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1、房地产市市调培训在信息技技术时代，信信息已与与资金、材材料、设设备、人人力并列列为管理的的五大资资源。随着房地地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房房地产市场竞争由由价格竞竞争向非非价格竞争争发展，使使得对房地产市场营销销信息的的需要比比过去任何何时候都更更为强烈。市场调研研是企来来营销活动中的重重要组成部分分。一、房地地产市场调研概概述市场调研研的概述述市场调研研是运用用科学的的方法，有有目的、有有计划地搜搜集、整整理和分分析与企企业市场营销有有关的各种情报、信息息和资料，为企业营销销决策提提供依据据的信息息管理活活动。市场调研研要确定定说明问题所需需的信息息，设计计搜集信信息的方方法，监监
2、测和执行数据搜集的的过程，分分析结果，并并把调研中的的发现和其其含义提供给客户。市场调研研的目的的是为管理决决策部门门提供参参考依据据。调研的服服务对象可可以是任任何企事业业单位的的管理决决策层或个人人。市场场调研的的目的可可能是为为了制定定长远战战略规划，也可可能是为为制定某某阶段或某某问题的具具体政策策或策略略提供参参考依据据。市场调研的的内容涉涉及消费者的意意见、观念、习惯惯、行为和态度等方方面。既既可以是抽像像的观念，如人人们的理想想、信念念、价值值观和人人生观等。也也可以是是具体的的习题或行为，如人人们接触媒媒介的习习惯、对商品品品牌的喜喜好、购购物习惯与行行为等。市场调研研的原则则
3、是遵循循客性与与科学性性。客观观性要求求调研人员具备高度的的职业道德德，自始始自终保持客客观的态度去寻求反映映事物真真实状态的准确确切信息息，正视视事实，接受受调研的结果。从从事调研活动不允许带带有任何何个人主主观的意愿愿或偏见见，也不应爱任何何个人或或管理部部门的影响响或“压力”。科学学性要求求采用科科学的方方法去设计方案、定定义问题题、采集集数据和和分析数数据，从从中提取取有效的的、相关关的、准准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。市场调研研的结果是经过过科学方方法处理分析析后的基基础性数据据和资料，可可以用各各种形式的的调研报告向社社会或委委托人公公布（如如有协议议或合同同，应根据协
4、议议或合同同的要求求执行。）调调研中发现现的问题、受受到的启启示以及及有关的建议都应在调研报告中提示示，以帮帮助管理理决策部部门利用这些信息息并作出出相应的反应或行为。但必必须强调调指出：市场调调研的结果只是是用于帮帮助管理理部门作出正正确的决决策，其其结果本身身不是目目的。二、房地地产市场调研的的重要性性在现代市市场经济济条件下下，企业业的运营环环境是不不断变化的，环境的变化既给企业带来了了发展的机机遇，也也带来生存存的威胁胁。房地地产市场调研的的重要性性主要体体现在以下两个个方面：首先，房房地产行业作为资金密密集型行行业，项目运作作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有有可能导导致严重的后后果。因因
5、此，通通过市场调研，使使房地产产开发商商对现有市市场充分了了解，对对产品及及营销策略略进行评估，不不断发现现新的市市场机会，解解决面临临的问题，规避市场风风险。其次，消消费者的需需求是不不断变化的，通通过及时的市场调调研可以以掌握消消费者的意向向和动态态。根据据马斯洛的的“需要层次理论”，人们的需要要是不断断变化的，如如对住房的的要求刚刚开始是是保证遮风、挡雨、睡睡觉、休息息，而后后随着生生活水平平的提高高，经济济条件的的改善，又又提出了了上些功功能要求求，包括括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追
