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1、某房地产项目策划报告2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。一、 市场分析2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。 商品房销售情况对比表填时间陷总体碌住宅授件数
2、它（活件肝）文面积微（万坛平方接米尖）折金额波（愧亿元苗）中均价乎（祖元/嘉平方浸米称）消件数唱（桑件营）芝面高积痒（万念平方斩米突）漂金额报（猫亿元惠）桨均价视（震元/给平方余米松）骗20陪04查年乡上半涨年己68努83分93鸦.6望8接25章.7纳5辩27焦49骄66军90柜89绞.6锡9捡23醉.3隆9发26续08积20晕03练年轰上半平年蝶39用06恐52柿.7芒3文12装.2叉2两23留17粉37直92傍48栗.2返6截10务.5戏6虫21园88由同比鱼增长捧（啦）冬71律.8跨1栗77宪.6付5请11单0.眼72些18橡.6扛4旱76芹.4缺2胆85凯.8稿4才12招1.困49霞1
3、9控.1奶92004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。2004年上半年价格走势2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路
4、附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市2004年上半年需求状况1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析总体分析，x市房地产在2004年上半年突出特点如下：1. 选价格终、成庄交量己持续超上升俯，市丑场潜龄力巨比大；2. 双居民鲜收入糟与现如有项刃目价拜格差杠距较稿大，涝经济坦房需芳求旺未盛；3. 谅市区置各区购域价扶格逐牧步贴寒近；4. 均小高铲层较捆受欢释迎；5. 市40指00遇元/鸽平米习是区逮分楼招盘档桂次的协一个勤可参斑考标妇准；6. 得需求称面积底集中玩在1滨3
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7、出影慨响更广大。4. 逃总体参趋势仿，小局户型色市场熊走低牢不可董避免柴，预铃测黄元金阶孟段不装会超旱高2他00悟6年强。二、 摸产品疼分析嘱XX删XX仰为单螺栋1统2层药小高烤层建判筑（婶地下填一层等），镰一、堆二层短为公侦建部仍分，由以体着育运种动场痒所、者银行捉为主两，三的-十仪二层槐为住饿宅部豪分，能平层捧19惊户，宗建筑泻面积跌40选-1模60沃平米华左右袜，其捕中4役0平老米以捡下5露套、馋40饶5淡0平具米8管套、有90蓬平米险左右灿户型想2套汽、复巷式户守型2荐套、岁14严0平扎米左摔右户沾型2枝套。汁小户尿型：亦北向灶5套忽、西需向4煤套、恩东向房4套圣，共掉计1宫3套呆，户
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9、死角甩，本木案不守宜在户定位域上完捞全直但接采馆用小兼户型膜定位概方式奖，应物根据沉充分芝的客呜户需攻求分袄析综谅合考疤虑。茎附：订SO沫LO涨概念请及所内需楼砍盘配己套、雾物业阻管理备相关暑细节疯：稀SO由LO立是一抄个英该文单核词，织原意枕为独启奏、资单独蜂、单振独飞火行；兼在美樱国建觉筑界眨，它除是一懒种个资性化亏的、泥以尊者重人哑的生庄活方粒式为海目标析的精钩准居涉住空乖间，表作为赢独立变的房获屋设裙计形裂态而采存在猾，它散的特繁征在圾于以先人的乳需求唱为第态一要坏素，能密切叶吻合辟人的静需求赚，尊筝重人闷的生鸦活模备式和算习惯腹，为紧客户旷提供罗居住建环境砖的个挪性化艺界面逗。慕时至
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15、； 欲监测及威胁霞：关甘注竞流争楼罗盘动买态，疫强调辉项目塌唯一效性。匹SW踩OT沸发展优策略服：设SO卖策略绝：核贴心文能化区泡的四怠星级得精英学公寓嫌，管姿家式厅酒店珠管理笔，小碰户型巾置业床的终队极之兄选；扎ST塌策略肝：位角居都推市繁刊华的栋酒店摄式S梁ec乖on抄d 修Ho乖me姥，尽熄享健合康与泛活力绞，升你华生盏活品触质；独WO遮策略撤：X识X板霸块精堪神核没心；愉WT臂策略俩：改释变住砖宅定末位策抓略，傅宜商然、宜歼住、枝宜投壶资。四、 兆目标钩客群穷界定序大户随型与械小户辰型目白标客僵户群蝇从购练买力冶、使池用用旱途、攀利益厦着眼烂点上孩存在胁相当体大的止差异赞，因孤此目更标客丧户群返界定住将区喂分对唉待： 唤小户浙型（克平均结总价宴24树万，氏首付披5万测、月支供1卖50材0元泳左右刊）：关主力死目标年客群笑为3崇0岁字以下蔽，各族企业雅或机致关单桥位中坡高白曲领阶中层，尿思维嫂活跃居，接搂受新谋事物润能力绳强，以追求午生活眨品质卧，月卸薪最驶少3套00
