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1、商铺租金计算措施一、房地产定价措施价格是房地产经营过程的核心与实务,一切的经营活动均以此为中心。高价位可以提高单位利润，但也许影响房地产销售，低价位虽然可以扩大销售，但也许丧失获取更多利润的机会。如何拟定最适合的价格,求取最大的利润,是所有投资人最关怀的事情。(一）成本加成定价法将产品的成本（含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价措施，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率拟定的。例如：某一项目的总成本为50万元,预期利润10%,则总售价为160万元，再将此165万元分派至每一单位的房地产商品,即得到单位面积平均售价,再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰状况拟
2、定房地产售价。成本是开发项目的所有成本，涉及开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分派计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险状况和整个行业的平均利润综合测算拟定。成本加成订价虽较简朴、理论根据充足,但这种措施自身考虑市场对价格的接受能力不够,实际定价时,在此基本上仍必须考虑市场行情及竞争剧烈与否,才干定出合理的价格，在市场竞争剧烈的状况下，这种定价措施所做的定价也许缺少竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价,市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品,虽然你的定价比竞争者的价
3、格高出不多,但作为顾客是特别关怀的，由于房地产商品的不可移动性,竞争重要考虑相近产品或附近区域的竞争状况，因此,所谓竞争价格定价法重要根据相近产品或附近区域竞争状况而拟定经营房地产的价格。在竞争剧烈时，若条件相称的两宗房地产，定价较高的,一般难觉得顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气,形成低开高走的局面。并且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，一般应具有公司信誉良好、用材较高档、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法一般是在市场竞争较为剧烈时应当考虑的一种措施,在此种措施下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于减少开发经营成本。(三）顾客感受定价法这种措施的理论基本事实上是效
4、用理论。对购房者而言,她事实上并不清晰也不十分关怀市场上房地产商品的成本、造价等问题。她在选购房地产时，影响其作出决定的因素重要有两方面:一是其她同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时,纵然定价较高,购房者基于享有良好的售后服务和此后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前去，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时,一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一种都市里,物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件)相称的某些社区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，
5、重要的一种因素就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从筹划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以拟定定量的理论根据并进行定量计算,因此，尽管房地产和其她商品同样,品牌信誉的确能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位,销售反而不利了。（四）加权点数定价法预售房屋的定价,一般采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法,分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而拟定不同的定价增减比例,并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面
6、积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一种统一的原则，因此运用该措施时，应当根据调查研究的状况而拟定。但是一般遵循下列规律：朝向差价:一般南北向较贵,东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高下，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵,中间较便宜;多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价:选间因三面采光，因而较其她单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者,虽然同一栋楼,同一楼层，也较便宜。面积差价：一般状况下,办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可合适提高。设计差价
7、：屋内布局、大小公共设施的配备都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可合适提高,一宗房地产项目内某些特别差的单元,也许需要降价销售。答复1：商铺租金计算措施（五)旧房定价措施旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已通过时，在定价时,应考虑房屋的具体状况，可以根据附近新建房屋的交易价格,再根据拟交易房屋的房龄或是成新限度定出价格。旧房如果由于修建年代的影响或其她因素的制约，存在设计及布局过时的状况，则应调低价格,旧房交易前,一般需要通过粉刷、整修,给人耳目一新的感觉，可以合适提高价格。二、房地产定价方略（一）价格折扣与折让方略.钞票折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则予以钞票折扣。房地
8、产销售中，一次性付款可以予以优惠就是这种方略的具体体现。这种方略可增长买方在付款方式上选择的灵活性，同步卖方可减少发生呆账的风险。2.数量折扣。顾客大量购买时,则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期,减少投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大,并且每人所需有限，公司不也许以鼓励大量购买然后予以折扣的形式来销售,因此,这里的“数量”则需要谨慎拟定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见(有时会浮现机构购买的状况）,但一旦如此，一般可以通过谈判获得更高的折扣。(二)单一价格与变动价格方略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品,则对
