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1、XX商业步行街物业管理项目操作思路个旧市坤保XX 步行街管理有限公司与红河绿海房产开发有限责任公司通力合作共同打造个旧市乃至红河州最高档的商业步行街个旧市 XX 商业步行街。个旧市XX 建于 1930 年，在二十世纪初。曾经是传统的生活居住、商贸购物、休闲娱乐等中心区。人口 38 万，常住人口 37 万，是商贾聚集地。个旧商会税所以及富滇银行，矿业银行等金融机构以及其他民间社团的设谿，交际休闲，娱乐都在 XX 片区。 个旧锡矿及锡产品的交易都在XX 片区。 XX 片区是锡都文化文明的发祥地，锡文化的见证地。据 XX 片区旧成改造工程总体规划在 A 区（ XX 人民路中心路段）建成一条南北贯通，
2、长200 多米的唯一的品牌商业步行街。历史上被法国人殖民过，而个旧市的土地资源有限，人群凝聚力比较高，地理位谿独特，适合人类居住的条件，大小商铺（商用楼）耸然林立，步行街由北往南延界C 区月牙井景区（影视文化娱乐中心、图书馆） ，紧邻云庙景区与宝华公园景区。为展示个旧市锡都文化的渊源。开发商在A 区（人民路）商业步行街与C 区月牙井景区影视文化娱乐中心广场之空间，以实物、雕朔、绘画、书法、摄影等艺术辅以亮化工程在商铺，店墙，街坊，壁坊，柱廊，中心四合院，街广场，人行道路，街景等处再现锡都文化， 商业与文化为一体的个旧市历史与时代的锡文化街。 并其引入了最新的产权式物业的理念， 开发出产权式商铺
3、和公寓的步行街。 是云南省南部目前最繁华的商业中心。该项目的建造适应了个旧市乃至红河州的经济发展的需要，将有力的促进当地的经济繁荣和发展，改造建设后的个旧 XX 商业步行街，环境优雅，设施设备完善，个旧市占地约 12 平方公里，绿化率达到28%以上。XX商业步行街建筑面积四万七千多平方米， XX 商业步行街以新的城市建设理念，打造女性消费市场、饮食天地、演绎男士风采、开拓儿童市场、追求欢乐业态设计、泰式 SPA 水疗 6 大经典，建立综合商业贸易区、传统的街坊、老字号商铺，再现锡都文化历史的特色建筑。 为提升个旧市的城市品位和贴近个旧市民的生活文化习惯与需求起到巨大的作用。是个旧市唯一的商业步
4、行街产权式商铺。为把 XX 商业步行街打造成出于该项目的物业管理方面内容进行些考虑，整理如下：一、 个旧市经济状况及项目情况（一）个旧市经济状况：个旧市位于云南省南疆， 红河州的中部， 原红河州的州府所地， 是个因锡矿开采为主导而发展起来的小城市， 具有悠久的历史， 千年锡都。 个旧市处于一个狭长的峡谷中，人口相对密集，土地资源有限，市区人口约 18 万人，非公有制经济持续发展成为支撑个旧经济发展的支柱， 综合经济实力明显增强， 地方全社会固定资产投资12.62 亿元， 重点发展农业六大产业。 工业经济快速增长， 运行质量显著提高，立足有色，超越有色，轻纺、建材、机电等行业实力增强。全市社会消
5、费品零售突破10 亿元， 城镇居民收入稳步增长， 人均年支配收入达6529元，城乡居民储蓄存款余额突破40 亿元，达到 41 亿元。个旧市经济发展，政治稳定， 社会繁荣。 人民生活总体水平得到较大提高。 个旧市是以有色冶金工业为主，多产业综合发展，城市化水平较高，经济基础较雄厚的中等工业城市。经过深化国有企业改革，促进非公经济发展。理顺体制，整合资源，多种经济成分协调发展，已形成全面，提速发展的无限活力。（二）项目情况1. 定位：云南坤保房产开发有限公司对个旧市的 XX 商业步行街的运做引进物业管理的元素， 吸取了国内其他城市的步行街等商业物业管理成功运做的模式， 结合个旧市的情况采用国内新型
