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1、-宏观调控背景下三线城市房地产开展形势与风险的实证分析以*市为例近年来政府陆续出台了“限购，差异化房贷政策等一系列房地产调控政策，加上房产税试点扩容的加快推进，对于遏制一线城市房价快速上涨势头，促进房地产市场稳健开展取得了一定成效。为了解宏观调控背景下三线城市房地产市场开展及风险状况，本文对*市房地产市场开展现状及金融稳健状况进展了调查，调查显示: 今年二季度以来起房地产销售市场重拾快速上扬势头，但同时存在房贷构造不合理、行业集中度风险较高、商业银行系统性风险加大，公众预期导致房地产泡沫加剧等问题，亟待关注和解决。一、*市房地产运行情况(一)销售市场呈现“量价齐扬态势。销量方面。如图1所示，今
2、年以来商品房销量持续攀高。2012年1-9月份*市商品房销售面积131.59万m2，同比增长10.6%，其中商品住房成交105.16万m2，同比增长13.5%。9月份商品房销售面积19.1万m2，同比增长82.4%，环比增长15.1%，其中商品住房成交15.8万m2，同比增长160.2%，环比增长11.8%。尤其在4月至9月期间，销售市场异常火爆，成交量月均增幅高达29.5%。价格方面。2012年9月份，商品房成交均价5281元/m2，同比上涨8.60% ，其中住宅平均销售价5058元/m2，同比上涨3.90%。其中5月和6月份房价止跌迅速反弹，增势较快，月均增长10%。而7至9月份，房价呈震
3、荡小幅下跌趋势，但商品房与商品住房均维持5000元/m2元以上的较高水平，较年初均有较大幅度的上升。二二手房市场遭遇“有价无市。一是销量大幅萎缩。1-9月份，二手房成交25.69万m2，同比下降36.35%，其中二手住房成交23.14万m2，同比下降38.62%。9月份二手房成交面积2.58万m2，环比下降11%，其中二手住宅成交2.5万m2，环比下降13%。二是价格居高不下。9月份*城区二手房成交均价4560元/ m2，同比上涨7.70%，环比增长3%，其中二手住房成交均价4516元/ m2，同比上涨6.43%，环比增长3%。三房地产开发格局偏冷。一是土地成交量大幅下降。1-9月份全市房地产
4、开发购置土地面积91.29万m2，同比下降28.4%，其中*城区购置土地24宗，49.87万m2，同比下降51.2%。二是房地产投资完成额上升缓慢。1-9月份开发投资完成额59.7亿元，与去年同期根本持平。三是新开工面积持续下降。1-9月份新开工面积249.8万m2，同比下降10.3%。这说明房地产开发商对未来房价走势持慎重态度，也预示着未来一段时间，房地产投资完成额未来一段时期可能大幅走低。表1 2012年1-9月份*市房地产建立规模 单位：万平方米、万元面积上年同期增(减)幅土地购置91.29127.6-28.4%房地产开发投资5970005777003.3%商品房施工总面积746.936
5、40.4316.6%其中:新开工面积249.8278.54-10.3%竣工面积96.7492.174.9%(四)购房需求高涨引领房地产贷款持续增长。截至2012年9月末，全市房地产贷款余额120.80亿元，同比增长16.49%，环比增长1.45%。其中购房贷款余额110.90亿元，同比增长25.13%，增速高于各项贷款4.38个百分点，环比增长1.79%如图3所示。监测数据显示，受5月份存款准备金率下调和6、7月份存贷款利率连续下调的货币政策调控影响，加上刚性需求的逐渐释放，消费者对房价上升预期逐渐增强，从而导致商品房销量和购房贷款都保持上升势头。五个人住房贷款质量保持较高水平。截至2012年
6、9月末，全市个人住房贷款94.7亿元，同比增长25.66%。其中不良贷款余额6372万元，同比下降17.49%。不良率为67.28%，同比下降0.35个百分点如图4所示。数据显示，个人住房贷款质量并未因贷款余额和房价的持续上涨而下降，个人住房贷款依然是金融机构平安性较高的资产。二、*市房地产金融业务的稳健性分析一国有商业银行房地产贷款比重偏高，行业集中度风险依然较大。截至2012年9月末，全市房地产贷款占各项贷款的比重达19.23%，同比下降4.0个百分点。假设剔除未开展房地产贷款业务的农发行，该比例为23.70%。工、农、中、建四大国有商业银行房地产贷款占比依次为33.03%、40.65%、
7、60.77%、54.21%，均远远高于全国平均水平10%左右。其中中行和建行房地产贷款占比均超过50%，较去年同期分别提高了8.98和5.38个百分点如表3所示。占比过高意味着信贷资源在房地产领域的集聚，贷款行业集中度的过高，将使银行体系面临严重的行业风险。一旦房地产行业步入衰退周期，将对房地产开发贷款和按揭贷款的归还产生严重影响，因此国有商业银行信贷构造亟待进一步优化。表2 2012年9月*市各机构房地产贷款占比 房地产贷款占比=房地产贷款余额/该机构各项贷款余额%机构工行农行中行建行邮储银行行徽行农信社房地产贷款占比33.0 40.7 60.8 54.2 7.5 19.1 3.2 二房地产
