7投资管理制度

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1、西安高科示范产业投资有限公司投资经营管理制度第一章 总 则制度所体现的约束力，代表着全体员工的共同利益，目的在于规范投资经营部的各项管理，理顺投资经营部与各协作单位的关系，构建科学、高效的管理体系，提高投资经营部的整体工作效率，从而树立起一个优秀部门的良好形象。古人云：“无规矩何以成方圆”，这项管理制度是一部指导和规范投资经营部及有关协作单位行为的基本准则。制度颁布后应认真学习、严格遵守、自觉维护，让我们为推动和促进公司的管理迈上新台阶，为管理工作现代化、科学化、制度化作出共同努力。第二章 房地产项目手续报建管理办法第一条 手续报建程序向建委申报开发项目由市测绘院按定点范围作测量成果市规划局核

2、发建设用地规划许可证由规划设计院编制控制性详细规划在市土地局办理土地审批文件由市规划局审批控制性详细规划办理国有土地使用权出让、转让手续审查后下批复向规划局申请定点向市计委申请开发立项交土地出让金及相关税费，领取土地使用证到市规划局办理建审消防总平面审批建筑总平面审批人防方案审批初步设计方案审批消防施工图审批建筑施工图审批人防施工图审批办理建设工程规划许可证组织放线市测绘院验线核发建筑施工许可证组织施工向房地局办理预售许可证向市建委办理工程建设审批施工图审查消防人防节能抗震质检监理第二条 手续报建过程中须提交的材料、审批程序及预计时间1 计委立项1） 需提交的材料 立项申请报告 项目建议书 可

3、行性研究报告 建设单位法人及法定代表证件或委托书原件2） 审批程序 建设单位立项申请 计委批复2 市建委审批1） 提交的材料 申请报告 用地位置、范围图 初步可行性报告 规划意向及有关说明2） 审批程序 市建委经初步调查研究，将可行项目审议 审议通过后由市建委向开发企业下发项目批复3 规划局建设项目选址审批（23日）1） 需提交的材料 建设单位书面申请及项目的基本情况 项目建议或其它有关计划文件 建设项目有选址意向的，附（1/500城墙以内或1/1000城墙以外地形图三份应标明选址意向用地位置） 尚未有选址意向的，待明确选址后补送地形图 其它需要说明的图纸、文件等2） 审批程序 建设单位申报窗

4、口接待（1日） 规划审核处初审，组织勘测现场（8日） 总公办审核（5日）会文物、环保、安全、土地、市政等相关部门 局长审核、局长办公会审定（5日）（重大项目规委会论证或报市政府） 整理签字（3日） 签发建设项目选址意见书（1日）4 规划局建设用地规划审批（42日）1） 需提交的材料 建设单位书面申请 项目建议或其它有关计划文件 地形图（1/500或1/1000）八份 建设项目选址意见书原件 原址改变需要改变土地使用性质的，需附送土地权属证件一份，其中联建的还应附送协议等文件 凡属行政划拨或征用地块的建设用地，需报送“建设用地总图设计方案”三套 凡属国有土地使用权出让、转让的建设用地，需报送国有

5、土地使用权出让、转让合同原件及附图一份 其它要说明的图纸、文件等2） 审批程序l 确定规划设计条件（20日）： 建设单位申报-窗口接待（1日） 规划审核（5日）（重大项目规划设计部门进行规划设计条件研究） 总公办审核（5日） 局长审核、局长办公会审定（5日） 整理签发规划设计条件通知书（4日）l 办理建设用地规划许可证临时用地规划许可证（22日）： 建设单位申报-窗口接待（1日） 规划审核处初审、审总平面图（7日） 总公办审核（5日） 局长审核、局长办公会审定（5日）（重大项目报市政府） 签字盖章（2日） 测绘成果整理（1日） 发证（1日）5 规划局建设工程规划审批：（64日）1） 需提交的材

6、料l 方案阶段 建设单位书面申请 规划设计条件 土地权属证件（包括建设用地规划许可证土地使用证等） 计划文件 方案设计图纸（包括平面图1/500或1/1000八份，单体设计图纸二套，效果图、模型等） 其它资料l 施工图阶段 施工图三套 外饰材料2） 审批程序l 确定规划设计条件（20日）： 建设单位申报-窗口接待（1日） 规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处（5日）（重大项目规划设计部门进行设计条件研究） 总公办审核（5日） 局长审核、局长办公会审定（5日） 整理签发规划设计条件通知书（4日）l 设计方案审批（32日）： 建设单位申报-窗口接待（1日） 规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处

7、初审（7日）（简单项目会相关部门直接办理） 总公办审核（5日）会同消防、环保、文物、安全、土地、市政等相关部门 局长审核、局长办公会审定（5日）（重大项目规划设计部门进行设计条件研究） 市政工程处（5日） 结建人防勘测处（5日） 整理签字（3日） 盖初审章（1日）l 施工图审批 ，办理建设工程规划许可证（12日）： 建设单位申报-窗口接待（1日） 规划管理处或市政工程处或结建人防勘测处（8日） 盖审定章（1日） 测绘院放线 整理签字（1日） 发证（1日）6 土地局办理土地审批（国有土地使用权出让办事程序）1） 需提交的材料 转让方和受让方办理土地使用权出让手续的申请，应当载明双方法定名称、用地

