商业推广方案

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1、商业推广方案2008 年 5 月一、市场情况概述1、项目调研此次调研主要针对葫芦公社周边项目，及池州南门商圈主要项目进行调研，主要以商业为主要调研目的，具体情况如下楼盘名称开发商商业体量开盘时间销售率销售价格租金价格经营业态 （经营和空 置情况）其他湖光新村华辰置业发 展有限公司一期44间商业08.6 月未开盘未开盘未开盘交付未开盘未交 付温州商贸 城池州南丰房 地产开发有 限公司1幢小咼层商住 楼，住宅47套 商业20套其中 9套商业是一二 层捆绑销售08.3.12目前只推了一 栋，住宅销售 12套25%,商 业销售2套单一层 10%一层商业13280-19000,二 层商业 2980-30

2、00,住宅 均价2762新盘未交 付原址的老商 贸城经营各 类日杂百货 批发零售 成熟大市 场，新址刚 施工销售一次性付 款按揭付 款均优惠 8% ,二层商业门面4%南馨园池州旭君房 地产开发有 限公司沿街，不过桥， 相对于葫芦位于 西北面，一桥之隔2007.11商业门面共18间，已售15间还余3间一二层捆绑销售 单价9200元/平 方3间电器销 售，3间饭 店，有6间 门面未做经 营一次性付 款，按揭每 平米均优惠100元科苑新村池州兴济房 地产开发有 限公司共66间商业，过 桥，靠南门商圈2004.12.20,2006.1.18,两 次开盘100%去年底开发商处尾房销售7500 左右，当前

3、市场租金约20 元/平方建材玻璃店 早点理发店 小超市里间无优惠方 式新天地池州百大投 资置业发展 有限公司商业门面共70 间，其中有六套 一二层捆绑销售 的均未售出07.10.太阳新城豪斯房地产开发有限B区商业109间 5800 元/, A 区 部分去年底拍卖 起拍价格4300二手房有9000 的售价16间全部营 业沿湖心 路门面40间 有6间空置认购3套，签 约33套，安置16套7000-8000 元/平 方开盘交付 时间具体 未定有意向经营 超市，饭店， 理发店，服 装店的开盘无优 惠方式A区商业基 本空置，B 区未售出2、市场小结 08年，池州商业发展较快，销售较火爆，据统计08年14

4、月份，池州商业销售面积1.2万川，与07年全年的2.82万相比, 同比增长约25.6。由此可见08年是池州商业地产快速发展成长的一年。 对本案而言,南门商圈离项目最近,对本案的辐射力最强.南门商圈作为老商圈在池州人心目中有着特殊的地位,但随着城市的发展,商业重心的转移,南门片区商业发展相对缓慢,目前 正处于新旧商业交替期，无论是项目规模、产品设计还是业态规划现都跟不上市场的发展和消费者的要求。但随着城南居住氛 围的逐渐形成，对现代化的商业配套的要求也越来越高，越来越强烈。 南门片区虽然商业发展较弱，但是居住氛围已经形成，周边小区众多，如：科苑新村、湖光新村、南美花园、南磬园、及本 案等众多住宅

5、小区。同时在规划中政府七部门也将迁入该区域，为该区域的发展注入了强劲的动力。预计未来半年该区域上 市商品房面积近70万川，包括住宅和商业目前本案所在区域开发的住宅项目虽多，但是社区商业发展不成熟，目前位置，还没有出现一个成熟的社区商业，这对本案 来说是一次良好的机会。离本案较进的项目太阳新城项目商业面积较多，目前该项目的A区商业基本空置，B区109间至今没 有售出，由此可见，社区商业在该区域是机会与威胁并存。二、项目分析1、项目介绍1) 物业分析三正商业物业统计表商铺办公一期东方路内街二期2#4#6#2#8#7-2#7#1158.66967.611114.3366250.58146.74m东方

