干干道将军军路跨外外秦淮河河大桥的的竣工、共青团团路的开开通，可可直接通通向新街街口，大大大减少少了基地地与南京京市中心心的时距距；距将将军路11公里的的机场高高速公路路，也增增强了该该区域的的交通选选择性，为为基地成成为市域域性地块块准备了了充足条条件。二、项目目概况：本项目占占地面积积5000亩，基基地呈方方形。规规划红线线面积332公顷顷，其中中小部分分必须用用作主题题艺术馆馆及艺术术园区的的建设。基地南南临佛城城西路
9、，北北靠将军军山脉，东东側隔康康辰豪园园与河海海大学新新校区相相连，西西接度假假休闲风风景区，是是将军山山脉中自自然资源源较为丰丰富的区区段，具具有一定定的环境境优势。基地内地地势北高高南低，同同时具有有浅丘、平地、人工湖湖、林地地、沼泽泽等多种种地形地地貌 。将军山山脉在基基地北侧侧形成44座山峰峰，峰谷谷交错，形形成良好好的基地地背景。基地中中部相对对平坦，局局部有水水塘和沼沼泽，南南侧地势势略高有有缓坡，形形成与南南側道路路的天然然屏障，在在隔尘挡挡噪方面面有良好好作用。从佛城城西路越越过此缓缓坡，隔隔湖望山山，别有有洞天。基地西西南部、东北部部有两个个人工湖湖（康后后湖与韩韩老洼水水库
10、），是是基地宝宝贵的景景观元素素和生态态资源。东北部部尚有一一景观独独特的废废旧采石石场。整整个基地地范围内内植被茂茂盛，空空气清新新，集景景观性、生态性性于一体体。具备备建设高高品位住住宅所需需的多种种资源。本项目规规划容积积率为00.3左左右。第二章：土地价价值研判判 土地属属性分析析： 尊重每每一块土土地。只只有视土土地如生生命，精精心挖掘掘它的各各种属性性，并赋赋予它内内涵，才才能发挥挥土地的的最高价价值。我们从先先天和后后天两大大方面来来研判本本地块的的价值：1、先天天资源：将将军山脉脉形成的的四座山山峰，林林木茂盛盛；坐拥拥康后湖湖与沐英英湖两大大水体，更更有遍布布基地的的人工湖湖
11、、水潭潭；同时时具有浅浅丘、平平地、坡坡地、山山峰、山山谷、林林地、沼沼泽等多多种地形形地貌，基基地腹地地的废旧旧采石场场也是一一道独特特的风景景景观。应该说说，本基基地的自自然资源源在整个个南京都都属上乘乘，在将将军路沿沿线更为为突出。景观：韩韩府山、翠屏山山、将军军山的联联体山脉脉，正好好在本地地块上拐拐个弯，形形成了本本地块最最好的景景观优势势，坐北北朝南，靠靠山面水水，可充充分利用用自然的的山水景景观。 位位置：整整个将军军路板块块均为高高尚住宅宅区，本本地块南南临佛城城西路，北北靠将军军山脉，东东側隔康康辰豪园园与河海海大学新校区区相连，西西接度假假休闲风风景区，与与运盛正正好构成成
12、将军路路板块的的头尾，而而且道路路沿线均均具有良良好的自自然景观观，符合合高档别别墅的区区位和环环境要求求。交通：距距市中心心16公公里，距距区政府府所在地地6公里里，距开开发区管管委会新新址1.5里，距距禄口国国际机场场20公公里。沿沿将军路路跨秦淮淮河大桥桥与共青青团路贯贯通连接接市中心心和沿机机场路高高速与城城东干道道贯通连连接市中中心均只只需200分钟。同时地地铁1、2号线线延长线线三年后后的接通通为交通通的更加加便利埋埋下很好好的伏笔笔。从先天条条件看，本本地块是是一块自自然山水水生态的的绝佳别别墅用地地，具备备建造高高尚别墅墅区的各各种条件件，称得得上是“山山水生态态，别墅墅天成”
13、。2、后天天艺术文脉脉：本地地块本身身就是以以“盛唐艺艺术园”的名义义立项的的，园内内必须有有60-1000亩的艺艺术园用用地，而而且“亚明艺艺术馆、江宁区区博物馆馆”就在小小区内，艺艺术性必必将是本本地块价价值提升升的最大大的亮点点和特色色。历史沉淀淀：“三山半半落青天天外，二二水中分分白鹭洲洲”，从唐唐诗宋词词中可以以找到很很多关于于将军山山，翠屏屏山的典典故和人人文传说说；本地地块属牛牛首山风风景区，“春牛首，秋栖霞”，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓；再加上本项目命名为“盛唐”，唐本盛世，江宁为“六代繁华”之地，“十朝京畿”要冲，本地块的历史资源较为丰富。人文氛围围：项目目位于南南京新建建大学城城内，五五所大学学、两所所国际学学校，众众多高新新技术企企业（包包括144家