8、贷款构造失衡，购房贷款质量存在潜在风险。由图3和图4可以看出，购房贷款持续增长，开发贷款却不断下滑，两者呈现明显的背离走势。截至2012年9月末，购房贷款余额110.90亿元，同比增长25.13%；开发贷款余额9.90亿元，同比下降34.33%；开发贷款在房地产贷款占比为8.19%，同比下降6.34个百分点，8.19%也是该比例自2007年以来的最低值。这说明在调控政策支持中低收入者购房背景下，各家银行为了抢占个人住房贷款市场，从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点。个人购房贷款的扩*推动购房需求持续升温，从而导致房价继续上涨。同时调控政策使首次购房
9、者占比提高，贷款利率上升，贷款剩余期限延长，单笔授信额度也大幅提高，而刚性购置者收入水平有限，支付能力相对较弱，当房价远远超出购房者购置力的时候，为银行住房贷款的质量下行埋下了隐患。三房地产信贷规模过度扩*，宏观调控难度和系统性风险加大。截至2012年9月末，中行和建行房地产贷款余额同比涨幅为25.95%、41.31%，高于其各项贷款增速18.60和14.02个百分点，也远远高于全市各项贷款余额增速和名义GDP增速。这在一定程度上反映出局部金融机构房地产信贷增速已经超出了合理的*围，房地产信贷存在过度扩*现象。商业银行过度依赖房地产信贷的开展模式不仅加大了房地产调控保持长期性和连贯性的难度，而
10、且在房地产泡沫尚未完全挤出、房地产宏观调控政策毫不动摇、房地产信贷系统性风险仍未完全化解的情况下，对银行自身来说，长期的系统性风险也在所难免。同时，信贷资源在房地产业的过度集中意味着社会资源分配的扭曲，也不利于国家经济构造调整和长远开展。四供需双方博弈加剧，房价上涨预期将导致更大房地产泡沫。近期调查显示，68%受访者预期房价将继续上升，22%受访者预期房价将会下跌或趋于稳定， 10%的人表示不确定。由此可见，在“限购、积极推进房产税试点等严厉房地产调控政策持续发力的背景下，大多数人对房价的长期升势仍普遍看好。房地产调控政策正是通过影响公众的预期进而影响其购置时机的选择，通过买卖双方的市场化博弈
11、实现调控的目的，而房地产市场信息高度不透明导致的羊群效应将使购房需求在政策松动时迅速转化为竞相抢购，不仅调控的目的无法实现，而且会促使房价阶梯式上涨。*作为工业开展落后、人均收入较低的农业大市，住宅均价超过5000元/m2 已处于较高水平，而对房价上涨的预期必将推动房价继续上涨，从而导致房地长泡沫持续发酵，使得房地产价格日益偏离其实际价值，给房地产市场的平安运行和经济的安康开展造成极大的威胁。三、相关建议一加大构造调整力度，有效分散行业集中度风险。在房地产面临空前严厉的调控政策下，商业银行过度依赖房地产行业的开展模式不具有可持续性，调整信贷构造是化解风险的关键所在。一是将银行贷款向对实体经济增
12、长奉献较大的中小企业、“三农行业转移，降低对房地产行业的依赖程度。二是调整房地产贷款市场中各银行机构的市场份额，通过资产证券化、贷款打包转让等把国有商业银行的房地产贷款局部转让给徽商银行、邮储银行等房地产贷款比例较低的银行机构。三是将房地产信贷占比设为银行业金融机构监管指标， 实行具体指标管理, 严格控制房地产信贷风险敞口，抑制房地产贷款的快速上涨势头。二优化抵押担保构造，改变主要依赖房地产抵押贷款的模式。房地产抵押贷款存在顺周期风险，当房地产业处于上升周期，房地产价值不断上升，带动房地产抵押信贷的扩*；在房地产市场低迷、特别是持续低迷时期，银行房地产信贷风险管理将面临严峻挑战。因此，对房地产
13、抵押应有所限制，同时更多地开展股权融资、融资租赁、仓单质押等多种担保方式，优化抵押担保构造，促进房地产抵押贷款占比适度。三严格开发贷款管理，密切监测开发企业资金使用情况。一是择优扶持：银行机构要在充分分析房地产开发工程可行性、风险性的根底上，通过对贷款工程的合法性、收益能力、产业政策符合程度、资金来源等进展全面审查，综合考虑房地产开发企业的实力，择优放贷。二是一票否决：对工程资本金比例不达标，或者“四证不全和存在土地*行为的开发企业，各银行机构要一律拒绝发放贷款。三是实时监测：各银行机构要对存量开发贷款加强动态监测，及时评价贷款风险状态，实时采取保全措施。四积极引导公众预期，促进房地产市场趋于
14、理性。一是加强宣传教育，引导公众认清形势和合理消费。一方面，近期政府屡次表态，房地产调控不动摇、不放松，因此政策上仍将保持高压态势。加之目前开发商库存依然较高，价格还要以价换量，因此房价不会持续快速增长。另一方面，宏观经济面临着“稳增长的压力，资金流动性将趋于充裕，这将使得房地产贷款本钱下降。而且城镇化进程的加快推进导致房地产市场需求空间依然巨大。因此房地产市场不存在暴涨暴跌根底，将继续维持平稳格局。二是政府应更多释放有效信息，传达房地产开展调控方向的明确信号，防止左右摇摆从而扰乱消费者预期，甚至造成误导。三是房地产管理部门应及时发布房地产供给和价格变化方面的权威信息，有利于消费者正确预判房价走势，形成合理预期，防止楼市的大涨大跌，推进房地产市场的理性开展。. z
