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1、小区物业服务招标文件，全套!小区物业服务招标程序目录第一章招标项目简介第一节小区基本情况第二节小区有关保修期规定第二章小区物业管理服务内容及标准第三章小区物业管理服务的其它说明第四章投标人须知投标须知（前附表）第一节投标企业资质和投标费用处理第二节招标书第五章招标文件一、招标文件前附表二、投标文件的编写三、投标文件的递交四、开标和评标五、合同签订六、评标方法及标准（前附表）第六章投标文件的组成第一节商务文件一、投标函二、开标一览表三、投标分项价格表四、商务条款响应/偏离表五、投标保证金六、投标人具备投标资格的证明文件第二节技术文件一、服务说明一览表二、服务技术响应/偏离表三、投标服务符合招标文
2、件规定的证明文件四、服务方案及工作计划五、投标文件的份数和书写六、投标文件的密封、递交和处理七、投标保证金八、评标与决标第七章中标通知第一章招标项目简介第一节小区基本情况小区物业概况：1、小区名称：郴州市神憩乾珑小区；2、招标人：郴州市神憩乾珑小区业主委员会；（本文简称“业委会”）3、小区地址：郴州市苏仙区郴江路梨树山1号；4、物业规模：总建筑面积约246373.90平方米；建筑形态：由高层住宅、商铺门面组成；5、物业费计划收费标准：电梯住宅不超过1.60元平方米月，总面积约197184.10平方米；商业商铺不超过2.80元/平方米月，总面积约暂无数据平方米。幼儿园不超过2.80元呼方米月，总
3、面积约2967.50平方米。6、停车位：共计1232个；其中地上车位131个，地下车位1101个。以上数据仅供参考，以实际为准。为使小区物业管理服务与广大业主要求相适合，特决定采取招标方式选聘郴州市神憩乾珑小区物业管理企业。第二节小区有关保修期规定1、建设工程的保修期限根据国务院建设工程管理质量条例的规定执行。2、保修时间确定及计算，由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。3、超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，
4、在物业管理费或在维修基金中支出。第二章小区物业管理服务内容及标准依据湖南省物业服务收费管理办法（湘发改价调（2017）4号）及（郴价函201462号）有关规定，并参见湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准（简称“省标”）中规定的相对应服务标准要求，确定具体服务标准以下：一、综合管理服务标准1、管理处设置按省标5级执行（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。2、管理人员要求按省标5级执行（1）小区经理持证上岗，有二年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表
5、整洁规范。3、服务时间按省标5级执行周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4、日常管理与服务按省标5级执行（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账冃清晰。（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、
6、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务年度、季度工作计划，并组织实施。（8）可釆取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%,建立沟通记录档案。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。（10）广泛使用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。（12）每年对业主或使用人进行二次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。（13）能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年
7、组织四次以上的小区文娱活动。（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。并报有关部门处理。二、公共区域清洁卫生服务标准1、地面和墙面按省标4级执行每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。2、楼梯扶手、栏杆、窗台按省标3级执行每周擦抹二次，保持基本无灰尘。3、消防栓、指示牌等公共设施按省标4级执行每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。4、天花板、公共灯具按省标4级执行每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。5、门、窗等玻璃按省标3级执行每月擦拭
8、一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。6、天台、屋顶按省标3级执行保持清洁、无垃圾。7、垃圾收集按省标3级执行高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。8、电梯轿厢按省标3级执行每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。10、公共灯具、宣传栏、小品等按省标4级执行每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。11、水景按省标4级执行每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投
9、放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。12、垃圾厢（房）按省标5级执行有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。13、果皮箱、垃圾桶按省标4级执行合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。14、消毒灭害按省标4级执行每月对客井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。三、公共区域秩序维护服务标准1、人员要求按省标4级执行（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类
10、消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2、门岗按省标3级执行（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗按省标4级执行（1）保安人员手持巡更釆集器，按指定的时间和路线每二小时巡査一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异
11、常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，釆取相对应措施。4、技防设施和救助（监控岗）按省标5级执行（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区各个道路出入口、交叉路口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织很多于1次的应急预案演习。注：如小区原本不具备相关设施或设施
12、己损坏，以实际升级、维护结果为准。5、车辆管理按省标5级执行（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。四、公共区域绿化日常养护服务标准1、草坪按省标3级执行修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清理杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%0灌溉、排水：及时灌溉，保证有效供水，有
13、积水及时排除。施肥：每年普施有机肥一遍。病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。2、树木按省标3级执行修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；篱、球超过齐平线10cm应修剪，每年很多于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年很多于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10%。扶正、加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。3、花坛花境按省标3级执
14、行布置：一年中有一次以上花卉布置。灌溉、排水：保持有效供水，无积水。补种：缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥：保持花卉生长良好。病虫害防治：及时做好病虫害防治。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2、门窗按省标3级执行每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。3、楼内墙面、顶面、地面按省标3级执行墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。4、管道、排水沟按省标3级执行每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。5、屋顶按省标3级执行每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。6、围墙按省标3级执行每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。7、道路、场地等按省标3级执行每周一次巡査道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。8、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品按省标3级执行每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。9、室外健身设施、儿童乐园按省标3级执行
