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1、摘要我国房地产市场发展到现在不过是十余年的事情，房地产投资策划理论是随着房地产市场的发展和规范而发展起来的，在房地产市场竞争日益激烈的今天，开发商受利益驱动盲目开发现象越来越严重，随之我国房地产泡沫越来越严重，迫使其理性思考房地产全程投资策划理念，重视房地产投资策划。所以，房地产投资策划的研究对促进我国房地产业的发展，提高房地产企业的竞争力，推动房地产行业的经营管理水平上台阶，将起到积极的影响，具有深远的意义。XXXXX房地产投资策划报告，是在目前的市场条件下结合房地产策划和可行性研究理论的基础之上根据市场调研分析，和当前的市场环境分析通过项目的SWOT分析和营销策划，对项目进行整合推广以来到
2、达项目的销售预期目的关键词；房地产策划，可行性研究，房地产营销目录第1章项目概述11.1开发单位简介11.2项目简介11.3项目开发背景2第2章投资环境分析42.1郑州简介42.2郑州经济发展状况42.3郑州交通状况52.4郑州CBD简介62.5中国房地产目前市场和政策分析82.6郑州市房地产市场和政策分析10第3章市场分析143.1目前中国商业写字楼市场分析143.2郑州写字楼市场分析143.3市场竞争分析163.3.1美盛中心163.3.2领秀国际中心173.3.3国泰财富中心18第4章项目的SWOT分析204.1项目开发概况204.2 SWOT分析204.2.1优势分析（Strength
3、）204.2.2 劣势分析（Weakness）214.2.3 机会分析（Opportunity）214.2.4威胁分析（Threat）21第5章项目定位225.1项目市场定位225.2客户群定位以及分析225.2.1大型投资特点：225.2.2 中小型投资特点：225.2.3集团公司特点：235.2.4中小企业自用企业类型特点：235.2.5投资客户特点23第6章价格及价格策略246.1价格厘定标准246.2价格走势策略246.2.1定价方式246.2.2价格256.2.3销售价格的制定25第7章销售策略267.1销售策略267.1.2销售时机267.1.3推盘方式267.1.4销售方式267
4、.2付款方式277.2.1优惠政策（价格折让）277.2.2销售计划287.2.3销售策略287.3销售监控28第8章广告推广308.1本案广告宣传推广整体思路308.2本案广告费用预算308.3媒体推广问卷调研分析308.4广告策略318.4.1公共传播媒体318.4.2户外媒体328.5售楼处建议328.5.1印刷媒体338.5.2 广告计划348.5.3样板房的设计建议348.6广告宣传各阶段费用安排358.7阶段分析358.8广告效果358.9建议分析36第9章项目形象提升建议379.1楼盘包装及项目价值提升建议379.1.1项目硬件配套提升379.1.2项目软件包装的提升379.1.
5、3物业管理37第10章各阶段工作计划表3810.1工程进度：扩初完成3810.1.1工作内容3810.1.2工作深度3810.1.3工作说明：3810.2工程进度：开工打桩开挖3910.2.1工作内容3910.2.2工作深度3910.2.3工作说明4010.3工程进度：基础正负04010.3.1工作内容；4010.3.2工作深度4010.3.3工作说明4010.4工程进度：地上三层 结顶 主体竣工4010.4.1工作内容4010.4.2工作深度4010.4.3工作说明4010.5工程进度：配套完成 环艺完成 交付4010.5.1工作内容4010.5.2工作深度4110.5.3工作说明41第11
6、章 项目经济分析4211.1投资估算的依据及说明4211.1.1土地费用4211.1.2前期费用4211.1.3建筑安装工程及装修费4211.1.4写字楼配套费4311.1.5项目开发费用4311.1.6预备费4311.2总投资估算4411.2.1建筑工程工程量4411.2.2总投资估算结果4411.2.3投资计划4511.3资金筹措方案4511.4经济效益分析4511.4.1项目销售计划4511.4.2销售计划4611.4.3税金估算4611.5盈利能力分析4611.5.1静态指标4611.5.2动态指标4711.6清偿能力分析4711.7不确定分析4711.7.1盈亏平衡分析4711.7.
