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1、 市房地产影苑地块居民安置小区工程可行性研究报告方案一工程管理专业 屈建军摘要随着中国经济的开展，中国房地产市场的开展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对市房地产影苑地块居民安置小区工程进展的可行性研究。通过对本方案的周边环境调查，投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等进展全面的评价，从而确定本工程是可行的。关键词盈亏平衡分析；投资估算；财务评价The Feasibility Study Report of Taian DistrictRehousingProject of The Premise
2、s of Nanyang Block.ProgrammeProject Management QU Jian-junAbstract：With chinas economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary. in real estate development This report
3、is for real estate in NanyangCity, Tai-Ying Court, residents of resettlement residential land project feasibility study.Throngh the investment estimates, sales strategy analysis, breakeven analysis, sensitivity analysis, and so a prehensive evaluation to determine the project is feasible.Key words:B
4、reak-Even analysis; Estimated Investment;Financial Evaluation目 录1 总论11.1 工程概况11.1.1 工程地址11.1.2 工程名称11.1.3 工程开发单位11.2 开发商简况11.2.1 公司概况11.2.2 公司机构设置11.2.3 公司理念11.3 工程开发建立的必要性21.3.1 加快城市改造的需要21.3.2 开发商战略开展的需要21.4 主要技术经济指标21.5 结论21.6 研究工作的依据和围31.6.1 研究工作的依据31.6.2 研究工作的围32 市场分析42.1 宏观房地产市场分析42.1.1 经济环境分析
5、42.1.2 社会环境分析42.1.3 技术环境分析42.2 房地产市场分析52.2.1 社会经济概况52.2.2 房地产市场现状分析52.2.3 市场价格特征分析62.3 工程区域市场调研结果和分析结论62.3.1 周边市场总体状况分析62.3.2 周边竞争性楼盘分析62.4 工程的SWOT分析72.4.1 工程优势分析72.4.2 工程劣势分析72.4.3 工程时机分析72.5 市场分析结论及工程初步定位82.5.1 市场分析结论82.5.2 工程的功能定位82.5.3 工程的目标市场定位82.5.4 工程的初步价格定位83 工程的建立条件93.1 工程建立自然条件93.2 工程建立用地条
6、件93.3 工程市政配套条件94 工程的规划设计方案104.1 规划设计方案的指导思想104.2 总体设计思路104.2.1 设计理念104.2.2 环境景观104.2.3 道路交通体系规划114.2.4 公建配套114.2.5 住宅类型114.2.6 户型设计114.2.7 专项设计114.3工程主要技术经济指标125 工程的实施进度安排135.1 工程进度安排依据135.2 工程实施的进度安排136工程初步营销方案筹划146.1 营销理念146.2 工程营销策略156.2.1 营销准备156.2.2 销售策略156.2.3 促销方式166.3 价格定位176.3.1 多层住宅价格确定176
7、.3.2 商铺价格确定176.4 销售面积实现方案及销售收入回笼方案177工程的总投资估算187.1 工程总投资估算的依据187.2 工程总投资估算的原那么187.3 工程总投资估算187.4 工程总投资的资金来源198 工程财务评价208.1 财务评价根底数据的测算208.2 财务盈利能力分析209不确定分析219.1盈亏平衡分析219.2敏感性分析2210 工程综合评价结论及建议2410.1 工程评价结论2410.2 合理化的建议2410.3 综合评价24附表26表1 投资估算表26表2 销售税金及附加估算表27表3 损益表28表4 现金流量表29表5 敏感性分析表投资变化30表6 敏感性
8、分析表收入变化35完毕语40参考文献41附录421 1 施工总平面图2 总平面效果图422 房地产市场调查报告423 房地产市场调查问卷44致46 / 1 总 论1.1 工程概况1.1.1工程地址该工程东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。1.1.2工程名称市房地产影苑地块居民安置小区。1.1.3工程开发单位市房地产公司。1.2开发商简况1.2.1公司概况省市房地产开发某公司是2001年11月经省建立厅批准，省市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建立经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码732479512企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登
9、记证号411303055252161，房地产开发资质为四级，注册资金302万，资产750万，办公地址省市梅溪路58号，公司主要经营房地产开发、销售及售后效劳。该公司于2002年在市建立中路投资3000余万元开发建立商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。已交付使用，2003年方案在市解放路以东老城区开发影苑小区，并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建立用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在2006年底建立完工交付使用。该工程地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以，总占地面积为108亩，可建房屋116218.16平方米，其中商业门面房
10、14951.60平方米，住宅81266.56平方米，车库20000平方米，预计总费用19410万元，总销售收入2亿7599万元，可实现净利润6671万元。1.2.2公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理一名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工32人，其中各类专业职称人员9人中级职称5人，初级职称4人公司下设总经理办公室，财务部，工程部，工程部，筹划部，销售部，公司开展规划部。1.2.3公司理念以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对有凝聚力和充满活力的现代化企业。1.3 工程开发建立的必
11、要性1.3.1加快城市改造的需要近年来，市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建立的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建立现状，经市建立工程规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建立。1.3.2开发商战略开展的需要该工程是老城改造的一个组成局部，通过这个工程可以提高市房地产公司在房地产市场的知名度，在一定程度上可以增加公司在市以至在省房地产市场的竞争力。努力完成该工程可以给市一个满意的答卷，在以后的贷款方面也
12、有一定程度的好处。1.4主要技术经济指标结合工程情况，本次可行性研究依据现有规划建立方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进展财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1-1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量0财务数据1总投资万元11830.282总销售收入万元16492.753销售税金及附加万元907.104利润总额万元3550.575所得税万元544.206税后利润万元3006.371.5结论通过对工程多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：一、市场销售前景良好，有建立的必要性；二、建立条件具备，满足工程建立的要求；三、设计方案技术经济指标合理；四、财务可行性研究结论
13、可行；五、工程风险在可承受的限度。1.6研究工作的依据和围1.6.1研究工作的依据?房地产开发工程经济评价方法?建立部：建标2000205号?关于印发经济评估的通知?及附件中国国际工程咨询公司：咨经199811号?建立工程经济评价方法与参数?国家计委、建立部：计投资【1993】530号?市建立工程价格信息?民用建筑设计通那么?住宅建筑设计通那么?建筑设计防火规?有关工程的根底资料、技术资料等1.6.2研究工作的围根据国家对建立工程可行性研究阶段的工作围的深度规定，本报告对工程概况及必要性、容与规模、设计方案、工程组织与实施进度方案、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进展综合
14、研究和分析，重点研究和论述工程建立的必要性、容和规模、投资估算和资金筹措，为工程的决策和实施提供可靠和准确的论证。2市场分析本工程的市场分析将从宏观房地产市场、房地产市场、周边竞争工程以及本工程自身所具有的优势、劣势、投资时机和工程威胁等方面进展分析，最后对工程的功能、目标群体、品牌形象和价格等进展初步定位。2.1 宏观房地产市场分析2.1.1经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大局部开发企业的共识。而有一局部认为随着国家从08年底就开场在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国消费需求的一系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对房地产的开展有一定程度的帮助。楼市的开
15、展相对东部沿海城市，其自身部水分较少，根本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其安康开展2.1.2社会环境分析我国正全面建立现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调整住房供给构造，重点开展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给、稳定房价的原那么加强对房地产市场的调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家开展的重要支柱产业之一，开展前景广阔。2.1.3 技术环境分析进入21世纪以来，中国的科技开展战略开场发生转变。国民经济和社会开展“十五规划与科技部随后制订的科技开展规划和高技术产业开展规划明确提出了实现技术跨