8、面积、位置及用途 转让方上级主管部门同意转让的批复 转让方原持有的国有土地使用证或县级以上人民政府土地部门出具的土地使用权证明 转让方受让方之间签订的土地使用权转让协议 拟转让土地的测量成果表 转让方的营业执照 属新建项目的，需附立项计划、城市规划定点图及规划许可证，房地产开发项目还要有市综合开发办的批准文件 属城市拆迁项目的，需附拆迁安置方案 出让后需改变土地原用途的，需附城市规划管理部门的定点图及建设用地规划许可证 其他有关材料。上述复印件材料须由申请单位盖章。2） 审批程序 文件、资料齐备后，由土地利用处审核 经办人审查有关文件资料 委托具有资质的评估机构对拟出让地块进行评估 根据评估确

9、认的土地价格，上处务会初步拟订出让金标准 提交局长办公会研究确定出让金标准 根据局长办公会议决定，拟制土地审批文件，与用地单位签定出让合同 开据出让金、契税收缴通知单，到计财处缴清费用 税、金到帐后，下发批文及合同。7 市建委办理工程建设审批1） 需提交的材料 建设单位法人及法定代表证件或委托书原件 正式基建计划（固定资产投资计划）；有立项批准文件的可办理报建 开户银行出具的建设资金证明原件 建设工程规划许可证或经规划部门批准的建设项目规划平面图 城建费用交纳证书证书原件 施工图及工程勘察报告 使用全国统一文本签定的设计合同 监理合同副本原件（国家范本GF-2000-0202） 土地使用证或建

10、设用地许可证上述凭证、资料未要求原件的，可用其复印件代替，用复印件代替的资料，办证时要求携带原件，经核对无误后，原件退还办事单位。工程招标进行完毕后，持有关凭证、资料可同时办理质量监督申报和工程承接手续2） 审批程序 工程建设单位在办理城建费用的缴纳手续并取得“西安市建设项目城建费用（基金）统一征收交纳证书” 携带以上凭证、资料及审批登记表到“工程建设审批办公室”办理建设审批手续 办理建筑工程施工许可证第三章 设计阶段成本控制管理办法为确保建设项目投资管理目标的实现，获得较好的投资效益。达到即定的利润目标，实现良好的经济效益，特制定本办法。第一条 对项目成本进行控制，是实现效益的基础，但不能因

11、此而影响项目管理的效率、施工的进度和工程的质量。 第二条 成本控制要求坚决杜绝无谓的浪费。 第三条 成本控制需要制定完整的成本控制计划，依据国家法律、法规、设计方案、策划方案、施工图、施工预算和与各合作单位签订的合同等制定。 第四条 重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计，深入技术领域研究节约投资的可能性。根据设计图纸进行分析与预测，与计划进行对比，发现偏差，分析偏差的原因，采取有针对性的措施，定期提交项目投资控制及其存在问题的报告。第五条 设计时应充分考虑成本因素，策划方案和设计方案应详细完善，充分考虑施工中可能出现的情况并提供相应的解决方案，避免后期的方案调整和工期

12、的延误。第六条 施工图的设计必须严格按照设计方案执行，并应充分考虑施工的便利，以降低施工的成本，提高施工的效率。 第七条 材料和设备的选型应关注新材料和新设备，对能降低项目成本又符合工程需求的材料和设备应优先选择。 对不能降低项目成本的材料，但能提升项目价值且大于提高的成本的，在充分的论证可行后，也可进行适当的选择。第四章 设计质量控制管理办法第一条 认真学习、宣传、贯彻建筑法和建设工程质量管理条例，牢固树立“百年大计，质量第一”的思想，增强质量意识，严把工程设计质量关。第二条 负责审查设计、勘察单位的资质等级，用招标形式确定设计、勘察单位。第三条 负责报送施工图设计给经批准认可的设计审查单位

13、进行审查，未经审查的施工图，设计文件不得使用。l 勘察、设计阶段质量控制程序一、 设计准备阶段1 收集整理有关设计依据和资料。收集设计依据和资料，具体内容参照不同设计阶段的提资表，并逐项填写。2 根据项目建设要求，拟定规划设计大纲、设计纲要。3 按照工程总进度和特点，编写设计要求。4 组织建设工程设计竞赛方案或设计招标，协助公司选择好勘察设计单位。5 拟定和商谈设计委托合同内容。二、 委托设计阶段1. 委托设计院2. 填写设计委托书1） 与设计院签订设计合同2） 给设计院交付设计委托书3） 给设计院提供所需的相关设计资料和相应阶段的提资表三、 项目设计阶段1. 设计实施1） 掌握设计院的设计进

14、度及主要活动安排。2） 参与设计院的重要质量评审活动，如方案讨论会、质量评审会和设计进度协调会。3） 配合设计单位开展技术经济分析，搞好设计方案的比选，优化设计。4） 配合设计进度，组织设计与外部有关部门间的协调工作。5） 参与主要设备、材料的选型。6） 审核工程估算、概算、施工图预算。7） 审核主要设备、材料清单。8） 审核工程设计图纸。2. 检查和控制设计进度，督促设计院按进度完成设计；按照工程进展情况，检查设计成果是否满足要求。如果设计过程中遇到问题，随时向有关人员和部门反映，商讨解决方案。四、 设计变更阶段1. 审查设计图纸，提出变更建议，掌握变更依据。2. 将设计变更建议送往设计院和有关部门。五、 设计收尾阶段1. 接收设计成果。组织对设计的评审或咨询，并检查设计成果是否满足合同要求。2. 审核。审核工程估算、概算、施工图纸及主要设备、材料清单，并按照接