7、2敏感性分析48第12章 项目社会效益评价5112.1 项目社会效益分析5112.2项目的环境效益评价5112.3结论与建议51第13章项目结论和建议5313.1结论5313.2建议53附录541.1地块周围交通状况分析541.2地块附近商业及生活配套、市政基础及公建配套设施分析541.3本项目竞争楼盘与竞争对手情况调查表541.3项目施工横道图551.5中科金座规划图55附表1项目投资进度计划表56附表2投资计划及资金筹措表57附表3项目还本付息表58附表4损益表59附表5现金流量表（全部投资）60附表6现金流量表（自有投资）61附表7竞争对手调查表国泰财富中心62附表8竞争对手调查表美盛中
8、心63附表9竞争对手调查表领秀国际中心64参考文献65致谢信66第1章项目概述1.1开发单位简介 河南坤午置业有限公司志存高远的城市运营商，本着“以专业赢得经典”的坚韧品质，集房地产开发与投资、酒店管理、园林建设、珠宝销售等为一体的综合性集团公司。2007年伊始，携手中国国际科技发展有限公司强势入驻中原，秉承“使客户获得高质量的投资收益空间”的使命，为中原矩献巅峰臻品。公司坚持专业化运作、规范化管理、品牌化经营。本公司成立以来，坚守开发高品质建筑为方向，在业内树立富有社会责任感的企业品牌，培养了一支优秀的团队。目前公司开发的中科金座，地处CBD核心，最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成
9、强大商务聚合能力，精心打造CBD内的完美收官作品。1.2项目简介 中科金座邀请中机六院担纲建筑设计，以现代内敛，高雅简约的设计的风格向世界传达中科金座价值永恒之理念。以LOW-E全玻璃幕墙局部石材的外立面，雕刻出郑东CBD的永恒回忆。中科金座最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，成就郑东CBD城市新地标。 中科金座位于郑东新区CBD，商务内外环路与九如路交汇处。CBD整体规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体。其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小
10、时不夜城。XXXXX所在位置四通八达，连接中州大道、京珠高速公路、机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路，交通极为便利。 中科金座建筑结构为框架结构，标准层十部电梯。顶部设屋面直升机停机坪。项目周边配套完备，满足高端办公、购物、休闲、娱乐、居住多种复合功能。项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、
11、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套产权年限：40占地面积：6105.3平方米建筑面积：19120平方米容积率：3.13绿化率：20%楼层状况：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。停车位描述：225辆物业管理费：物业费待定轨道交通：临近规划中的地铁1号线、5号线出站口公共交通：7路、B16路、B19路等公交车即可直达，商务内环路与九如路站下车，西南角即为项目地。项目临近地铁1号线、4号线出站口每个城市都有一个CBD郑州市政府用了十
12、年完成了一个新城的崛起与CBD的商务繁华一旦一个城市CBD的地位确立周边城市的自愿将会被大量的吸引过去，而且格局很难改变。直到今天为止，CBD规划的60栋建筑即将全部完成，最后一栋中科金座，位于商务外环九如路，它必将扮演完善CBD的配套角色并且带动整个区域的发展1.3项目开发背景随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设，尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设，在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题，其中内环40栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶，并将于明年底前交付使用，CBD外环20超高层建筑中，已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段，此区域
13、内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发，利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景，吸引了众多的投资客的目光，代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓、伟业财智广场商住楼、金成阳光世纪商住楼、未来国际商住楼，并且销售状况较好，尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客户所看好。中科金座，做为CBD最后一栋写字楼，开发商河南坤午置业有限公司置业在建设秉承着促进CBD发展的原则，肩负着助推中原经济区腾飞的重任，精益求精，打造CBD最后一栋高端写字楼，融合了企业总部、会展、金融、零售、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能,以其高端的商务形象和高回报的投资价值，全力迎接意向商家与5
14、00强企业的到来！中科金座目前正在和部分世界500强企业、国内500强企业及河南省内上市公司进行意向洽谈，并和江苏商会、浙江商会意向商谈，入驻中科金座！作为CBD核心最后的东家，中科金座现已准备启航，必将迎来世界500强的入住第2章投资环境分析2.1郑州简介 郑州，河南省省会，地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市。全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万人、是中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。 郑州地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一。国家级战略中原经济区的中心城市。清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等火车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。如今拥有亚洲最大的列车编组郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站。未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。以郑州新郑国际机场