6、求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。房地产与与一般耐耐用消费费品市场调调研的区区别房地产市场调研不不同于一一般耐用用消费品的调研，它它是以房房地产为对对象，对相关市场信息进行系统的搜集集、整理理、记录录和分析析，对房地产市场进行研研究与预预测，并最终为为营销决决策服务务的专业方法法。房地地产市场调研与与一般耐耐用消费费品市场调调研的不同同之处主要表表现在下列列 4 个方面面：市场调研研的内容容不同房房地产市场调研具具有多样样性和复杂杂性，贯穿
7、整个个房地产产市场营销销过程，每个阶段具有有限性，以以访问者需需要甄别别的难度高，如如收入水水平的甄甄别、计划置业年限的甄甄别、计划置业面积的甄别、购买决策策人甄别别等。还有访问者的的配合等等问题。经常的情情况是找找到满足条件件的被访访问者，可可能需要要访问的家家庭是一一般耐用用消费品调研的数数倍，准准确性仍仍难以保证。房地产市市场调研和和处理都有有较高的难度。房房地产市场调研主主体侧重对房地产市场产品的的调研，如如项目基地地状况、交交通信息息和基本本信息，一一般耐用用消费品的市市场调研主主体侧重于消消费者。三、房地地产市场调研的的特点房地产市市场调研的的内容有有下列 4 个个特点： 1、房地
8、产市场调研的的内容是是广泛的的房地产市市场调研既既包括很很简单的内内容，如如被调研者的的性别、年龄、文化化程度等等基本情情况，也也包括像像态度或爱好之类的复杂问问题。有有些问题题被调研者可可能不会会回答，或或不知道道该如何回回答，也也可能是是因为问问题太敏敏感而不不愿回答答。例如如消费者的户型和空空间布局偏偏好调研，消消费者如不不面对实实际户型型空间，一般般很难回答调研者的问题题。要得得到这些方面面的信息息必须靠相当当的专业业知识、努力力和智慧慧。仅靠一般的的调研，就就想得到到所需的的信息是是不可能能的。房房地产市场调研分分不同阶阶段，各各个阶段的侧重点也也不一样样。2、房地地产市场调研具具有
9、很强强的针对性房地产市场调研在在营销的不不同阶段的内内容不同同，实施调研需要要具体问问题具体体分析。一一个调研项目可以以只花几几千元，也也可以花花几十万万、几百百万。可可以在一一天之内内完成，也也可长达数月月。可以以只提供供小范围围的一点点点数据据，也可可以给出覆盖盖大范围围的大量量信息。房房地产项项目调研对时效性性要求也也很高，如如销售率、价价格等动动态营销销信息的的调研，时间间发生变化，动态态营销信信息也会会发生改变。3、房地地产市场调研的的方法是是多样的调研研究究的方案案设计是多多样的，搜搜集数据据可以采采用实地调研、座座谈会、面面访、电话访谈谈或邮寄调研等方方法。房房地产市场调研开展的
10、程程度是有有伸缩性的。所所搜集数数据的多多少和复复杂程度度是可以以选择的，这取决于于所需要要的信息息和所拥拥有的经费费。简单的调研可以以设计得只只需几页页记录纸纸和一个个可装在在口袋里里的计算器，结结果也就就是几页报报告。复杂杂的大规模的调研要采采用高级级的计算机、数数据分析析程序和和信息处处理系统，用于于处理、计算并生生成大量量精确的的信息。4、房地地产市场调研结果具有有一定的的局限性性房地产市场调研的的结论不是是完美无无缺的。就就像任何何其他工工作一样样，房地地产市场调研也也不可避避免地会会有错误误、误差和疏疏忽。对对方案的的缜密设计和细心实施的目目的就是是为了避免免较大的误差和疏疏忽。只
