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1、从房地产行业看98年扩大内需政策的影响亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增 长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增 长，出现通货紧缩趋势。针对这种状况，我国决定实行积极 的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。 本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业 的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。一、98年前房地产行业发展状况从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地 开发企业进入了发展高峰期。房地产交易日趋活跃，各种房 地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序 幕。但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的 理
2、论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府， 金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望 态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次 出现较大幅度的波动。1992年，房改全面启动，全国各地 呈现建设高潮，房地产业急剧升温，。政府也对房地产业给 予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房 地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长11 5%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重 失调。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施， 调整房地产投资结构。随着政府宏观政策的逐步生效，全国 房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热
3、转冷，我国房地 产市场逐步进入了一个低迷期。1996年以后，中国房地产 业一直面临两大难题：一是需要消化吸纳1992年以来房地 产业高速发展之后大量积压的空置商品房；二是要解决市 场有效需求不足的问题。商品房空置增多，销售困难，而福 利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。二、98年扩大内需政策和其中的房改政策98年扩大内需政策的总体方略是实行积极的财政政策 和稳健的货币政策，主要措施包括:1）定向募集2700亿元 特种国债注入国有商业银行补充其资本金，为扩张性货币政 策的实施奠定优化的资产结构基础。2）增发1000亿元国债 定向用于公共工程建设投资，并希望由此带动1000亿元银 行配
4、套建设贷款的发放。3）增大中央财政预算赤字规模，从 1998年初计划的650亿元扩大到1050亿元，以扩大政府支 出来扩大社会需求。4）调整企业的出口退税率，以刺激出口 来扩大需求。5）1999年在500亿元国债的基础上，增发60 0亿元国债，以加强其对产业升级和科技进步的投入。6）20 00年在计划发行1000亿元国债的基础上，增发500亿元西 部开发特别国债。此外，1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设 工作会议召开。随后，国务院颁发了关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知。这份后来被看作房改 纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现 居民住宅货币化、私有
5、化”为核心的住房制度改革。在新中 国延续了近半个世纪的福利分房制度走到尽头，“市场化” 成为了住房建设的主题词。三、扩大内需之后房地产行业发展出现的问题扩大内需后，房地产行业虽然得到了发展，但是也存在 着不可忽视的严重问题。住房供应结构不合理，矛盾突出， 房地产市场秩序比较混乱。为打击“囤地”、“倒地”现象， 规范土地交易市场招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各 类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着 持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策 出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际 操作缺乏统一规范，为其出
6、现新的高房价问题埋下了隐患。房价上涨的影响深远而严重。房价的上涨，导致房产泡 沫产生；加剧了工薪一族买房的还贷压力，百姓的经济负担 会越来越重；厂房租金和工人工资的增加，导致了企业运营 成本的增加，最后会导致企业破产或转行；企业的利润减少， 负担增加，会让部分实体企业的资金转向房地产市场，从而 进一步加剧实体经济的恶化，生活在底层的百姓日子越来越 困难；进一步拉大社会的贫富差距，社会的不稳定因素会增 加；导致钢铁、水泥等行业的产品需求，同时也会导致这些 行业产能过剩；国内外的热钱将涌入房地产市场，会导致通 货膨胀的可能；导致银行的贷款风险，这一切有可能会出现 下一个金融危机。四、问题的解决方案
7、针对房地产行业和由房地产带来的问题，提出如下解决 方案：1）放宽土地政策，合理规划土地用途和土地价格，从 根源上降低房地产行业的成本。2）提高房地产行业入行门槛, 限制房地产开发商的数量，从而保证房地产开发行业的健康 发展。现在，由于房地产行业门槛很低，敢修就有人买，几 乎是稳赚的行业，导致房地产行业的鱼龙混杂，投资结构不 合理。3）通过银行等金融机构的杠杆作用抑制房地产行业的 投资，投机需求和人们的买房需求。例如，提高银行贷款利 率。对房地产开发商来说，投资成本增加，伴随着风险的增 加，会让开发商持谨慎态度。对消费者来说，贷款利率增加 会减少对房子的需求，从而降低房价。4）引导各方面的理性 预期。预期房价上涨，会导致更多的房地产开发商投入房地 产行业，而老百姓也有买涨不买跌的心态，所以预期房价上 涨会导致房价真正上涨。政府应该引导开发商，房价一味高 涨并不是件好事一方面，要引导房地产开发商理认识到房价 过度膨胀对本、房地产业和整个民经济风险，把利润增加的 动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结 构和降低经营本。另一方面，要引导消费者理地认识到“买 涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地 产市场及其变化的信息基础之上。