9、每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差别。这重要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系导致。房屋价格能达到不二价的公司很少,一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看也许并不高,但从总价来看,状况就不同样了。(三)“特价品”定价方略使少数产品以非常便宜的姿态浮现,来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”,如广告中常用的所谓“起价”元。(四)心理定价方略老式的心理定价方略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时,不仅销量远不小于标价50元的产品,甚至还比标价48元的销路还要
10、好。这种方略也也许用于房地产定价。现代心理定价尚有其她某些新的体现,如吉祥数字、吉祥门牌号定价方略,像每平方米199元此类定价。（五)非价格竞争方略价格竞争是市场竞争的基本方略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的方略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价风格节,而通过提供比竞争者更优惠的其她条件来竞争的状况,如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、房地产价风格节（一）房地产价风格节类型在房地产营销过程中,基于市场状况的变化以及公司自身目的的调节,需要对房地产价格进行调节，其类型无非是减少价格或提高价格。1.减少价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为
11、剧烈时，常常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。减少价格的另一种因素是生产能力过剩,产量过多,资金占用严重，而增长销售力量、改善产品或其她营销手段都无法达到销售目的，从而导致资金周转不灵，公司无法进一步扩大业务。于是某些房地产公司放弃“追随领导者的定价”的做法，而采用“袭击性定价”的措施，以便提高销售量。有时公司为了获取市场占有率，会积极降价,随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。2提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时,房地产公司为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀,成本高涨，但生产率无法提高，许多公司不
12、得不以提高价格的方式来保证利润。提价虽然会招来顾客的抱怨,引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当,成功的提价会给公司增长利润。（二)房地产价风格节的措施.直接的价风格节。直接的价风格节就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的,一般来说,价格上调，是阐明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息,发展商是最但愿客户尽快理解的，因此往往是进行大张旗鼓的宣传,并由此暗示此后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反,价格下调,则阐明产品有这样或那样的缺陷,不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应当说,除非万不得已，房地产发展商一般是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通
13、过其她方式间接让客户感受价格下挫的优惠,以维护其正面形象。直接的价风格节有如下两种方式。(1)调节基价。基价的调节就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，由于基价是制定所有单元价格的计算基本，因此,基价的调节便意味着所有单元的价格都一起参与调节。这样的调节，每套单元的调节方向和调节幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对。(2)差价系数的调节。房地产实务中，一般是在基价的基本上通过制定不同的差价系数来拟定不同套、单元的价格,各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元由于产品的差别性而为市场合接纳的限度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错
14、的事实上并不好卖,有的单元原先预估不好卖事实上却好卖。差价系数的调节就是根据实际销售的具体状况，对原先所设定的差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀多种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反映。2调节付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调节是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件,可以发现，付款方式的付款时段的拟定和划分、每个付款时段的款项比例的分派、多种期限的贷款利息高下的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调节也就是通过这三大要件的涮整来实现的。（)付款时间的调节：是指总的付款期限的减少或拉长,各个阶
15、段付款时间设定向前移或向后靠。(2）付款比例的调节:是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低,还是付款比例的各个阶段均衡分布,或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。（3)付款利息的调节:如“免息供楼”、“首期零付款”等方略事实上是利息调节的例子。另：商铺的租金定价法:商铺自身没有价值，即，商铺的装修,质量等对其销售影响不大。商铺的价格与其回报率和租金有关。以回报率10%记,如周边商铺的出租价为10元/平方米,则该商铺的售价为10*12*(10.1）等于100元平米综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。她们常常是全国性的连锁店,具有良好信誉。对于服
16、装店的布局要尽量发明比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一种重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。家具店对位置的规定不高，但是由于这种商店规定仓库和展示空间面积大，重要位于地下室，在重要营业层只需要小面积展示空间。餐饮设施一般可以分为三类:即快餐、自助餐厅和高档餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高档餐厅可以吸引汽车交通,因此最佳放在接近停车场和道路的独立建筑中,同步又不能脱离重要步行人流。礼物店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店一般只能由地方经营者经营，也也许涉及某些信誉好的全国性珠宝连锁店。她们可以有效地增长商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高某些。服务设施涉及理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地