11、只要对调调研信息息的价值值没有严重损害，细小的错误应应当容忍忍。如果果在调研或结束之后后发现了细小的错误误，就应当考察察它们对对调研信息息有什么么影响。仅仅仅因为一些细小的错误误就贬低或抛抛弃调研结果是不不合适的。应当当按照错错误的具具体情况况进行修正正处理，这样样可能需需要在解解释结果时作些修修改，或是是对调研发现的依依赖方面作作些变动动。房地地产市场调研结果不能能直接指指示决定。即使使没有发发现错误误或疏忽忽，调研完全全按所设设计的方方案进行，结果也不不是完全全确定的，不不能指示示或决定定最终答案。调调研结果只应被当成成是另外外一种证证据。必必须参考一般般经验、普普通的道道理和其其他信息息
12、来对它进行评价。人人类的感性性和判断断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如如果不相相符，原原因何在在，必要要时需作进一步的调研和分分析。调调研结果是重重要的决策策参考依依据，但但并不等等于准确确地给出了决决策答案案。四、房地地产市场调研的的程序为了使市市场调研工工作顺利进行，保保证质量，在在进行房地地产市场调研时，应按一定程程序进行。房房地产市场调研的的程序包包括确定定调研目的的、搜集集资料信息息、制定定调研计划、初初步调研、调研设计、资料分析析、做出出结论和提提出建议议。一、确定定调研目的的这是进行市场调研时应首先先明确的的问题。目目的确定定以后
13、，市市场调研就就有了方方向，不至至于出现现太大的的过失。也也就是说说，调研人员应应明确为什么要进行市场调调研？通过调研要要解决哪哪些问题题？有关调调研结果对于企业来说有什么作用？如果开开始做的问题题就不够准，将将使以后后一系列列市场调调研工作作成为浪费，造成成损失。一一般来说说确定调研目的的要有一一个过程，一一时是确定定不下来来的可以以采用探探测性调研、描描述性调研、因因果性调调研来确确定。1、探测测性调研当企业对对需要研研究的问问题和范范围不明确确、无法法确定应应当调研哪些些内容时时，可以采用探探测性调研来找找出症结结所在，然然后再作作进一步研究。例例如某房房地产公司近近几个月月来销售量不不
14、好，公公司一时时弄不清清楚什么么原因，是是宏观经经济形势不好、广广告支出出减少、销售代理效率低、还是消费者偏好转变的原因等等。在这种情况下，采用探测性调研，从中间商或者消费者那里搜集资料，以便找出最有可能的原因。从此例可以看出：探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究。2、描述述性调研描述性性调研只是是从外部部联系上找找出各种种相关因素，并并不回答答因果关关系问题。例如在销销售这程中，发发现销售售量和广广告有关关，并不不说明何者者为因，何何者为果。也也就是说描述性性调研旨在在说明“是什么”、“何时”、“如何”等问题，并并且解释释“为何”的问题。
15、与探测性性调研比较，描述述性调研需要要有一事事先拟定的计划需要要确定搜搜集的资资料和搜集集资料的步骤骤，需要要对某专门问问题提出出答案。3、因果果性调研这种调研研是要找找出事情情的原因因和结果。例例如价格格和销售之间的因果果关系如何？广告与与销售间的因果果关系如何何？通常常对于一个个房地产产公司经营营业务范范围来说，销售、成成本、利利润、市场占有量量，皆为为因变量，自自变量较为复复杂，通通常有两两种情况：一一类是企业自已本本身可以以加以控控制的变变量，又又称内生生变量，例例如价格格、广告告支出等等。另一一类是企业市场环境中中不能控控制的变变量，也也称外生生变量，例例如法律律、法规规、政策策的调整、竞争对手的广广告支出出与价格格让利等。因因果关系研究究的目的的在于了了解以上上这些自变量对某一因因变量（例例如对成本）的的关系。4、预测测性调研预测性调研是通通过搜集、分分析研究究过去和现在的各各种市场情报资料，运运用科学方法，估估计未来一一定时期内市市场对某种产品的的需求量量及其变变化趋势。由由于市场场情况复杂杂多变，不易易准确发发现问题题和提出出问题。因因此，在在确定研研究目的的的阶段，可进行一些情情况分析析。例如如前面所所述的房房地产公司发现现近几个个月来售售房量