6、的产权式商业物业管理的全新模式。 XX 商业步行街由个旧市坤保XX 步行街管理公司提供专业物业管理星级服务，统一规划管理，统一商业策划，综合管理步行街的氛围环境， 突出打造步行街商业品牌服务的效应。2、目标XX 商业步行街具有良好的可操作性，通过融入物业管理的元素，专业的管理、统一的策划，打造一流的商业步行街品牌、一流星级服务的经营环境，提供一流的专业物管服务，从而促进XX 商业步行街的前期销售，加速资金回笼；通过专业的物业管理，让物业本身快速实现增值、保值、保护业主的利益。3、具备条件该项目的运做有开发商红河绿海房产开发有限责任公司和云南坤保房产开发有限公司的全力支持，从而提供了有力的保障；
7、 XX 商业步行街有无可比拟的经营、 管理优势， 为物业管理的提前介入提供了良好的契机和发展的空间； 个旧市坤保 XX 商业步行街管理公司是一家专业的物业管理、商业策划的企业，拥有各种经验丰富的经营、管理、营销的人才； XX 商业步行街得到了个旧市人民的热切关注和支持。4、存在弱项：个旧市的物业管理处于一个刚刚起步的状态， 人民群众认可物业管理服务的程度较低，市民对物业管理意识淡薄，物业的形态单一，管理处于粗放状态，没有集中的经营管理，更不要说出现专业化的物业管理组织，发生市场性的行为。XX商业步行街A区共有四万七千余平方米，在引入专业物业管理的同时，由于项目较小的客观原因， 可能导致专业管理
8、的效果不明显。 并且在管理的同时受销售、招商等活动的影响甚多。云南坤保房产开发有限公司以前未涉及物业管理领域， 公司缺乏专业的物业管理人才，有可能导致项目在运做过程中出现一些问题。二、 项目经营（一） 、利用已有资源，充分调配，保证前期管理顺利。综合项目有已有条件和优势。 XX 商业步行街项目得到红河绿海房产开发有限责任公司与云南坤保房产开发有限公司的有力支持， 同时项目自身具备良好的操作性。因此，可以投入优质的人力资源，采取先进的管理理念和模式，对现有的各项资源进行调配，力争项目的运作顺利，不亏损。1、云南坤保房产开发有限公司对步行街物业管理项目提供启动资金和进行财务管理工作直接支持、部分人
9、力资源的支持，并且进行相关的业务指导。2、按照现代企业的管理准则，建立完善的企业管理制度，财务管理制度。3、以高效、高质为目标，科学合理为原则搭建管理公司的架构。4、管理公司的前期启动资金，用于前期的人员工资、固定资产添谿、相关行政费用的开支等，可以由绿海公司支付。5、 XX 商业步行街的物业管理前期介入， 由公司物管相关人员进行介入， 包 括对项目建筑设计、 整体规划等方面进行介入， 提出便于后期管理的建议， 对有关问题做记录。6、项目竣工后，参与项目的竣工验收，并在竣工验收后进行接管验收，个旧市 XX 商业步行街管理有限公司正式进行接管。7、进行物业管理前期的宣传，争取业主（商家）对物业管
10、理工作的支持；公司对客户提供人性化的各种专业服务。（二） 、产权式商业物业管理概念物业管理： 是指物业管理企业受物业所有人的委托， 依据物业管理合同对物业的房屋建设及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等公里项目进行维护、 修缮和养护， 并向物业所有人和使用提供综合性的有偿服务。按服务的性质和提供的方式可分为：1、常规性的公共服务。房屋建筑的主体管理，房屋设备设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性的服务等。2、针对性的专业服务日常生活中的各项家务服务， 各种商业经营服务项目， 在文化、 教育、 卫生、体育等方面开展各项服务，金融服务