6、路商业临街长江南路及医院和学校,从长远看能辐射周边即将规划进入片区的事业行政单位，故业态定位以餐饮及片区 配套服务为主； 内街商业定位应以社区商业为主，多以便利店形式； 葫芦办公体量小,并且办公氛围在目前情况下难以形成,单独推广没有意义,可借桔子办公的推广从中获得对低端办公物业需 求的客户群。im2im2im2im2m22748.54im23240.6 m463.32 m2296.083703.92 mim26000 m2、SWOT 分析1）优势分析：项目临近池州新区的主干道长江南路边上，交通便利。安静，适意居住的优势，有利于居住氛围和人气的形成。葫芦公社前期住宅销售良好，项目知名度和美誉度都

7、得到了进一步的提升，同时也积累了一定量大量的潜在客户，有利于 商业项目的销售。 南湖小学和东方医院近在咫尺，学校及医院的配套，对于商业销售来说是一个有利的因素。 本案商业与湖光新村商业形成一体，有利于规模效应的形成。 随着新城建设，城市版图的扩大，之前对葫芦区位偏僻的认识已经有所改变，区位正在逐渐被认可2）劣势分析： 整体上看，区域人气不足，商业气氛淡薄，社区商业难以形成规模，居民在该区域消费意识没有形成。 2#楼办公物业在目前人气不足，商业配套缺乏的现状下较难被市场接受 周边各小区均带有部份商业，整体竞争性较大，且位置较近，经营及投资客户分流严重。 池州市区面积较小，则商圈辐射面积相对较广，

8、居民消费地相对集中，不利于社区商业网点的形成和发展。3）机会分析： 项目周边小区众多却没有相对集中的商业网点，这对于本案来说是个市场空白点。 政府机关 7 部门将迁入该区，必将加快该区域的发展，同时对本区域的配套的要求将进一步提高。池州碧桂圆的推出与本项目区域遥相呼应，共同加快了城市向南发展的步伐，增加了市民对城南片区发展的信心。三正葫芦、桔子、苹果三个项目的物业有较多的重叠，整合三个项目的资源优势，实现共享，有利于客户资源的重组。合理引 导及分配客户资源是快速去化三个项目的机会所在4）威胁分析：百大新天地及南门商圈与本项目相距不远，本区域在其商圈辐射的范围内，遏制了本案的商业发展，增加了本案

9、社区商业形成的难度；国际/国内经济形势不稳，四月CPI上涨8.2%,国内经济仍处于通货膨胀的经济态势中，市场威胁大； 当前国际国内经济形势下，特别是针对房地产企业，政策愈发从严从紧，08年下半年的政策形势不容乐观； 碧桂园进驻池州，在带动居住环境提高，城市发展的同时，加速了池州这个人口仅15万的小城市的地产黄金期的结束，住宅及 投资市场销售时机稍纵即逝； 站前区及市区总计超过100万方的商业物业在未来1-2年内纷纷投入市场，相对于池州这个城市来说，商铺的销售已经展开 了和时间的赛跑，有限的投资资源的争夺越发激烈。三 项目定位1、属性定位（1）葫芦面对的定位问题周边大型的商业中心已经初步形成，本

10、案在规模和形象上难以与之抗衡，如百大新天地、南门商圈、池州碧桂圆商业广场 等，这些商业中心规模大、定位档次高、形象专业，且辐射面积均可以达到本案区域。 周边小区众多，内部竞争也比较激烈，且各自为战，很难相成一个统一的具有规划的商业中心。（2）葫芦的机会百大新天地为大型的综合性商业，定位和经营业态与本案非一个层次，对于新天地这样的商业中心，可以说离老百姓很近，同样 也可以说很远。可以说他的定位是高端的商业。这样，低端的更能贴近平常百姓生活的商业就是一个市场空白。池州碧桂圆虽为 社区商业，但是由于其项目本身的规模性和品牌效应，其商业广场性质与新天地具有异曲同工之处。所以低端便是本项目的机会 所在。

11、（3）项目定位极具投资潜力的城南片区商业 葫芦商业基础定位为社区商业，而且是一个贴近平常生活百姓的社区商业，经营业态也都以老百姓日常生活所需品，正所谓 开门 7件事“柴米油盐酱醋茶”，把本案商业街打造成周边小区老百姓的“厨房”和“保姆”。随着池州新城版图的的扩大，碧桂园的成熟，体育馆的启用，葫芦周边小区入住率的提升，企事业单位的进驻，葫芦6000 m2的 商业以其临近城市主干道的优势,在未来的池州城市商业定位中,不仅仅只具社区商业的功能,必将成为南片商业圈的一个亮点, 成为南片商圈的一个重要的商业辅助.从这个角度而言，葫芦商业无论是从经营还是投资上来说，都是极具潜力的2、目标客户群定位投资客户

12、投资客户范围较广，但是根据本项目的特征，预计本项目商业投资客户以项目自身业主和周边小区业主为主，或者因长江南路 拆迁失去物业的客户。政府机关公务员 经营客户项目本身的业主项目周边小区业主四、推广策略1、推广思路低端定位 /高调宣传 以老带新 /深度挖掘低端定位：指的是项目的定位为低端的物业，其宣传对象应该对准收入中低端的人群，他们关注平常百姓生活，他们习惯于百 姓的平常生活，他们乐于与平常的老百姓打交道。所以这一部份群体为本案商业的重点宣传对象。 高调宣传：虽然项目的定位较低，但在宣传上仍要高调进行宣传，凸现未来的商业价值和升值潜力;同时宣传上要融入到“三正 商业风暴”的思想中去，高调宣传，即

13、为后面的桔子、苹果宣传做了铺垫，同时也提高了自己的形象。 高调宣传的前导形象宣传:07年底三正以“务实/勤业/亲民”的姿态通过系列活动高调入市,取得了良好的社会口碑,实现了葫 芦一期的顺利销售,距今已有半年,目前切合时政,采用适当的活动,唤起人们对三正的记忆,有利于下半年公司三个项目的推广 及销售 以老带新 /深度挖掘：在葫芦的前期销售中积累了一定量的客户，在这些客户中，有可能很多都是本案商业的潜在客户，所以 对老客户的维护和宣传十分重要，在实行老客户优惠的基础上，以老带新同样具有优惠，深度挖掘，最大化的大会老客户的优 势。2、推广主题主题一：三正“六一”爱的奉献（暂定名） 切合 6.1 时间

14、节点/切合汶川地震灾难中受难最重的群体学生/儿童 大型赈灾募捐演出活动（后详） 活动定位:纯公益性形象活动（活动期间杜绝商业行为）主题二（放在活动之后推广）：三正商业风暴袭临池州，葫芦率先出击 葫芦公社社区商业街正式推出 三正商业风暴袭临池州指的是三正的三个商业项目，葫芦商业、桔子空间、苹果街区。再对外宣传上，将三正商业融为一体, 这样即有利壮大声势，超热市场，同时业节省了部份宣传费用。最主要的是可以将不同项目中相近物业的客户资源进行整合 通过引导让客户在三正的商业里面各取所需。 三个商业项目虽然捆绑宣传，但在推出时间和销售节点上却有所不同，所以在项目宣传上虽然调性相同，但同时又各有所指 这样即可以统一形象又能针对每个项目不同的特点进行宣传。3、媒体选择媒体投放分两个阶段进行,第一阶段针对主题活动进行活动宣传（具体见活动方案策划）, 第二阶段在 6.5 号之后,开始葫芦商业的 推广宣传,具体如下:宣传海报宣传海报主要用于街上派发和售楼处发放。街上派发主要以长江南路拆迁经营户为主要目标。首印 1000份。 DMDM 有两种发放方式，其一为夹报，其二为雇用人员在人流比较集中的地方进行大规模的发放。 电视字幕投放使用为 7天，同时在 18 个频道播出。预计时间：2008.6.52008.6.11 短信暂定群发 10 万条。具体媒体排期及预算如下