11、，经济代理中介服务等。3、委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。实际上可以看作是专项服务的补充。产权式商业物业管理：1）采用国际流行的产权式的商铺运做模式，集投资、商务、休闲、娱乐等多种功能为一体的理财方式；（ 2）业主可将房产出租给个旧市XX 商业步行街管理公司经营，省心省力坐享其成；（ 3）多种方案供业主选择，机制灵活，也可参与该理财计划；（ 4） 6 年产权使用，一次性租金返还，安全可靠；（ 5）确保业主保值、增值，同时享受星级的经营管理服务。目前由于现代化管理手段和科学技术的使用逐步转化为理化服务行业， 无论传统服务行业还是现代行业内核心是
12、完全一致的， 就是为消费者提供满意的服务将服务进行到底。 更能全面概括诠释舜成的服务理念， 提倡人文关怀， 人文精神， 人文关怀的尺度满足人文生活的需求。 针对内部管理建立服务体的量化考核目标， 尝试建立人为服务工作提供支撑的管理模式。 进而促进全员服务观的形成，为客户提供深层次的以售前、售中、售后的全方位服务。使业主在享受硬件设施的同时可以享受星级的软件服务，既是物业管理服务。物业管理作为一个发展中的行业， 初具规模。 而商业物业的管理比其他物业的管理，尚缺乏一个清晰的理念， XX 商业步行街的项目，融入物业管理元素，目的是让步行街的物业在专业公司的统一的管理下保值、增值。个旧市坤保XX步行
13、街管理有限公司专业策划商业氛围， 打造精品品牌， 结合个旧的实际， 突出锡都锡文化的特色。 专业的管理， 保证步行街的正常运转和各种突发事件、 优质的服务是坤保对XX 步行行街各位业主（客户）的真诚、专业、实力的体现。（三） 、运用先进管理技术，体现现代专业水平。中国物业管理的初期是属于劳动密集性的产业，人员的素质要求相对较低，对于大量的日常工作，主要以“量”取胜，而个旧市坤保XX 步行街管理公司时时把握时代脉搏， 不断发展现代企业机制， 完善企业制度， 逐步将企业向科技密集型转化。（ 1）远程的网络管理：众所周知 20 世纪是信息化、网络化的时代，而 21 世纪是现代化企业管理的精髓， 至于
14、效率如何提高单位时间的效率， 而且高质量的完成工作， 是个旧市坤保 XX 步行街管理公司不断追求的目标。个旧市坤保XX 步行街管理公司紧跟时代的步伐， 采用电脑管理的模式， 将各个管理层通过网络连接起来， 实现资源 共享，统一调配。（ 2）统一的软件管理：基于长期的高素质物业管理经验，个旧市坤保XX 步行街管理公司投入使用物业管理软件，使个旧市坤保XX 步行街管理公司更具实际可操作性。（ 3）先进的智能管理智能化程度直接决定楼盘素质的高低， 目前在美国最大的物管公司便有着很高的智能化水平。个旧市坤保XX 步行街管理公司依据现实需求和未来走势，以及对智能化的了解， 根据经济和使用的原则来进行智能
15、化的建设， 保证技术根本的先进性，并大幅度降低成本。（四） 、培育商业市场，提供专业服务由于个旧 XX 商业步行街的唯一性及商贸口岸等其他的优势，使该项目的招商较为有利， 但是， 培养一个商业物业性品牌是系统性的工作， 要想在红河州个旧市和邻近的其他地区取得人民的认可， 必须进行市场的培育， 在前期的策划和销售中，个旧 XX 商业步行街已经有相当的知名度，但是要把商家和消费者按照计划吸引过来， 还需要出台一系列措施， 以达到商业机制的正常运转， 如采取优 惠的招商措施，提供一流的物业管理服务、聘请一流的商业策划顾问。1、商家入场经营后，成立XX 商业步行街经营者协会。以此为平台，帮助商家进行各种的交流活动。2、拟定步行街大客户开业的庆祝典礼，帮助客户进行各种活动。3、协助商家的经营，制定步行街的各种优惠活动、促销计划。步行街可以在节假日和周末等时间进行商业的活动，以吸引人气，会聚商气。（五） 、勇于创新并借鉴成功的经验，独创商业物管新理念个旧市坤保XX 步行街管理有限公司所提出的在个旧 XX 商业步行街经营管理中溶进物业管理的策划，有技术的超前性，通过X
